成本法在房地產行業(yè)的應用-文庫吧在線文庫
【正文】 建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值 ? ：根據造成建筑物折舊的原因，分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。 ? (3)經濟折舊（ economic depreciation， economic obsolescence） ,又稱外部性折舊（ external obsolescence） ,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。實際經過年數 (actual age)是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數。 ? [例 ]某 10年前建成交付使用的建筑物 ,估價人員實地觀察判定其剩余經濟壽命為 30年 ,殘值率為零。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格 ,將該建筑物重新購建價格減去建筑物的折舊后價值得出建筑物折舊 。(4)將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。 ? 3)將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為建筑物的物質折舊額。估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 在使用重置成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本－超額持有成本 。包括： 1)征地費及拆遷安置補償費； 2)勘察設計及前期工程費； 3)住宅建筑、安裝工程費； 4)住宅小區(qū)基礎設施和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費； 5)管理費 :以上述 1)至 4)項之和為基數的 1％～ 3％計算； 6)貸款利息。 第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ? 同建筑結構而不同 ， 其參考值一般為： ? 鋼筋混凝土結構： 0 ? 磚混結構一等： 2％ ? 磚混結構二等： 2％ ? 磚木結構一等： 6％ ? 磚木結構二等： 4％ ? 磚木結構三等： 3％ ? 簡易結構： 0 ? ?完好房 :十、九、八成 ?基本完好房 :七、六成 ?一般損壞房：五、四成 ?嚴重損壞房及危房：三成以下 第七節(jié) 成本法應用舉例 ?[例 1]某宗房地產的土地總面積為 1000m2，是 10年前通過征收農地取得的，當時取得的費用為 18萬 /畝，現時重新取得該類土地需要的費用為 620元 /m2 ；地上建筑物總建筑面積 2023m2，是 8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積 600元，現時建造類似建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積 1200元，估計該建筑物有八成新。（土地資本化率為 8%） 第七節(jié) 成本法應用舉例 ? [解 ]（ 1）運用成本法計算公式為：房地產價格 =土地重新取得價格 +建筑物的重新構建價格 建筑物折舊 ? （ 2）求土地的重新取得價格：因該土地使用權為 40年，已過去了 5年，故要求土地使用權為 35年的價格為： ?（ 3）計算建筑物的重新構建價格： ?①建安成本 =600（萬元） ?②管理費用 =600 3%=18 （萬元） 第七節(jié) 成本法應用舉例 ?③ 投資利息 = ?④ 銷售稅費 =90 （萬元） ?⑤開發(fā)利潤 =120 （萬元） ?建筑物的重新構建價格=600+18+158+90+120=986 （萬元） ?（４）計算建筑物的折舊額： ?①門窗、墻面等損壞的折舊額＝８（萬元） 第七節(jié) 成本法應用舉例 ?② 裝修部分的折舊額＝ 140 1/5 3=84 （萬元） ?③設備部分的折舊額 =100 1/10 3=30 （萬元） ?④長壽命項目的折舊額 =（ 9868140100） 1/38 =（萬元） ?建筑物的折舊總額 =8+84+30+= （萬元） ?（ 5）該宗房地產的現時價格 =+986=（萬元） 思考 ?何謂成本法？成本法的理論依據是什么？ ?成本法估價的基本公式有哪些？適用條件各是什么？ ?成本法的基本操作步驟。 2023=1270（元 /m2） 第七節(jié) 成本法應用舉例 ? [例 2]某公司于 5年前以出讓方式取得一宗面積 2023 m2的 40年使用權的土地，并于 3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為 5000m2。 第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ? 經濟適用住房價格由開發(fā)成本、稅金和利潤構成： ? (1)成本。會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。 ? 4)功能過剩一般是不可修復的。 ? 2)對于可修復的功能缺乏引起的折舊 :估算在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用 。對于可修復部分 ,可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 ? 分解法認為各種類型的物質折舊、功能折舊和經濟折舊 ,應根據各自的具體情況分別采用適當的方法來估算。再假設建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為： ? (1)搜集交易實例 。剩余經濟壽命(remaining economic life)是其經濟壽命減去有效經過年數之后的壽命。 自然壽命(physical life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。 ? 功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。 ? 工料測量法主要用于具有歷史價值的建筑物重建價格的求取。 第四節(jié) 重新購建價格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據當地近期建成的類似建筑物的單位面積造價 ,對其作適當的修正、調整 ,然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 建筑物的重置價格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術變遷 ,使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。 開發(fā)完成后可轉讓土地總面積 用途、區(qū)位等因素調整系數 ? 三、適用于新建房地產的基本公式 ? ? 新建房地價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤 )，即 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 三、適用于舊房地產的基本公式 ? ? 舊房地價格＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1