【正文】 76 銀都廣告 演講完畢，謝謝觀看！ 。 上海市有一家專賣別墅的場(chǎng)所 —— 金豐易居上海別墅館。中高收入階層的消費(fèi)是理性的，但更是追求潮流的，他們很在意周圍人的看法，渴望得到社會(huì)的認(rèn)可，惟恐別人說(shuō)他落伍、被人淘汰，所以，他們非常樂(lè)于接受那種體現(xiàn)了未來(lái)潮流的，有利于塑造社會(huì)形象的產(chǎn)品。 居住文化氣氛營(yíng)造與生活方式引導(dǎo) —— 它是一種先進(jìn)的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過(guò)良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營(yíng)造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。 價(jià)格 —— 每套價(jià)格控制在 80—— 150萬(wàn)元之間，其目標(biāo)客戶的受眾面最大。 74 銀都廣告 Townhouse 建筑 —— 建筑本身除強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。其規(guī)模最好在 15萬(wàn)平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套和生活品位。 環(huán)境 —— 不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。 Townhouse的十大標(biāo)準(zhǔn) 位置 —— 應(yīng)選擇在城市邊緣地帶，距城市 10—— 20公里，車時(shí) 15—— 30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所的要求，生活、工作兩便利。 72 銀都廣告 南京市住宅消費(fèi)新趨向 購(gòu)房迫切性凸現(xiàn) —— 也許是受了不少攀升房?jī)r(jià)的影響，也許是受到諸如東進(jìn)南延、江寧撤縣見區(qū)、地鐵一號(hào)工程開工等利好消息的左右，抑或單位年終分紅手頭較為寬裕的原因，春節(jié)期間，許多人甚至舉家出動(dòng)，奔波與各個(gè)售樓處，貨比三家，看準(zhǔn)便立即下定金，生怕“過(guò)了這個(gè)村便沒(méi)了就沒(méi)有這個(gè)店”，往日“持幣觀望”的態(tài)度成為少見。 71 銀都廣告 小型小區(qū)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) —— 小型居住項(xiàng)目，一般建在鬧市區(qū)或交通要道，或者是新開發(fā)區(qū)的延續(xù)開發(fā)，開發(fā)之前已經(jīng)擁有了完善的軟硬件配套，不但基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用低，房?jī)r(jià)較低，對(duì)居住者來(lái)說(shuō)，社區(qū)服務(wù)也比較現(xiàn)成，生活較方便；其次因其規(guī)模較小，一般不會(huì)分期開發(fā)、分批入住，先住進(jìn)去的居民要長(zhǎng)期忍受工程噪音以及粉塵污染；由于小區(qū)內(nèi)戶數(shù)較少，較易與鄰居產(chǎn)生親近感，從而對(duì)小區(qū)的歸屬感、心理學(xué)認(rèn)為，若每日在居住地遇見過(guò)多的陌生人會(huì)有不適感，所以，現(xiàn)在不少大型社區(qū)都采用小圍合方式劃區(qū)管理，這可以理解為一種補(bǔ)償。從目前本市的情況看，占地 5萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是較大的小區(qū)了，而占地 2萬(wàn)平方米以下，可歸入小型小區(qū)之列。與不少業(yè)內(nèi)人士一味求大形成反差的是，許多購(gòu)房者卻傾向于規(guī)模較小的小區(qū)，原因很簡(jiǎn)單：清靜、單純，不愿意與太多的人從一個(gè)小區(qū)的大門進(jìn)出，這可能是人們潛意識(shí)居住的需求的直接表露。但對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，小區(qū)規(guī)模的含義完全不同。 67 銀都廣告 優(yōu)先考慮的因素 12%7%5%6%70%0%10%20%30%40%50%60%70%環(huán)境 地理 配套 套型 價(jià)格68 銀都廣告 購(gòu)房主力軍 18%42%25%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2025歲 2635歲 3650歲 50歲以上69 銀都廣告 能承受的房?jī)r(jià) 20%35%25%20%0%5%10%15%20%25%30%35%2023元以下 20232500元 25003000元 3000以上70 銀都廣告 小型社區(qū)的優(yōu)勢(shì) “規(guī)模效應(yīng)”決定著生產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，開發(fā)商也不能例外。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為國(guó)家“居者有其屋”政策的體現(xiàn)而在今年加快發(fā)展，完整的住房供應(yīng)體系可望初步形成。 房地產(chǎn)開發(fā)重打品牌、規(guī)模建設(shè)的策略，市場(chǎng)消費(fèi)需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇細(xì)分市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方向。 64 銀都廣告 2023年南京樓市八大預(yù)測(cè) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求依舊旺盛，預(yù)計(jì)不會(huì)比去年減弱，商品房銷售仍能與去年持平。 63 銀都廣告 對(duì)辦公面積的需求 建筑面積在 150平方米以下的的需求量占 74%， 50平方米的以下的超小戶型占 14%。兩個(gè)單元各自有自己的小戶門。純居住型應(yīng)配套會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 61 銀都廣告 小戶型的回歸 —— 分類 小戶型可分為兩類，一類相當(dāng)于原有的青年式公寓，能滿足最基本的居住要求，同時(shí)可用來(lái)做房產(chǎn)投資或兼做工作場(chǎng)所（商務(wù)型），另一類為主要滿足居住要求的小面積戶型（純居住型）。 家就是家，不需要大而全。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料表明，商品房的購(gòu)買者在家庭結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)出了典型的小家庭特征。 60 銀都廣告 小戶型的回歸 —— 原因探悉 個(gè)人購(gòu)房 置業(yè)者趨向于年輕化，這個(gè)平均年齡正在從 35— 45歲向 25— 35歲過(guò)渡，而小戶型肯定是中高收入年輕人喜歡的房子。 日本曾經(jīng)做過(guò)一次調(diào)查，當(dāng)流行套型增加到 130平方米的左右時(shí)，就不在增長(zhǎng)，然后回落到 80— 100平方米。 小戶型的旋風(fēng)襲向南京， “龍福山莊”，“青春之家”。 南京市場(chǎng)調(diào)查 —— 準(zhǔn)備購(gòu)買 80— 100平方米的消費(fèi)者占六成以上。 北京， %的消費(fèi)者選擇購(gòu)買 70—— 100平方米的商品房，而戶型為兩居室的達(dá)到 %。 錯(cuò)層式商品樓 一套房子處于不同的平面上。 58 銀都廣告 復(fù)式、躍層式、錯(cuò)層式 復(fù)式商品樓 在概念上是一層樓，并不具備完整的兩層空間，只不過(guò)層高比普通住宅層高出許多，可以在局部搭建出夾層，安排臥室或書房，并用樓梯聯(lián)系。 大型社區(qū)有著龐大的消費(fèi)群，充滿著新的商機(jī)，商家往往搶著投資。其中企業(yè)集團(tuán)型是以大中型住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為開發(fā)主體，以系列化的新型住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)為主導(dǎo)，最終要形成中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化基地。56 銀都廣告 國(guó)家康居示范工程 “國(guó)家康居示范工程”屬于住宅類商品的國(guó)家最高標(biāo)準(zhǔn)。汽車停車位平均每戶不小于 輛，且不低于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并留有發(fā)展余地，其中集中停車位 （地下或停車樓）不少于 50% 。同 2A每套住宅至少有一個(gè)居住空間獲得日照，當(dāng)有 4 個(gè)或 4 個(gè)以上居住空間時(shí)，其中有 2 個(gè)空間獲得日照。 同 3A 同 3A臥室、起居室、書房、廚房迎光面窗地面積不小于 1/6 。同 2A五層及五層以上住宅設(shè)有電梯。設(shè)有電視、電信、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的定型接口，主要居住空間至少有一套接口。主要居住空間電源插座數(shù)不小于 2組，有設(shè)備專用插座。主要居住空間電源插座數(shù)不小于 3組，有設(shè)備專用插座。 同 2A55 銀都廣告 商品住宅性能差別一覽表 /之三 主要居住空間電源插座數(shù)不小于 4組，有設(shè)備專用插座。同 3A 同 3A設(shè)有熱水系統(tǒng)供應(yīng)設(shè)施?？照{(diào)器室外機(jī)位置固定且處理得當(dāng)?？照{(diào)器室外機(jī)位置固定且處理得當(dāng)，風(fēng)口等設(shè)施布置合理。同 3A 同 3A沐浴、便溺處設(shè)置老年人專長(zhǎng)用的扶手，且位置合理。起居室、臥室等功能空間實(shí)行菜單式有組織裝修。廚房、衛(wèi)生間、起居室、臥室裝修到位或?qū)嵭胁藛问酵庋b修。入戶過(guò)道凈寬不小于 ，其他通道凈寬不小于 ，并在轉(zhuǎn)變處滿足輪椅最小轉(zhuǎn)寬度 。單衛(wèi)生間面積不小于 4m2，雙衛(wèi)生間面積不小于 6 m2，衛(wèi)生間一邊凈長(zhǎng)不小于 m2。單衛(wèi)生間面積不小于 2，雙衛(wèi)生間面積不小于 8 m2，衛(wèi)生間一邊凈長(zhǎng)不小于 m2。 廚房面積不小于 6m2。 貯藏室使用面積不小于 2。同 3A 同 3A貯藏室使用面積不小于 3m2。 用餐空間面積不小于 8 m2。用餐空間面積不小于 12m2，且有自然通風(fēng)和直接采光。供起居用空間面積不小于 18 m2，開間不小于 m2，且可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長(zhǎng)度不小于 m 。主臥室使用面積不小于 1 2 m2，其他臥室使用面積不小于 8 m2。無(wú)規(guī)定 無(wú)規(guī)定主臥室使用面積不小于 16m2，其他雙人臥室使用面積不小于 14 m2，小臥室使用面積不小于 10 m2，搭配合理。 泥土的芬芳，整個(gè)城市被水泥所覆蓋。 新世紀(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)五大買點(diǎn)。 環(huán)境空間尺度要合理。國(guó)家規(guī)定小區(qū)綠化不能低于 30%。 生態(tài)是環(huán)境的第一要素。 期房的優(yōu)勢(shì)：價(jià)格便宜；選擇余地大。 長(zhǎng)期拿不到房產(chǎn)證和土地使用證，開發(fā)商對(duì)此不管不問(wèn)。 延期交房卻不賠償違約金。 開發(fā)商的策略：高開低走，低開高走。 期房：開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止。 按揭還貸風(fēng)險(xiǎn)。 城區(qū)地產(chǎn)資源的局限性和郊區(qū)地產(chǎn)資源儲(chǔ)備的不斷擴(kuò)大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)新的開發(fā)商的不斷介入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有達(dá)到優(yōu)勝劣汰的程度。 房