【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思維導(dǎo)圖 項目分析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實施 客戶分析 目標(biāo)下的問題 推售及形象策略 本報告是嚴(yán)格保密的。泰和美域 中海 景：美景，項目處處是景，同時也暗示旁邊的泰和廣場。泰和麗景 泰和：二字即吻合了項目所在地的地域名，同時也象征著國泰民安、家和萬事先，表現(xiàn)大家小家的概念。 本報告是嚴(yán)格保密的。 推售節(jié)奏 推售時機 推售時間 房源構(gòu)成 一次推售 通過制造熱點，以性價比高，贈送面積等達(dá)銷售預(yù)期 蓄客階段 :2023年 2月下 6月上 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 500組 /升級 350組） 1620號樓住宅 開盤階段 :6月下旬 續(xù)銷階段 :6月中 8月初 二次推售 依托售樓處 ,樣板區(qū)、景觀房、創(chuàng)新房屋突出價值 蓄客階段 :2023年 6月初 8月中 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 600組 /升級 400組） 2— 6號樓住宅， 1號商業(yè)，及樓上的創(chuàng)新小復(fù)式 開盤階段 :8月下旬 續(xù)銷階段 :8月下 10月下 三次推售 推出價值最高房源，利潤最大化 蓄客階段 :2023年 10月初 2023年 1月中 （蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌 700組 /升級 400組） 7— 15號樓住宅 開盤階段 :2023年 1月下旬 續(xù)銷階段 :2023年 1月下 3月 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 案例啟示： 制造熱點和跟風(fēng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要策略 2—— 推出國際化樣板間 吸引客戶上門參觀 米蘭工作室樣板房 主要策略 3—— 推出國際化 居住的八大綱領(lǐng) ，引領(lǐng)居住潮流 案例借鑒 客戶購買不完全明確自身需求，其購買行為屬于 [追求熱點、跟風(fēng) ]的購買行為 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要策略 1—— 拋磚引玉，推廣上高舉[高打國際化概念 ]制造轟動 項目的系列推廣都是圍繞國際化概念而展開，得到社會各界的廣泛關(guān)注，在社會上形成良好的口碑，提升了星河國際的社會形象及樓盤知名度。 2023年入市之初，中心區(qū)沒有居住氛圍，項目面臨北區(qū)黃埔雅苑等項目的競爭。 星河國際，在區(qū)域競爭力和產(chǎn)品優(yōu)勢都不突出的情況下，通過營銷突破成就了一個經(jīng)典樓盤 案例借鑒 ?占地 33946平米，建面 平米，容積率 。 商業(yè)建議 本項目劃鋪方式建議：以 50平米為基本單 元、橫向縱向靈活組合 ?劃鋪原則 ?在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)劃小，利于控制總價、擴大招商面、快速變現(xiàn)、提升單價； ?充分利用沿街面實現(xiàn)商業(yè)價值； ?平面標(biāo)準(zhǔn)單元 ?進(jìn)深： 根據(jù)居住區(qū)街鋪型商業(yè)各種業(yè)態(tài)所需的基本經(jīng)營面積，商業(yè)進(jìn)深在 1015米為宜； ?考慮以餐飲為主營業(yè)態(tài)帶動其他業(yè)態(tài)，及充分實現(xiàn)商業(yè)價值，建議本項目商業(yè)基本進(jìn)深在12 米； ?開間： 建議項目最小開間在 ； ?基本單元 ?最小平面單元面積在 *12=50m2； 本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)體上建筑四層左右創(chuàng)新小復(fù)式，實現(xiàn)利潤最大化。 戶型設(shè)計重點創(chuàng)新方向建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 —— 高附加值，高創(chuàng)新，制造稀缺 分布在地塊較差位置，提升整體質(zhì)素 營銷意義 產(chǎn)品意義 創(chuàng)新方向 —— 從使用者的角度出發(fā)，思考功能空間組合順序，預(yù)留功能空間，提供實用率更高的室內(nèi)空間，利用收納技術(shù)提升小戶型物業(yè)空間利用率與實用價值。 ?兩房兩廳 ?建筑面積： 8090平方米 ?贈送面積： 4555平方米 ?可改四房，約 140平方米客廳、主臥開間 、次臥開間也在 ?戶型特征：高舒適度、高附加值、功能完備、合理 ?借助復(fù)式戶型自身特點，可在二層改房，結(jié)合入戶花園、露臺的全部贈送，成為小戶型產(chǎn)品中贈送面積最多，產(chǎn)品附加值最高的明星產(chǎn)品。 他們年輕氣盛，精力充沛，但工作用腦量較大， 忙碌無序 的生活使其向往的生活方式為： 便捷、舒適、簡單的“懶人生活” ； 他們每天起早貪黑地拼搏，回到家里， 全無后顧之憂的社區(qū)服務(wù) ，是他們選擇物業(yè)的一個重要指標(biāo)！ 年輕一組支付能留有限，但對生活空間又有“小追求”，他們對房子的理解并不奢華，而是有品質(zhì)的 舒適與實用 ；對 性價比指數(shù)敏感； 創(chuàng)新產(chǎn)品客戶： 企業(yè)“定制” /年輕一組 本報告是嚴(yán)格保密的。改變功能空間組合順序使主臥功能化擴充。 本報告是嚴(yán)格保密的。 120135㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 100110㎡ 3房 三房設(shè)計 ?精致內(nèi)花園，三房輕松變四房； ?無梁設(shè)計，舒適尺度自我掌控。 ?利用入戶花園，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價值的目的。 100110平米經(jīng)濟型3房戶型：布局緊湊、動靜分區(qū)合理；入戶陽臺及超大凸窗增加了主人情趣空間。 三房產(chǎn)品客戶： 小三口之家 /改善型 本報告是嚴(yán)格保密的。 2房戶型建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 基本設(shè)置 —— 區(qū)域最優(yōu)產(chǎn)品，高附加值（ 30%贈送率），可改 3房， 給客戶絕對的實惠，提升項目在區(qū)域的絕對競爭力。 通過入戶花園、超大陽臺等贈送點增強舒適性； N+1多變空間滿足主人個性居住需求 。 ?按奇偶層，利用內(nèi)庭院，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價值的目的。 附送系列關(guān)鍵詞：性價比 /面積贈送 本項目必備突破點，與當(dāng)前市場常用差異化，升級實用贈送 ?客戶關(guān)注點：高性價比 /實用性增加 ?常用方式：露臺、凸窗、陽臺等 ?本項目可突破點：增加有效贈送，強調(diào)實用性 2房變 3房 本報告是嚴(yán)格保密的。 他們的生活剛剛進(jìn)入一種穩(wěn)定的狀態(tài)，但是 事業(yè) 和 社會地位 尚且不穩(wěn)定，屬于一個上升的 爬坡階段 ，他們需要的物業(yè)并不祈求奢華、舒適，而是給自己及愛人一個依靠的港灣，疲累時得以棲息。 區(qū)域產(chǎn)品面積集中，僅僅是做到面積細(xì)分還不夠的，還需要在相同面積段情況下，針對不同的客戶需求而展開需求細(xì)分 產(chǎn)品精細(xì)化 本報告是嚴(yán)格保密的。 本土化營銷 本報告是嚴(yán)格保密的。 重點策略 3：通過相對低成本的搜房和 365網(wǎng)絡(luò)營銷實現(xiàn)了項目的高知名度 本項目主要在搜房網(wǎng)進(jìn)行了全程網(wǎng)絡(luò)投放，另關(guān)鍵節(jié)點在365上進(jìn)行投放。 道旗、公交車廣告前期效果不明顯，持續(xù)效果較好。 策略轉(zhuǎn)變后，金域中央在淡市下、短期內(nèi)取 得了較好的銷售業(yè)績 2023年 10月 20日正式進(jìn)場， 11月 15日開盤推出 401， 402， 404， 12月 6日加推 403， 合計推出住宅共 4棟， 226套，面積 ㎡ 截至 2023年 2月 7日，不足 3個月時間 共銷售 150套，總銷面積 ㎡ 總銷金額 完美超越原先預(yù)期 本土化營銷 本報告是嚴(yán)格保密的。 參考案例標(biāo)準(zhǔn) 城市邊緣、內(nèi)向型樓盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?距離中央門商圈 5分鐘車程，鼓樓商圈 15分鐘車程，新街口商圈20分鐘程。 營銷實施 本報告是嚴(yán)格保密的。 成就區(qū)域中心化戰(zhàn)略 突圍的三步走 營銷戰(zhàn)略 本報告是嚴(yán)格保密的。 只有施行本土化的營銷，項目