3關(guān)于整治土地閑置問題的調(diào)研報告(參考版)
2024-08-26 15:08本頁面
【正文】 作為國土資源 管理部門，為進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場和土地市場秩序，我們要以 “ 三個代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績觀，高度重視土地的保護(hù)和合理利用，切實維護(hù)好廣大人民群眾的根本利益，為中國土地市場的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。未達(dá)到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。 （十四）建立統(tǒng)一土地閑置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 （十三）征收地價增值稅。國家有關(guān)部門已制訂了很多相關(guān)法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認(rèn)定閑置土地 等具體細(xì)節(jié)出臺新的措施。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進(jìn)行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進(jìn)行監(jiān)督。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的 “ 黑名單 ” ，限期進(jìn)行清 理和加快開發(fā)進(jìn)度。對閑置土地不滿 第 16 頁 共 17 頁 一年的，責(zé)令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權(quán)。 （十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強(qiáng)度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進(jìn)行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。臨時土地權(quán)證只可以在金融機(jī)構(gòu)抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又 解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。為提 第 15 頁 共 17 頁 高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機(jī)制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應(yīng)年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為 40 年，住宅用地為 70 年，工業(yè)用地為 50 年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權(quán)證。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉(zhuǎn)讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機(jī)會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土 地的綜合效益。 （九）建立綜合檔案，強(qiáng)化合同管理，改革登記機(jī)制。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊（超過兩 年期限未開發(fā)地塊）的詳細(xì)資料，如報建、實施、運(yùn)作等。三是嚴(yán)格規(guī)定政府職能部門的辦事流程、審批時限， 第 14 頁 共 17 頁 不能 拒收件，政府部門超期審批的時間不計入開發(fā)商的開發(fā)期限內(nèi)，對因政府頒布新政策、修改規(guī)劃等造成開發(fā)商重復(fù)投入的時間不計入開發(fā)期限，并給予開發(fā)商相應(yīng)的補(bǔ)償。二是收緊二套房貸。 （八）通過多種手段減少住宅用地土地閑置現(xiàn)象。此外，現(xiàn)行的相關(guān)法律制度建設(shè)仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過于剛性，對閑置土地的退還機(jī)制及途徑未進(jìn)行設(shè)置，缺乏完善的市場退出機(jī)制。國土資源部和各地國土部門應(yīng)當(dāng)每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細(xì)算，避免粗放式用地，要嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)稅制，促進(jìn)土地利用集約化，防止土地閑置。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利 的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地—— 改規(guī)劃 —— 囤地來坐等升值。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應(yīng)量為 萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為 萬公頃。導(dǎo)致土地囤積的主要原因之一是供應(yīng)量少，因此，在當(dāng)前保護(hù) 18 億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應(yīng)，從而減少土地囤積。最后，國土部應(yīng)聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行 “ 對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資 ”的指示，遏制上市房企的囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴(yán)重閑置土地行為的發(fā)展 商在土地一級市場上投標(biāo)的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。合理提高土地征用費， 保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。為了使
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