房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程課件(參考版)
2025-03-12 09:09本頁面
【正文】 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 34 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復； ?規(guī)劃設計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢； 資金短缺導致的工程施工進度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）； 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務跟進。 ?成本部：竣工結算。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。 ?設計部：竣工圖確認。 （物業(yè)、客服） 關鍵節(jié)點 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 資料 準備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標 識準備 成立專門入伙小組 落實現(xiàn)場應急預案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責： ?投資開發(fā)部：面積實測報告 —— 竣工驗收備案。 關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。 ?設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 關鍵節(jié)點 30 各部門職責： ?投資開發(fā)部：面積預測報告 —— 取得預售許可證。 關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結構施工、物業(yè)公司招投標。（成本月報） ?采購部：分包工程及材料設備采購。 ?財務部：方案版投資收益。 ?設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 26 各部門職責： ?投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 如何處理無證施工？ 24 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 工程建設的相關知識： ?工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備； ?整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等； ?項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度： 9— 12個月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收。 23 技術處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？ 協(xié)調關系 城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。 關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設計單位 —— 監(jiān)理單位招標 —— 土建總包招標 —— 工程材料設備采購。 ?財務部：方案版投資收益。 ?設計部：編制方案設計任務書 —— 規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設計成果評審（含基坑支護設計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎設計圖） —— 正式施工圖評審。 18 各部門職責： ?投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書 —— 建設工程規(guī)劃許可證 —— 基礎施工許可證。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設計研究 ?區(qū)域確認概念設計研究結論 ?規(guī)劃方案設計 ?區(qū)域規(guī)劃設計評審會 ?區(qū)域單體確認 ?實施方案完成 ?基礎施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設計 ?銷售包裝設計 方案
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