【正文】 世聯(lián)希望同萬科一起在京西再創(chuàng)輝煌，世聯(lián)希望同萬科一起在京西再創(chuàng)輝煌，為更多西部客戶建筑無限生活！為更多西部客戶建筑無限生活！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。本項(xiàng)目定價理由D/l一期 價格上限 ： 2居 100110萬； 3居 150155萬； LOFT 6570萬。一期：推廣關(guān)鍵要素后期：推廣關(guān)鍵要素l營銷高端： 支持形象，提高格調(diào)。l……產(chǎn)品建議A/本項(xiàng)目整體銷售考慮時間 2023年 2023年 202310年（ 18個月）自身?xiàng)l件 銷售現(xiàn)場展示條件具備、大盤遠(yuǎn)景 學(xué)校確定、會所及商業(yè)配套 充分展示、口碑確立、配套開始運(yùn)行主力戶型 二居 90、三居 128及 LOFT4065 未定（建議中大戶型） 未定（可考慮創(chuàng)新產(chǎn)品）市場 /競爭狀況 新推唯一大盤，現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)，主力產(chǎn)品與推售時間無較大重疊 少數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)，大量充斥新政后的小戶型產(chǎn)品 ——與紫臺的關(guān)系 產(chǎn)品線的補(bǔ)充 標(biāo)桿替代 超越主力客戶群 較為年輕的、有一定支付能力的兩口之家及小太陽家庭 支付能力增強(qiáng)的趨于成熟的核心家庭核心價值 萬科品牌價值規(guī)劃遠(yuǎn)景價值產(chǎn)品稀缺價值產(chǎn)品稀缺價值社區(qū)配套價值產(chǎn)品差異價值成熟社區(qū)價值功能實(shí)現(xiàn) 走量、補(bǔ)充 轉(zhuǎn)換 價值實(shí)現(xiàn)價格實(shí)現(xiàn) 950010500元 /平方米（毛坯） 預(yù)計 1150012500元 /平方米（毛坯），可考慮精裝修 以普通產(chǎn)品計， 1350014500 1150012500元 /平方米（毛坯）銷售量 10萬平方米 11萬平方米 13萬平方米B/本項(xiàng)目推售階段分析C/前提 ：在費(fèi)用有限的前提下，盡可能保證較高的有效性、針對性。l細(xì)節(jié)設(shè)計體現(xiàn)品質(zhì) ：園林規(guī)劃、節(jié)點(diǎn)小品、小區(qū)道路、社區(qū)中心、精神堡壘等以核心區(qū)為標(biāo)桿進(jìn)行打造。l產(chǎn)品承接紫臺、西山庭院等項(xiàng)目的萬科品牌效應(yīng) ： 突出萬科假日風(fēng)景產(chǎn)品系列的優(yōu)勢，以及此次打造不同于之前項(xiàng)目的提升。生命周期面臨變化。生命周期處于單身、丁克、青年持家。本項(xiàng)目客戶的精神需求C/n 關(guān)注舒適度n 關(guān)注空間布局n 關(guān)注功能空間設(shè)計n 關(guān)注使用的人性化n關(guān)注高檔次精裝修戶型設(shè)計層面項(xiàng)目附加值層面n關(guān)注社區(qū)人文環(huán)境與氛圍n關(guān)注園林設(shè)計及可參與性n關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)及細(xì)節(jié)打造n關(guān)注公共空間打造n關(guān)注配套檔次、齊全性，需求優(yōu)質(zhì)教育配套、醫(yī)療配套n關(guān)注家人共享空間n關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理客戶可支付層面 n 均可承受高單價本項(xiàng)目客戶的價值取向（產(chǎn)品）層面C/ 項(xiàng)目判斷 基于市場、本體分析項(xiàng)目判斷l(xiāng)基于客戶需求，對本項(xiàng)目一期的產(chǎn)品建議l本項(xiàng)目整體銷售考慮l本項(xiàng)目推售階段分析l本項(xiàng)目定價理由0104判斷本 體02 宏 觀03 市 場 擠壓效應(yīng)下的客戶 西部認(rèn)知過程項(xiàng)目界定 ：快速路沿線 /發(fā)展中的新興區(qū)域 /中大規(guī)模 優(yōu)質(zhì)社區(qū) /產(chǎn)品線豐富 /配套齊全土地政策的影響90/70政策的影響基于客戶需求，對本項(xiàng)目一期的產(chǎn)品建議A/，面積以中小戶型為主多層（東西向）、小高層、高層產(chǎn)品，其中第一期只開發(fā)多層和小高層產(chǎn)品，主力戶型為 128平米的 3室 2廳，與 90平米的 2室 2廳產(chǎn)品。反映客戶精神、價值取向（產(chǎn)品）兩個層面的需求。B 積壓效應(yīng)下的客戶0103市場本 體02 宏 觀區(qū)域客戶細(xì)分l 客戶細(xì)分前提l 客戶細(xì)分研究l 本項(xiàng)目客戶需求典型項(xiàng)目客戶項(xiàng)目界定 ：快速路沿線 /發(fā)展中的新興區(qū)域 /中大規(guī)模 優(yōu)質(zhì)社區(qū) /產(chǎn)品線豐富 /配套齊全土地政策的影響90/70政策的影響A/ 客戶細(xì)分研究 —— 前提 在擠壓效應(yīng)及需求的線性釋放趨勢長期持續(xù)的背景下，研究區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目的客戶特征。支付能力中等，希望得到實(shí)惠，關(guān)注項(xiàng)目性價比；216?？蛻羧后w現(xiàn)出典型的西部特征：以西部企事業(yè)單位為主，部分軍隊(duì)機(jī)關(guān)大院客戶，如航天二院、二炮；有團(tuán)購行為發(fā)生；216。天鴻美域客戶特征描述：216。突出關(guān)注產(chǎn)品 實(shí)用度 ，有一定的舒適度要求；216?？蛻?無明顯區(qū)域共性特征 ，主要依靠 快速捷運(yùn)系統(tǒng) ，外來區(qū)域客戶比例明顯高于區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目；相比之下，海淀區(qū)、石景山區(qū)、西城區(qū)客戶比例相對較高；216。年齡層次主要集中在 2535歲 ， 年輕家庭 為主；216。性格穩(wěn)重但 不拘于傳統(tǒng) ，要求身份感的滿足，渴望得到標(biāo)簽。有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但尚未達(dá)到高端客戶層次； 總價敏感區(qū)間 在 150萬左右；216。年齡層次主要集中在 3050歲 ；216。關(guān)注戶型設(shè)計、層高等設(shè)置對未來居住空間的影響；對樣板間能夠認(rèn)可，并以此建立快速決策的信心；關(guān)注細(xì)節(jié)設(shè)計，對生活品質(zhì)有強(qiáng)烈追求。少壯派客戶，擁有強(qiáng)大的 潛在購買實(shí)力 ，一次性付款比例高；216。年齡層次主要集中在 3655歲 ，家庭中擁有 11歲以下兒童和家長年齡在 35歲以上的 三口之家 成為主流客戶；216。為人穩(wěn)重、 內(nèi)斂 ，私家車中等檔次，不希望建筑外觀張揚(yáng)，但注重內(nèi)部產(chǎn)品細(xì)節(jié)。關(guān)注 產(chǎn)品實(shí)用度 ，如功能空間數(shù)；216。年齡層次主要集中在 4050歲 ；216。充分認(rèn)可萬科 品牌價值 。擁有 較強(qiáng)支付能力 ， 30萬以內(nèi)的總價浮動對其決策影響??；216。年齡層次主要集中在 3642歲 ，成熟家庭；216。對配套的態(tài)度：仍然依賴核心區(qū)配套（工作生活圈），對于居住區(qū)域配套的態(tài)度是寧缺勿濫。對 產(chǎn)品品質(zhì) 的追求通常成為最終決定購買的重要動因。對快速干道的依賴大于對捷運(yùn)的依賴。替代標(biāo)簽 ：項(xiàng)目價值絕對領(lǐng)先。會將成熟核心區(qū)的產(chǎn)品認(rèn)知作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。216。216。核心區(qū)次核心區(qū)外圍區(qū)中間區(qū)價格梯度世聯(lián)對西部發(fā)展認(rèn)知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/結(jié)論二、金融街成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎， 領(lǐng)先客戶來源區(qū)結(jié)論一、擠壓效應(yīng)、線性釋放客戶所呈現(xiàn)的多元化兩大趨勢 持續(xù)發(fā)展結(jié)論三、本項(xiàng)目所在區(qū)域 價格標(biāo)桿 參照系為 金融街為代表內(nèi)城核心區(qū)世聯(lián)對西部發(fā)展認(rèn)知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/A 西部認(rèn)知過程 典型項(xiàng)目客戶0103市場本 體02 宏 觀區(qū)域客戶細(xì)分l釋放的客戶特征l典型項(xiàng)目客戶項(xiàng)目界定 ：快速路沿線 /發(fā)展中的新興區(qū)域 /中大規(guī)模 優(yōu)質(zhì)社區(qū) /產(chǎn)品線豐富 /配套齊全土地政策的影響90/70政策的影響擠壓效應(yīng)下線性釋放的客戶特征216。 (3)城市交通網(wǎng)主要由強(qiáng)大的放射形交通網(wǎng)組成。(1)人口、工作崗位數(shù)量和各種活動都集中于市中心；l其他客戶：周邊區(qū)域換房客戶，中關(guān)村、豐臺科技園等未被分流的客戶。l本項(xiàng)目的領(lǐng)先客戶 —— 金融街為代表的內(nèi)城客戶。 —— 誰在引領(lǐng)西部市場領(lǐng)先客戶l領(lǐng)先客戶 —— 許多激進(jìn)的創(chuàng)新都不是由制造者發(fā)明的，而是由領(lǐng)先用戶發(fā)明的。l金融街 規(guī)劃擴(kuò)容區(qū)方案 已經(jīng)確定。l代表 國際金融的銀行 入?。焊呤ⅰ⒚乐捭y行、摩根大通、加拿大皇家銀行以及瑞士銀行５家國際金融巨頭入駐金融街，逐漸成為真正的國際金融中心。二、金融街成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎，領(lǐng)先客戶來源區(qū) CBD形成雙核，超越中關(guān)村成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎世聯(lián)對西部發(fā)展認(rèn)知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/ CBD形成雙核，超越中關(guān)村成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎金融街CBD長安街本項(xiàng)目l北京 “ 雙核戰(zhàn)略 ” 布局： CBD— 國際商務(wù)中心，金融街 — 國際金融中心。l小屯路、蓮石路、永定路、玉泉路、魯谷路等多條縱向、橫向道路的改造和修筑，不斷完善本區(qū)域的道路系統(tǒng)。l按照預(yù)測北京 2023年全市小客車保有量為 402萬輛。私人小客車的年增長率更高，達(dá)到 ％。216。金融街區(qū)域客戶： 高支付能力，內(nèi)城供給不足，向西部需求釋放；216。產(chǎn)業(yè)園區(qū)域客戶： 總部基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)客戶；216。田村區(qū)域客戶： 航天部二院、二炮等軍隊(duì)大院，政府機(jī)關(guān)背景客戶；216。西部成熟板塊房價持續(xù)走高西部成熟板塊住宅供不應(yīng)求擠壓效應(yīng)持續(xù)的外在動因： 海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)市場統(tǒng)計北京市城 8區(qū)市場統(tǒng)計一、兩大趨勢持續(xù)發(fā)展 釋放源的多元性擠壓效應(yīng)持續(xù)的內(nèi)在因素：土地稀缺、高支付能力外來客戶注入、地域限制擠壓效應(yīng)持續(xù)的外在