【正文】 謝 謝 擋不住的誘惑 —— 商業(yè)地產(chǎn)！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ‘ 傍大款’一定要得！ ? 傍大款的方式是具有現(xiàn)實性和充分的可行性： ? 事實上，海外機構(gòu)對投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。 解決?短板? 跑步前進！ ? 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運營機構(gòu)是一個很好的選擇。 ‘ 傍大款’如何？ ? 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該‘傍大款’ ? — 盯緊海外基金。 ? 深國投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團合作之機，探索?商業(yè)＋金融＋開發(fā)?的模式。 項公舞劍 、意在沛公！ ? 如此短暫的時間內(nèi)，海外航母級資金機構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項目，意欲何為？ ? 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動作。而投向地區(qū)性購物中心 (如麥格理收購大連萬達 9個商用物業(yè) )和寫字樓的則分別占 19%。 然而 ， 在明年上半年就會出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司 2. 國內(nèi)要推出真正意義上的 REITs， 難度還是比較大的 。 ? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。 權(quán)益型的基金是必然的選擇 ? 目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上。 房地產(chǎn)信托基金浮出水面 ? 金融危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免金融風(fēng)險，開始選擇非銀行金融的融資渠道，力圖化解融資風(fēng)險。 ? 花旗銀行也于 2023年開始介入房貸。 四是獨資 ? 如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè) ? 2023年上半年投資達 78億人民幣。 ? 瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。 ? 如華平投資與陽光 100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資 10億美元。 一是直接收購地產(chǎn)物業(yè) ? 大摩 2023年 4月出資 4億收購富力集團在北京的一座寫字樓， ? 6月出資 8． 5億收購上海廣場 4萬平米商業(yè)用房， ? 9月又出資 9000萬美元收購上海世貿(mào)大廈， 32億收購上海明天廣場； ? 麥格理 2023年 7月出資 38億收購杭州等 9城市的購物中心， 8億元收購上海新茂大廈， 9月又以 4億收購上海城市酒店公寓； ? 高盛 8． 9億元購入上海百騰大廈； ? DIFA2023年 8月 7． 2億收購上海華獅中心。 房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展 ? 2023年籌集資金 110億元，比 2023年增長近一倍， ? 2023年上半年融資 64億元， ? 2023年底更有人預(yù)言，今后幾年將有 1600億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市； ? 私募基金也暗流涌動，首創(chuàng)、萬通、華遠(yuǎn)等都在積極運作； ? 萬科于 2023年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司； ? 中海地產(chǎn)于 2023年向境外發(fā)行了 3億美元債券（ 7年期） 正當(dāng)中央加強調(diào)控時， 外資卻大舉進軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。 ? 直接上市要求企業(yè)實力強，上市后成為公眾公司，要信息公開、財務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。 ? 據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究， 2023年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。 ? 幾年下來累計，低的估算約 1300億美元，高估算為 2023至3000億美元。 ? 熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進入房地產(chǎn)市場，謀求雙重套利。 ? 直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，日益多元化了。 外資和熱錢大舉進入中國房地產(chǎn)市場 ? 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的 70％～ 80％直接或間接來源于銀行，而國外開發(fā)資金中銀行資金一般只占 20％。 ? 典押式融資應(yīng)當(dāng)避免新項目的投資。 ? 多次融資功能是最佳的選擇。項目總建筑面積約 50萬平方米，其中商業(yè)廣場面積 22萬平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達國際影城、大歌星 KTV、桑拿會所、神采飛揚電玩城、索菲特白金五星級酒店等主力店。 金源、利嘉、寶龍 上海萬達廣場，位于上海新的市級商業(yè)副中心 —— 五角場，總建筑面積 34萬平方米，其中商業(yè)面積 26萬平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、 HOLA家居、萬達國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星 KTV、萬達城中城等 10家主力店。 萬達模式： 地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位。 頤高集團“ IT 、商業(yè)、地產(chǎn)”三大支柱產(chǎn)業(yè) 頤高數(shù)碼連鎖被評為“中國 IT連鎖第一強”、“中國商品專業(yè)市場 50強”、“中國電子專業(yè)市場十強經(jīng)營單位” ，在上海、廣州、天津、杭州、青島、長春等地創(chuàng)辦了 40家大中型電腦數(shù)碼賣場， 2023年成交額達 億元。 四、運營管理的環(huán)節(jié)控制 運營成果決定著項目投資的成敗 ! ? 品牌統(tǒng)一 ? 管理統(tǒng)一 ? 信息統(tǒng)一 ? 資源統(tǒng)一 商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理理想模式 —— 運營托管 一、酒店業(yè)的運營托管 二、寫字樓（商務(wù)類）產(chǎn)品的運營托管 三、大型購物中心的運營托管 商業(yè)地產(chǎn)運營模式 頤高模式： 商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位的模式。 ? 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營銷推廣策略，才有機會將所有鋪面全部租出，并成功開業(yè)，提升商場的整體價值。 各商家投入資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費者對此商場的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報外，還要作多方面的考慮。 ② 根據(jù)銷售額測算分或比例 。 3,實行商品保真經(jīng)營 .嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場 。 3,有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商 : 4,有一定實力的研發(fā)機構(gòu)或生產(chǎn)廠家 . 八、招商要求 1,各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國家有關(guān)規(guī)定 。 3,獨家經(jīng)營優(yōu)先 :品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進 。 2,對名家 ,名品 ,名企 ,名人重點招商 . ? (二 )四個優(yōu)先 1,廠家優(yōu)先 :廠家直接合作優(yōu)先答約 。 招商行動十二招 ? 市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析 (招商部 ) ? 客戶信息歸檔完善 ,招商資料準(zhǔn)備就緒 (行政部 ) ? 目標(biāo)客戶開發(fā) ,拜訪 ,接洽 (招商主管 ) ? 客戶分類 ,確定重點客戶 (招商部 ) ? 填寫招商意向表 (招商部 ,客戶 ) ? 客戶資格考察 ,評估核準(zhǔn) (招商部 ) ? 確定合作對象 ,簽定招商意向書 ,交納定金 (招商部 ,則務(wù)部 ,客戶 ) ? 與客戶溝通 ,談判 ,方案修改與認(rèn)可 (招商主管 ,對口部門 ) ? 招商協(xié)議正式簽定 (招商部 ,總經(jīng)理室 ,客戶 ) ? 提供裝修方案及電腦效果圖 (客戶 ) ? 提供租賃面積認(rèn)定書 ,租賃許可證和裝修入場證 (總經(jīng)理室 ,物業(yè)中心 ) ? 進行裝修 ,備貨 ,上柜 ,營業(yè) (客戶 ) 案例： XXX商業(yè)步行街招商策略 ? 招商策略目錄 ? 招商目的 項目介紹 功能定位 項目優(yōu)勢 平面效果圖 招商原則 招商對象 招商要求 優(yōu)惠政策 合作方式 招商流程 一 ,招商目的 ? XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂為主 ,即餐飲 ,娛樂 ,休閑 ,購物的體驗式動感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運營和開業(yè) ,使XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是 200年的中心任務(wù) . ? 目前 ,公司正在用全新的運作模式和經(jīng)營理念 ,分階段分步驟地全面推進招商工作 ,通過各種渠道和形式在全國重點區(qū)域城市開展有針對性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個性化 ,差異化的經(jīng)營特色 ,另一方面著力于XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長效發(fā)展的核心競爭力 ,以推動 XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 . 二 ,項目介紹 ? XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域為 XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開發(fā)價值 . ? 項目總占地面積 63萬平方米 ,總建筑面積達到 14萬平方米 ,東西步行街長約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個車位的大型停車場和 4個總面積為 4000多平方的休閑廣場 ,構(gòu)造一個公園式的開放街區(qū) ,錯落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂 ,購物等多種業(yè)態(tài) ,最終實現(xiàn)項目 一站式休閑娛樂 ,休閑中購物 . 三 ,功能定位 以餐飲 ,娛樂 ,休閑為主 ,購物為輔 ,打造特色時尚動感主題街區(qū) 市場定位 : 本市所有人群的特定消費 ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點突出 15\35歲年輕消費群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢 ,互補互動 . 1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 . 2,娛樂以時尚娛樂為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 . 4,購物以時尚服飾 ,運動服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔。 ? 考評的結(jié)果鑒定應(yīng)堅持在公正、客觀的原則下進行，以保證其公平性、合理性、科學(xué)性和可靠性。 ? 制訂績效考評的實施方案可考慮采用德才測評和模擬測試二種方法。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時對成績突出的招商行為或人員進行表揚或推廣其有效的招商技巧及辦法。但這種方式需公正、合理，避免惡性競爭，否則適得其反。 ? 四是競爭激勵。是指樹立一個真實的良好的榜樣，使其他招商人員學(xué)習(xí)方向，趕向目的。 ? 二是獎勵激勵。實現(xiàn)后可得到應(yīng)得的承諾。 激勵方式主要有幾種 ? 一是目標(biāo)激勵。 ? 激勵分為物質(zhì)激勵和精神激勵。 ? 招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題 :談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。 招商洽談的目的 ? 招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益