【正文】 l人文氣質(zhì)打造 ： 嫁接核心區(qū)價(jià)值標(biāo)桿的符號(hào)，觸動(dòng)價(jià)值聯(lián)想，促進(jìn)成交。對(duì)產(chǎn)品實(shí)用度要求高，追求一定的舒適度；216。珠江峰景客戶特征描述：216。金融街區(qū)域 客戶占相當(dāng)比例，其余主要以區(qū)域 地緣性客戶 、外區(qū)域 升級(jí)換代客戶 （如世紀(jì)城 3期，紫金長(zhǎng)安）為主，中關(guān)村區(qū)域客戶比例較少；外地區(qū)域客戶比例占到 25%左右，主要以北方省市為主，如山西、河北，也有少數(shù)南方客戶追隨萬(wàn)科品牌而來(lái)，如上海；216。針對(duì)核心區(qū)的項(xiàng)目 支付能力不足 ， 選擇高品質(zhì)物業(yè)吃力，因此逃離核心區(qū)。l該曲線呈現(xiàn)了市場(chǎng)趨勢(shì)的基本走勢(shì)l領(lǐng)先用戶的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前于市場(chǎng)趨勢(shì)l隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的人感覺(jué)到有這種同樣的需求Commercial product available可獲得的商業(yè)產(chǎn)品Lead Users Create Solutions領(lǐng)先用戶創(chuàng)建解決方案市場(chǎng)趨勢(shì)Market trend常規(guī)用戶早期采納者領(lǐng)先客戶曲線Time 時(shí)間新產(chǎn)品需求者“ 保持市中心強(qiáng)大的模式 ” ，是在城市規(guī)劃、建設(shè)和管理中采取各種措施增強(qiáng)市中心的吸引力，使就業(yè)、金融、商業(yè)、文娛等高度集中于市中心。l根據(jù)對(duì)日本的研究數(shù)據(jù)表明進(jìn)入汽車時(shí)代的標(biāo)志是每百人擁有轎車 22輛。擠壓下的需求如何釋放 ?可能拓展方向可能拓展方向西山圓明園內(nèi)城頤和園216。長(zhǎng)安街沿線沒(méi)有同檔次樓盤B/世聯(lián)對(duì)西部發(fā)展認(rèn)知的第二階段：樂(lè)府江南客戶構(gòu)成啟示 —— 西北部客戶居住需求有沿西環(huán)路南下的趨勢(shì)中關(guān)村客戶客戶延四環(huán)路南下中關(guān)村客戶傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域供應(yīng)量不足中關(guān)村1015%樂(lè)府江南客戶群體302醫(yī)院周邊軍隊(duì)大院武警總隊(duì)二院……南下中關(guān)村客戶地緣性主流客戶其他客戶樂(lè)府江南銷售結(jié)果 ：銷售速度快—— 月均 100套，高峰 300套左右；價(jià)格提升速度快——12 個(gè)月提升27%。這份 “ 市規(guī)發(fā)[2023]1101號(hào) ” 文件只是細(xì)則的一部分 國(guó)家外匯管理局 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知 06年 2季度末起國(guó)六條推出， 90/70政策對(duì)開發(fā)商有一定影響；少數(shù)區(qū)域當(dāng)期價(jià)格有所微降，總體價(jià)格強(qiáng)勢(shì)走高，在供應(yīng)量減少的情況下，消化率快速增增長(zhǎng)B/西部戶型慣性以大面積產(chǎn)品為主， 90/70宏觀政策為客戶接納面積縮減產(chǎn)品起到教育和鋪墊作用海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū) 2023年銷售情況 70/90政策后，面積在 80100平米區(qū)間的中小戶型和面積在 140160平米區(qū)間的大戶型銷售量有所增加；原區(qū)域主力產(chǎn)品（ 100140）銷售持平；超大戶型銷售比率下降；面積有減小趨勢(shì)；西部項(xiàng)目面積區(qū)間 主要集中在主要集中在 90140平米平米的中大戶型的中大戶型 ，以小戶型為主的僅有榮豐 202遠(yuǎn)中悅來(lái)、紫金長(zhǎng)河等項(xiàng)目，供應(yīng)量較少；l 西部區(qū)域客戶同小戶型接觸較少，大戶型有較高的認(rèn)同度l 政策強(qiáng)迫教育 —— 客戶對(duì)居住的合適面積尺度的觀念發(fā)生改變， 主動(dòng)選擇或被動(dòng)接受面積較小的產(chǎn)品 ；l 中大戶型逐漸成為稀缺產(chǎn)品06年上 m2 ￥ /m2 比率 06年下 m2 ￥ /m2 比率 合計(jì) 2131634 7890 合計(jì) 882460以下 75129 8474 4% 60以下 51589 9240 3%60(含 )80 159344 6741 7% 60(含 )80 7476 6%80(含 )100 318465 6507 15% 80(含 )100 7475 18%100(含 )120 360762 6834 17% 100(含 )120 7689 17%120(含 )140 489706 6580 23% 120(含 )140 7339 23%140(含 )160 218925 8036 10% 140(含 )160 8892 12%160(含 )200 184129 8437 9% 160(含 )200 9773 9%200(含 )以上 325173 12408 15% 200(含 )以上 15295 12%B/ /平米 /平米 /平米 /平米“” 國(guó)八條 國(guó)六條20232023年北京市城區(qū)住宅公寓價(jià)格表現(xiàn)?受產(chǎn)品供應(yīng)量縮減的影響，北京城區(qū)房?jī)r(jià)走高?調(diào)控政策對(duì)城中心房?jī)r(jià)控制完全失效房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)價(jià)格的控制未起到明顯作用[統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到 2023年 12月 15日 ]C/216。中心城區(qū)價(jià)格上漲幅度大上海 金融 +土地216。 自身配套充足216。01本體本體項(xiàng)目自身素質(zhì)本體素質(zhì)l 基本屬性l 附屬條件屬性l 項(xiàng)目界定項(xiàng)目本體基本屬性一期 c地塊216。項(xiàng)目周邊道路未實(shí)現(xiàn)完全連通；滯后的各類生活配套216。關(guān)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度高于關(guān)外216。概述： 世聯(lián)代理項(xiàng)目，建筑規(guī)模 74945㎡，總套數(shù) 272套， 戶型以三居為主 ，其中兩居 %，三居半 %，三居 %。西部成熟板塊住宅供不應(yīng)求擠壓效應(yīng)持續(xù)的外在動(dòng)因：擠壓效應(yīng)持續(xù)的內(nèi)在因素：地域條件限制： 外擴(kuò)方向向西發(fā)展受到西山的阻擋，向北有頤和園等北部皇家園林的阻礙，因此只能向其它條件適宜的方向拓展。西部成熟板塊房?jī)r(jià)持續(xù)走高西部成熟板塊住宅供不應(yīng)求擠壓效應(yīng)持續(xù)的外在動(dòng)因： 海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)北京市城 8區(qū)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)一、兩大趨勢(shì)持續(xù)發(fā)展 釋放源的多元性擠壓效應(yīng)持續(xù)的內(nèi)在因素：土地稀缺、高支付能力外來(lái)客戶注入、地域限制擠壓效應(yīng)持續(xù)的外在動(dòng)因：供不應(yīng)求、價(jià)格持續(xù)走高城市化進(jìn)程下汽車時(shí)代到來(lái)道路系統(tǒng)的不斷完善世聯(lián)對(duì)西部發(fā)展認(rèn)知的第四階段：對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的 最新研究成果D/區(qū)域地緣性216。二、金融街成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎，領(lǐng)先客戶來(lái)源區(qū) CBD形成雙核，超越中關(guān)村成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎世聯(lián)對(duì)西部發(fā)展認(rèn)知的第四階段：對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的 最新研究成果D/ CBD形成雙核，超越中關(guān)村成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎金融街CBD長(zhǎng)安街本項(xiàng)目l北京 “ 雙核戰(zhàn)略 ” 布局： CBD— 國(guó)際商務(wù)中心，金融街 — 國(guó)際金融中心。會(huì)將成熟核心區(qū)的產(chǎn)品認(rèn)知作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。年齡層次主要集中在 4050歲 ；216。性格穩(wěn)重但 不拘于傳統(tǒng) ，要求身份感的滿足，渴望得到標(biāo)簽。反映客戶精神、價(jià)值取向（產(chǎn)品）兩個(gè)層面的需求。本項(xiàng)目定價(jià)理由D/l一期 價(jià)格上限 ： 2居 100110萬(wàn)； 3居 150155萬(wàn)； LOFT 6570萬(wàn)。生命周期面臨變化。突出關(guān)注產(chǎn)品 實(shí)用度 ，有一定的舒適度要求；216。年齡層次主要集中在 3655歲 ，家庭中擁有 11歲以下兒童和家長(zhǎng)年齡在 35歲以上的 三口之家 成為主流客戶；216。對(duì) 產(chǎn)品品質(zhì) 的追求通常成為最終決定購(gòu)買的重要?jiǎng)右颉?—— 誰(shuí)在引領(lǐng)西部市場(chǎng)領(lǐng)先客戶l領(lǐng)先客戶 —— 許多激進(jìn)的創(chuàng)新都不是由制造者發(fā)明的，而是由領(lǐng)先用戶發(fā)明的。金融街區(qū)域客戶： 高支付能力，內(nèi)城供給不足，向西部需求釋放；216。年平均增長(zhǎng)率 28%。銷售結(jié)果： 開盤價(jià)格： 7400元 /平米；開盤認(rèn)購(gòu)數(shù)量： 123套 ；三個(gè)月銷售周期內(nèi)銷售率 91%；住宅實(shí)收均價(jià)約 7686元 /平米 。建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》。快速發(fā)展中的新興區(qū)域216。 loft: 4045平米， 6065平米216。 主力戶型： 128平米三室、 90平米兩室216?？焖俾费鼐€216。 北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定 港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購(gòu)自住商品房“ 暫定只能購(gòu)買一套住宅 ” 。216。2023年西部五環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)約為 2900元 /平米，2023年約為 3300元 /平米， 2023年約為 4700元 /平米。中關(guān)村區(qū)域客戶： 中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)客戶，區(qū)域擠壓作用南移；216。l金融街從規(guī)劃到實(shí)現(xiàn)，已經(jīng) 超越中關(guān)村 成為西部發(fā)展的強(qiáng)力引擎。 (2)市中心建筑密度、容積率相對(duì)較高；216。區(qū)域典型項(xiàng)目客戶特征描述B/西府蘭亭客戶特征描述：216。經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)處于區(qū)域中低檔水平 ，對(duì)總價(jià)敏感，主要需求兩居或小三居產(chǎn)品；216。l區(qū)域周邊首次購(gòu)買商品房客戶： 之前住在面積較小公房或者單位福利房；與父母同住的第二代、第三代西部客戶。l基于競(jìng)爭(zhēng)： 天鴻美域三居錯(cuò)層 150160萬(wàn)； 遠(yuǎn)洋山水小戶型 3050萬(wàn)，三居 150160萬(wàn)； 珠江峰景兩居 110120萬(wàn)、三居 160180萬(wàn)（精裝修）； 美麗經(jīng)典園兩居 120萬(wàn)、三居