【正文】 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 65 戶型配比的合理性評(píng)估 產(chǎn)品配置邏輯是否合理 對(duì)標(biāo)主力競(jìng)品產(chǎn)品是否有優(yōu)勢(shì) 是否有違背規(guī)劃常理 產(chǎn)品配置的 合理性評(píng)估 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 66 案例：某項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 放（規(guī)整地塊南北入戶別墅數(shù)量一般比例相當(dāng)）。 產(chǎn)品戶型型號(hào)填寫(xiě)需 細(xì)化至該戶型的具體版本 【如不能只填為 YJ140，需細(xì)化至 YJ140T4(18X)】 產(chǎn)品類型填寫(xiě)須 備注是按裝修還是毛坯 【如雙拼（裝修）】 若項(xiàng)目地塊為競(jìng)拍方式獲取，目前項(xiàng)目未摘牌、 未有最終地價(jià)的，需在地價(jià)后配注該價(jià)格為拍賣起價(jià)。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 61 四位一體定位 策劃溝通會(huì)議 選取戶型 新研發(fā)戶型 （特殊情況） 撰寫(xiě)《戶型配 比建議》 戶配建議撰寫(xiě)步驟 戶型配比文件審批為固定流程： BIP流程管理 按類別 職能中心 營(yíng)銷中心 產(chǎn)品定價(jià)部 戶型配比； 路徑如下圖： 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 62 流程審批人： 戶配審批流程 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 63 戶型配比固定流程中已經(jīng)上傳最新附件，需項(xiàng)目根據(jù)最新格式填寫(xiě)戶 型配比文件。 ? 如有項(xiàng)目因定位特殊、政府指定性要求、地塊指標(biāo)限制等因素，在不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的情況下， 可提出新戶型的研發(fā)申請(qǐng) ，并經(jīng)楊主席批準(zhǔn)才行。 ——楊主席語(yǔ) PART 4 戶型配比審批 戶配文件的撰寫(xiě) 戶配文件報(bào)審要求 戶配文件合理性評(píng)估 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 60 ? 集團(tuán)要求各區(qū)域貫徹落實(shí)對(duì)規(guī)劃的 “四位一體 ”前期溝通工作， 由區(qū)域總裁作主導(dǎo)，銷售中心作牽 頭，組織各相關(guān)橫向部門 （包括區(qū)域設(shè)計(jì)管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部等）對(duì)項(xiàng)目的 規(guī)劃 思路及市場(chǎng)定位進(jìn)行討論 ，并形成一致的初步規(guī)劃意見(jiàn)。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 58 時(shí)間成本計(jì)算 地價(jià) （萬(wàn) /畝） 銷售周期 2023年 12月 31日前 預(yù)估銷售貨值（億） 利息 （億） 二次收益 （億） 單方 （元 /㎡ ） 計(jì)劃摘牌時(shí)間 開(kāi)售日期 售罄日期 資金二次收益起計(jì)日期 (開(kāi)售日期次月，即開(kāi)售日期累加 30天 ) 地價(jià)計(jì)息天數(shù) 資金二次收 益天數(shù) A B 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 59 每個(gè)項(xiàng)目都要按市場(chǎng)的 實(shí)際需求 來(lái)做產(chǎn)品定位，建 真正能賣得出去 的產(chǎn)品。 □ 定位為度假盤 □ 首期別墅面積 139491㎡ ，共 110套； □ 已推售 65套，推售 3個(gè)月去化 41套，后續(xù)去化停滯。 方案一雖畝產(chǎn)利潤(rùn)不如其余兩方案，但由于方案一容積率低，首期投入相對(duì)較小， 而且該項(xiàng)目市場(chǎng)洋房市場(chǎng)不甚理想，就算提高容積率也只會(huì)積壓資金，故方案一凈利 內(nèi)部資 案例：某項(xiàng)目二期規(guī)劃方案對(duì)比（不同容積率） 二期 二期 首期已取證推售 首期已取證推售 二期占地 項(xiàng)目情況 首期情況 115畝 地價(jià) 8萬(wàn)元 /畝 容積率 無(wú)限制 □ 三線城市郊區(qū)盤，距離市區(qū)約 20公里發(fā)展空白帶，交通路況較差。 方案一雖畝產(chǎn)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均不如方案二，但由于方案一沒(méi)有建地下室，節(jié)減 了開(kāi)發(fā)成本，而且方案一的產(chǎn)品均能在短期內(nèi)銷售，消化周期比方案二短 12年，相 方案對(duì)比 產(chǎn)品（價(jià)格） 容積率 方案一 超豪（ 9500元 /㎡ ） 雙拼（ 7800元 /㎡ ） 多層（ 4500元 /㎡ ） 1 方案二 超豪（ 9500元 /㎡ ） 雙拼（ 7800元 /㎡ ） 11F小高層（ 4200元 /㎡ ） 方案三 超豪（ 9500元 /㎡ ） 雙拼（ 7800元 /㎡ ） 18F高層（ 4100元 /㎡ ） 開(kāi)發(fā)周期 別墅： 4個(gè)月可售 多層：無(wú)地下車庫(kù) 4個(gè)月可售； 小高層：無(wú)地下車庫(kù) 5個(gè)月可售； 1層地下車庫(kù) 6個(gè)月可售； 18F高層： 1層地下車庫(kù) 8個(gè)月可售 95萬(wàn) /畝 總體： 45% 別墅： 70% 18F高層： 20% 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 55 畝產(chǎn)利潤(rùn) 去化率（當(dāng)年） 凈利潤(rùn)率 75萬(wàn) /畝 總體： 60% 別墅： 70% 多層： 50% 24% 81萬(wàn) /畝 總體： 55% 別墅： 70% 11層小高層： 40% 20% 10% 例 2：某項(xiàng)目規(guī)劃方案利潤(rùn)對(duì)比（不同容積率） 應(yīng)該選擇哪個(gè)方案呢？ 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 5656 潤(rùn)率最大。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 51 最好的方案，通常是用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析 ， 多方案測(cè)算比較得來(lái)的！ 怎樣選擇最優(yōu)的戶型配比？ 成本 價(jià)格 利潤(rùn)率 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 容積率 開(kāi)發(fā)周期 銷售周期 去化率 現(xiàn)金流 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 52 利潤(rùn)分析對(duì)比 ——關(guān)鍵性指標(biāo) 市場(chǎng) 類別 容積率 方案一 方案二 產(chǎn)品 雙拼 聯(lián)體 多層 小高層 （無(wú)地下車庫(kù) ) 商鋪 雙拼 聯(lián)體 小高層 中高層 （無(wú)地下車庫(kù)） （一層地下車庫(kù)） 商鋪 建筑面積占比 46% % % % % % % % % % % % % % % 售價(jià)（元 /㎡ ） 4800 3800 2500 3000 8500 4800 3800 3000 3500 8500 畝產(chǎn)利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 67萬(wàn) /畝 20% 80萬(wàn) /畝 21% 開(kāi)發(fā)周期 開(kāi)工后 4個(gè)月可售 開(kāi)工后 5個(gè)月可售 開(kāi)工后 4個(gè)月可售 開(kāi)工后 5個(gè)月可售 開(kāi)工后 8個(gè)月可售 現(xiàn)金流 投入 2億， 首年資金回收 投入 ， 首年資金回收 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 53 例 1：某項(xiàng)目規(guī)劃方案利潤(rùn)對(duì)比（不同產(chǎn)品） 以下兩個(gè)戶型配比方案，哪個(gè)更優(yōu)？ 54 比之下能更快速回籠資金，避免存貨占用過(guò)多資金成本，提高資金周轉(zhuǎn)率。 若項(xiàng)目 稅費(fèi)存在特殊 （如為收購(gòu)項(xiàng)目，土地增值稅高），具體稅費(fèi)不應(yīng)套用 測(cè)算表公式，應(yīng) 以項(xiàng)目財(cái)務(wù)提供為準(zhǔn) 。 若存在特殊市場(chǎng)情況，則按儲(chǔ)備土地當(dāng)前市場(chǎng)估價(jià)測(cè)算的項(xiàng)目整體凈利 潤(rùn)率不可低于同期人民銀行公布的一年期貸款基準(zhǔn)利率。 接主席最新要求： 做 儲(chǔ)備土地產(chǎn)品定位策劃 時(shí)，應(yīng)以 當(dāng)前市場(chǎng)估值 作為土地成 本來(lái)測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益，避免出現(xiàn) “開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比賣地還虧 ” 的情況！ 備注：若儲(chǔ)備土地當(dāng)前市場(chǎng)估值低于實(shí)際土地成交價(jià)，則仍以實(shí)際成交土地價(jià)作為土地成本作項(xiàng)目開(kāi) 戶配配比的土地溢價(jià)計(jì)算 若當(dāng)前市場(chǎng)土地估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，需增加最新參考地價(jià)作為土地成 本進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益測(cè)算。 戶型配比測(cè)算表 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 48 發(fā)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。計(jì)算公式：凈利潤(rùn) /占地畝數(shù)； 土地成本： 即樓面地價(jià)，按建筑面積攤分的土地地價(jià)。 140方或以上的精工產(chǎn)品售價(jià)至少比周邊競(jìng)品高 10% 洋房測(cè)算價(jià)格需全部按裝修價(jià) 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 41 占地（畝） 單價(jià)（元） 費(fèi)用、稅（萬(wàn)元） 潤(rùn) (萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 土地成 本 金及附加 產(chǎn)品 型號(hào) 外立面 預(yù)估容 風(fēng)格 積率 層數(shù) 戶型面積 預(yù)估套 套數(shù) 總建筑面 數(shù) 比例 積 凈利潤(rùn) 畝產(chǎn)利 預(yù)估價(jià)值 總貨值 （億） 預(yù)估單方開(kāi)發(fā)成本 建造成本 高層 （ 18） 高層 （ 30） 高層（ 32） YJ140T 4(18X) YJ105T (30X) YJ105T (32X) 現(xiàn)代 5 現(xiàn)代 5 現(xiàn)代 5 18 30 32 143 105/106 105/106 108 10% 15,444 360 32% 37,980 384 34% 40,512 8,425 8,019 8,019 3,247 1,969 1,892 3,857 3,857 3,857 1,154 1,099 1,099 193 3115 3559 12 133 149 % % % 安置房 15/17/24 70/120/140 284 25% 33,000 7,200 2,184 3,857 986 427 19 % 車位 22,836 56