3關(guān)于整治土地閑置問題的調(diào)研報告-wenkub
2024-08-26 15 本頁面
【正文】 占上報總宗數(shù)和面積的 %和 90%。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。 第 1 頁 共 17 頁 關(guān)于整治土地閑置問題的調(diào)研報告 當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題，同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。 一、我國土 地閑置總體情況 按照國務(wù)院 2024 年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年 3 月至 7 月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)政策， 在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未 第 3 頁 共 17 頁 建，大量土地閑置；二是土地權(quán)屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導(dǎo)致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導(dǎo)致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃，致使土地轉(zhuǎn)讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地 行為未能及時處理。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導(dǎo)致大量閑置土地未能依法處理。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構(gòu)都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有 增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權(quán)利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。 （六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。 （七）拆遷難造成土地閑置。從土地角度看，是 “ 閑置 ” 的，但從社 會角度看，并不是 “ 閑置 ” 的。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了，造成農(nóng)轉(zhuǎn)用后土地閑置。 （九）相關(guān)法律法規(guī)的不完善導(dǎo)致閑置土地處置難度大。 （十）制度層面法律法規(guī)缺陷。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法 律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定。 （一）加大土地利用監(jiān)管力度。三是加強跟蹤管理，健全建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管制度。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應(yīng)與主要領(lǐng)導(dǎo)任免相掛鉤。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體 第 10 頁 共 17 頁 規(guī) 劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結(jié)果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設(shè)，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān) 督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。一是盤活閑置的土地。為了使農(nóng)轉(zhuǎn)用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉(zhuǎn)用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展 商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風險、政策風險和市場風險等。導(dǎo)致土地囤積的主要原因之一是供應(yīng)量少，因此，在當前保護 18 億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應(yīng)，從而減少土地囤積。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利 的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地—— 改規(guī)劃 —— 囤地來坐等升值。國土資源部和各地國土部門應(yīng)當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾
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