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成本法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用(參考版)

2025-03-11 10:50本頁面
  

【正文】 ?建筑物折舊的求取方法有哪些?計(jì)算建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意什么? ?重置價(jià)格與重建價(jià)格的含義及其異同點(diǎn)有哪些?如何求取? ?演講完畢,謝謝觀看! 。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。現(xiàn)時(shí)重新取得 40年的土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為 2023元 /m2,重新建造建筑物的建安成本為 600萬元(建設(shè)期為 2年,第一年投入 40%,第二年投入 60%,可視為年中集中投入),管理費(fèi)用為建安成本的 3%,年利率為 6%,銷售稅費(fèi)為 90萬元,開發(fā)利潤(rùn)為 120萬元。在搞清楚了此問題的基礎(chǔ)上,該宗房地產(chǎn)的價(jià)格此算如下: ?① 土地現(xiàn)值 =620 1000=62(萬元) ?② 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80%=192(萬元) ?③ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =62+192=254(萬元) ?④ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) =254247。試選用所給資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) :生產(chǎn)用房 50年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年 ,非生產(chǎn)用房 60年; ? 磚混結(jié)構(gòu)一等:生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年; ? 磚混結(jié)構(gòu)二等:生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年; ? 磚木結(jié)構(gòu)一等:生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年; ? 磚木結(jié)構(gòu)二等:生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年; ? 磚木結(jié)構(gòu)三等:生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年; ? 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu): 10年。包括: 1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi); 2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi); 3)住宅建筑、安裝工程費(fèi); 4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi); 5)管理費(fèi)以不超過上述 1)至 4)項(xiàng)之和的 2%計(jì)算; 6)貸款利息。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),以保本微利為原則,與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià),體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? (2)利潤(rùn) :以上述成本中 1)至 4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定 ? (3)稅金 ? (4)地段差價(jià) ? 不計(jì)入商品住宅的費(fèi)用:非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。商品住宅價(jià)格有下列項(xiàng)目構(gòu)成: ? (1)成本。 ? ? 估價(jià)中確定建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命 與折舊,遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為: ? (1)建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限,即建筑物的 經(jīng)濟(jì)壽命 應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì); 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命 短于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì) 算折舊; ? (3)建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命 長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊; ? (4)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,其 經(jīng)濟(jì)壽命 早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí),應(yīng)按建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命 計(jì)算折舊; ? (5)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,其 經(jīng)濟(jì)壽命 晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí),應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 ? ? 估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損 ,科學(xué)地說不是 “ 折舊 ” ,而是 “ 減價(jià)調(diào)整 ” 。在使用重建成本下,扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重建成本-無效成本-超額持有成本 ? 5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加 ,即為功能折舊額。超額持有成本可采用 “ 超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法 ” — 功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。功能過剩引起的折舊包括功能過剩造成的無效成本和超額持有成本。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 對(duì)于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊 ,以空調(diào)系統(tǒng)為例 ,其折舊額是在上述可修復(fù)的功能落后引起的折舊額計(jì)算中 ,將安裝新的功能先進(jìn)系統(tǒng)所必需的費(fèi)用 ,替換為采用“ 租金損失資本化法 ” 求取的功能落后系統(tǒng)導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 ,作為折舊額。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 :采用 “ 租金損失資本化法 ” 求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和 。估算該功能如果在建筑物建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 。設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬元 ,平均壽命為 15年 ,經(jīng)過年數(shù)為10年 .計(jì)算建筑物的物質(zhì)折舊額 .假設(shè)殘值率均為零 . 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)功能折舊的求取 ? 1)將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩,并進(jìn)一步分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。 ? [例 ]某建筑物重置價(jià)格為 180萬元 ,經(jīng)濟(jì)壽命為 50年 ,有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 .其中門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬元 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新構(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命,采用年限法計(jì)算折舊額。 ? 2)對(duì)于不可修復(fù)的項(xiàng)目 ,根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ,將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目。反之為不可修復(fù)部分。 分解法求取建筑物折舊的途徑 建筑物折舊 可修復(fù) 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊 不可修復(fù) 可修復(fù) 長(zhǎng)壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 短壽命 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 暫時(shí)性 永久性 功能缺乏 功能落后 功能過剩 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (1)物質(zhì)折舊的求取 ? 1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。(3)將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況 ,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟(jì)折舊 。步驟 :(1)將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目 ,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到物質(zhì)折舊 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 分解法 (breakdown method)是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定 ,然后加總來求取建筑物折舊的方法。 ? (6)將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率 ,把各可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率 。 ? (4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值 ,將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊
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