【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ① 連廊情況 ② 面寬情況 ③ 戶型朝向 YJ70 ? 了解 客戶接受度 情況、了解是否符合 當(dāng)?shù)叵酪?。 ?帶連廊戶型： YJ70(32X)、 YJ80T(18X、 32X)、 YJ115(32X)太倉版、 YJ110（ 18X、 30X） \YJ1101\YJ1102\YJ110 YJ140(32X)】 ? 了解大面寬產(chǎn)品是否符合 當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范 。 ?大面寬戶型： YJ70(32X): 45㎡ 、 YJ115（ 32X） :㎡ 、 YJ140(32X): ㎡ ?了解客戶對(duì)非南北朝向的 戶型接受度 。 ?相關(guān)戶型： YJ110(18X、 32X)、 YJ110T2(32X) 、 YJ70 YJ110 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 26 ?北方地區(qū) 保溫要求、成本導(dǎo)向 項(xiàng)目考慮使用平窗（客戶對(duì)飄窗不敏感的） ?為提升項(xiàng)目檔次，原則盡量用電梯入戶版 【 115（ 8x）、 140㎡ 以上產(chǎn)品】 , ④ 平凸窗 ⑤ 電梯類型 精工洋房戶型的應(yīng)用注意點(diǎn) 應(yīng)用 5大提醒： YJ1404(18X)電梯入戶版 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 27 YJ1401(18X) 非電梯入戶版 對(duì)流， 但 YJ1251戶型南向餐 廳緊挨廚房，廚房側(cè)面接駁陽 臺(tái)， 為提高南北對(duì)流的舒適度， 項(xiàng)目計(jì)劃將生活陽臺(tái)（②）與 廚房（①）位置進(jìn)行對(duì)調(diào)。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 28 ① ② 精工洋房戶型的優(yōu)化調(diào)整 案例： 因地制宜 適應(yīng)性改造 某新地塊，當(dāng)?shù)乜蛻?注重南北 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 29 目的。 精工洋房戶型的優(yōu)化調(diào)整 案例： 利用當(dāng)?shù)匾?guī)范優(yōu)化精工產(chǎn)品，增強(qiáng)戶型競(jìng)爭(zhēng)力 。 江蘇太倉 項(xiàng)目將精工 YJ140生活陽臺(tái)以設(shè)備平臺(tái)報(bào) 建，裝修時(shí)調(diào)整回陽臺(tái)， 利 用當(dāng)?shù)匾?guī)范實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積的 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 30 有必要時(shí)，亦可以向集團(tuán)申請(qǐng) 研發(fā)新戶型 ！ 申請(qǐng)流程： （ 1）全新方案研發(fā)（別墅、洋房、會(huì)所新設(shè)計(jì)）： 銷售中心第一負(fù)責(zé)人 ——項(xiàng)目部總經(jīng)理 ——區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人 ——產(chǎn)品定價(jià)部 ——區(qū)域總裁 —— 程總（文件終審） ——產(chǎn)品研發(fā)部（執(zhí)行設(shè)計(jì)） ——楊主席（審批戶型） （ 2）修改優(yōu)化方案研發(fā)（別墅、洋房、會(huì)所修改）： 銷售中心第一負(fù)責(zé)人 ——項(xiàng)目部總經(jīng)理 — —區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人 ——產(chǎn)品定價(jià)部 ——區(qū)域總裁 注意： ① 研發(fā)新戶型一般需要一個(gè)月時(shí)間，新項(xiàng)目、新地塊必須要先考慮是否符合開盤時(shí)間。 ② 一般情況下設(shè)計(jì)單建議與戶型配比協(xié)同流程，以避免單獨(dú)發(fā)單流程造成重復(fù)。 ③ 除全新產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)外，一般戶型修改僅流程到區(qū)域總裁即可展示設(shè)計(jì)工作。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 31 新戶型需求設(shè)計(jì)研判 前期要結(jié)合各部門溝通情況，從以下幾方面對(duì)戶型進(jìn)行 需求研判： ① 必要性 —是否有現(xiàn)在通用產(chǎn)品可應(yīng)用；是否有可修改立面或間隔即可滿足項(xiàng)目需求。 ② 可行性 —項(xiàng)目新設(shè)計(jì)或修改的要求是否涉及展力墻結(jié)構(gòu)調(diào)整，戶型核心筒結(jié)構(gòu)可否滿足戶型設(shè)計(jì) / 修改需求（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計(jì)或總部設(shè)計(jì)院專業(yè)人員判斷）。 ③ 時(shí)間性 —戶型設(shè)計(jì) /修改所需時(shí)間多長(zhǎng)（參考時(shí)間約為 1個(gè)月）， 是否會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 （可結(jié) 合區(qū)域設(shè)計(jì)或總部設(shè)計(jì)院專業(yè)人員判斷）。 ④ 合理性 —新戶型設(shè)計(jì)或戶型調(diào)整修改要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)需求或結(jié)合了地塊區(qū)域內(nèi)特定的指標(biāo)而提出 （硬性指標(biāo)：如限高、地塊戶型面寬進(jìn)深限制、套型限制），修改要具體普遍適用性，能滿足絕大 部分客戶需求。 Y1631(26X）， 108/124㎡ ，三房?jī)蓮d兩衛(wèi) Y1652(33X）， 114/121㎡ ，三房?jī)蓮d 禁外傳 │ 32 內(nèi)部資料 嚴(yán) 兩衛(wèi)案例：東莞區(qū)域針對(duì)性研發(fā)區(qū)域產(chǎn)品 針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特征研發(fā)具有地方特色適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。 東莞區(qū)域項(xiàng)目地塊普遍地價(jià)高，容積率高，占地較小的特點(diǎn)，區(qū)域針對(duì)性研發(fā)出一批 容積率高，景觀性強(qiáng)，通透 性好 的洋房產(chǎn)品。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 33 產(chǎn)品定位，亦需遵循公司的 發(fā)展戰(zhàn)略要求 ！ 三四線項(xiàng)目 三四線 勞斯萊斯項(xiàng)目配置要求 洋房戶型面積在 140㎡ 及以上【 YJ1 YJ160、 YJ24 YJ260】 別墅面積在 230平方米以上且全部掛石 【 BJ240N、 BJ260S、 BJ350N、 BJ360S、 BJ400S、 BJ480N、 BJ760N】 勞斯萊斯產(chǎn)品配置要求 洋房產(chǎn)品首先考慮使用電梯入戶版 容積率盡量做到最高，利潤最大化 備注：若區(qū)域、項(xiàng)目不安上述要求執(zhí)行，或根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目情況有特殊需求的，則可采用帶帽行動(dòng)方式向集團(tuán)總裁、主席申請(qǐng)。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 34 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 35 三、四線 “勞斯萊斯 ”項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品： 一二線項(xiàng)目 產(chǎn)品配置要求 同一面積段（每隔 10㎡ 區(qū)間，如 90100㎡ ），且同樓層體系（如都 為高層、小高層、多層等），產(chǎn)品僅選擇一個(gè)戶型 . 同一套型（如三房?jī)蓮d一衛(wèi)），且同樓層體系（如都為高層、小高層、 多層等），產(chǎn)品僅選擇一個(gè)戶型。 在產(chǎn)品適銷情況下，需盡量做足容積率 。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 36 一二線項(xiàng)目產(chǎn)品配置要求 清晰地塊定位，在戶型選擇上避免全面積段覆蓋的做法，減少戶型。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 37 案例：華中某新項(xiàng)目戶配 項(xiàng)目資料： 1. 占地 （其中住宅用地 ），住宅容積率上 限 ，現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃方案為 . 2. 武漢的 7個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)之一，項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)、交通、醫(yī)院 等配套完善，緊鄰湖北省某重點(diǎn)高中。 3. 市場(chǎng)客戶以該區(qū)本地改善型洋房客戶為主，部分則為來自 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、漢陽拆遷片區(qū)的剛需客戶。 戶型面積 125 140 60/70 95 105/112 型號(hào) YJ125(16X) YJ140(16X/18X) YJ70(30X) YJ95(30X) YJ105(30X) 合計(jì) 套數(shù) 224 166 472 708 351 1921 套數(shù)比例 12% 9% 25% 37% 18% 100% 探討： 該戶配方案是否存在問題？ Y189(2) 案例：西南某新地塊戶配 YJ125 YJ140 YJ125 Y189(2) Y189(2) Y189(1) Y189(1) Y212 Y212 中心園景 Y189(2) 售樓部 拼合板房 Y212 型號(hào) 層數(shù) 戶型面積 ㎡ 戶型 套數(shù) 比例 板房戶型 YJ125T1(18X) 6 18 70/84/90/105 122/129 —— 3房 2廳 2衛(wèi) 20 144 1% 9% YJ140P1(18X) 18 143/143 4房 2廳 2衛(wèi) 72 4% 24/30 30 24/28 101 70 90 101 84 90 105 90 3房 2廳 2 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) Y189(1） Y189(2） Y212 合計(jì) 312 18% 696 42% 416 26% 1660 100% ? 項(xiàng)目占地 106畝，戶配共 6個(gè)面積段； ? 90平方既有 3房 2廳 2衛(wèi)，亦有 3房 2廳 1衛(wèi)。 ? 同間隔面積段過于接近（ 8 90㎡ ） 花多眼亂，叫客戶如何選擇？ 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 38 配置要求 別墅地下室配置要求 若地下室不計(jì)容，別墅毛坯售價(jià) 超過 /㎡ ，原則上需設(shè) 滿鋪地下室 。 別墅地下室 別墅地下室售價(jià)按地下室單方成本增加 10003000元 /㎡ 的利潤來制定，成本 計(jì)算只算建安等地下室應(yīng)付的費(fèi)用。 備注：若區(qū)域、項(xiàng)目不安上述要求執(zhí)行，或根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目情況有特殊需求的，則可采用帶帽行動(dòng)方式向集團(tuán)總裁、主席申請(qǐng)。 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 │ 39 ?別墅樓面地價(jià)： 1,200,000247。 247。 =3600（元 /㎡ ） 解讀 假設(shè)：某地塊地價(jià)為 120萬 /畝 根據(jù) 2023年新項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)所得，凡別墅毛坯售價(jià)超 /㎡ 的，占 80% 以上的項(xiàng)目土地價(jià)格位于 120萬 /畝以上，故本次以地價(jià)為 120萬 /畝作模擬測(cè)算。 ，別墅容積率 為 ，別墅地上部分單方毛坯售價(jià)為 12023元 /㎡ ，別墅地下室建造成本為 2700元 /㎡ ，稅費(fèi)按售價(jià) 15%征收。 ?別墅地下室單方總成本： 2700+（ 2700+1000 ） X15%=3255（元 /㎡ ） （地下