【正文】 2023/1/24 5:40:2505:40:2524 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 24 一月 20235:40:25 上午 05:40:25一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 2105:40:2505:40Jan2124Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/24 5:40:2505:40:2524 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 一月 21一月 2105:40:2505:40:25January 24, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2105:40:2505:40Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/24 5:40:2505:40:2524 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 一月 21一月 2105:40:2505:40:25January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2105:40:2505:40Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人?！?主題走廊，使單調(diào)的走廊獨(dú)具情調(diào)，辦公環(huán)境更優(yōu)美。銷售 道具 建議● 綠色共享空間，用大量綠植、小品營(yíng)造優(yōu)美健康的辦公環(huán)境，讓緊張的工作神經(jīng)得到舒緩。一個(gè)好的大堂與外立面的完美配合，完全可以體現(xiàn)整棟寫(xiě)字樓的品質(zhì)。 在相同條件下，樣板間使買家或租客得到最直觀的使用感受，成功交易的可能性更大。媒體包括寧波本地報(bào)紙外，另可選擇群體針對(duì)性強(qiáng)的寧波機(jī)場(chǎng)或航空雜志的媒介，財(cái)經(jīng)類、經(jīng)濟(jì)類讀者群高端的媒介。 我們建議，以 搜索和挖掘目標(biāo)客戶為目的，尋找與目標(biāo)客戶最吻合的渠道，建立客戶通道，訴求項(xiàng)目賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售。軟件方面具有能為全球化公司創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，為上市企業(yè)提供更多支持的商務(wù)環(huán)境。這也是打敗整個(gè)寧波寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的武器。 總部 經(jīng)濟(jì)掌門人 精裝甲級(jí)寫(xiě)字樓世界生態(tài)辦公，華茂尖端品質(zhì)，優(yōu)厚稅收返還商會(huì)大廈 寧波的帝國(guó)大廈 科技集群大廈，大企業(yè)資源整合中心來(lái)福士廣場(chǎng) 全球第七座 革新創(chuàng)意設(shè)計(jì)、招攬全球薈萃、城市地標(biāo)、城中之城創(chuàng)新 128 獨(dú)棟總部公園，寧波的全球商務(wù)觀庭院深深 藏世界風(fēng)云天合財(cái)匯中心SOHO/單元式 OFFICE/獨(dú)層 /獨(dú)棟 /商業(yè)集群 /總部基地新三江口商務(wù)旗艦世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)COB寫(xiě)字樓，城市未來(lái)商務(wù)坐標(biāo)榮膺 2023中國(guó)最佳地標(biāo)性寫(xiě)字樓，國(guó)際活性商務(wù)空間縱觀當(dāng)前寧波正在推廣中的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，我們獨(dú)辟蹊徑，與產(chǎn)品結(jié)合，形成自己的推廣思路。 商務(wù)旗艦 寧波外貿(mào)行業(yè)第一大廈總部壹號(hào) 南部商務(wù)區(qū) 以上三個(gè)唯一，足以打敗寧波所有寫(xiě)字樓，成為寧波商界領(lǐng)袖們的首選辦公之地。寧波唯一獲得 新加坡綠色建筑標(biāo)志 獎(jiǎng)的寫(xiě)字樓。我們將以同步世界的空間創(chuàng)新理論，融合上市企業(yè)的需求理念，以整合、吸納、共享為前提，成為上市企業(yè)勝人一籌的資源孵化器。這是超越外在景觀的 ，真正以人為本的寫(xiě)字樓體現(xiàn)出來(lái)的品質(zhì)，超越了寧波過(guò)去的辦公產(chǎn)品。我們要壓倒一切甲級(jí) 5A概念的概念超越一切節(jié)能創(chuàng)新的辦公概念領(lǐng)先一切管家服務(wù)的額外辦公配套WREA認(rèn)證的國(guó)際 5A PK 偽國(guó)際 5A甲級(jí)理由：由唯一認(rèn)證機(jī)構(gòu) —— “世界地產(chǎn)研究院 ”對(duì)本案進(jìn)行評(píng)定，使本案成為寧波地區(qū)第一個(gè) “貨真價(jià)實(shí) ”的國(guó)際雙 5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 ，將成為打擊所有標(biāo)榜國(guó)際 5A寫(xiě)字樓的有力武器。有上市計(jì)劃的企業(yè)獨(dú)特的群體概念帶來(lái)關(guān)注度本身是具備非凡實(shí)力的企業(yè)集群效應(yīng)帶來(lái)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐同時(shí)，該突破點(diǎn)并不排斥其他高端客戶，通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)，自然會(huì)吸引跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐?？偨Y(jié)寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶特征：● 本項(xiàng)目高端定位決定了本案的客戶主力群體將是高端客戶群體。寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶意圖比例，投資：自用的比例大致上是 2： 8；216。寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶區(qū)域比例，江東：海曙：鄞州：其它地區(qū)的比例大致上是 3： 3： 1： 2；216。一般來(lái)說(shuō)，按揭的客戶比例最高，一般會(huì)在 50%左右，其次是分期，在 35%左右，再者則是一次性的客戶，會(huì)占有 15%左右的比例。p當(dāng)前寧波寫(xiě)字樓主要有三種付款方式：按揭、分期和一次性三種方式，其中按揭和分期是客戶采用的主要付款方式，此外，一些大面積購(gòu)買的客戶往往采用一次性的購(gòu)買方式。p 在寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶的年齡中，與高檔住宅的客戶年齡構(gòu)成基本保持一致，市場(chǎng)的主力是事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的 30—50 歲的客戶，這部份的客戶占了市場(chǎng)購(gòu)買客戶的 70%以上，其中剛好事業(yè)期的40歲上下的客戶最多。p 寧波是一個(gè)港口城市，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的外貿(mào)行業(yè)公司，所以在寫(xiě)字樓的客戶群體中，外貿(mào)行業(yè) (外貿(mào)、貨貸、船務(wù)等）的購(gòu)買客戶占了 60%以上，客戶群體的相對(duì)單一是寧波寫(xiě)字樓的一個(gè)特征。p而在華聯(lián)寫(xiě)字樓的分析中，我們發(fā)現(xiàn)其中投資型的客戶占了 90%以上，這主要是因?yàn)槿A聯(lián)寫(xiě)字樓在銷售時(shí)推出了租賃投資回報(bào)的服務(wù)，并且大量的小面積分割銷售，導(dǎo)致了大量投資型客戶的涌入。鄞州區(qū)的客戶在市場(chǎng)購(gòu)買客戶中大致上占了 10%左右p目前購(gòu)買寫(xiě)字樓的客戶動(dòng)機(jī)主要分為自用、投資或兩者皆有的客戶類型。而在鄞州區(qū)的寫(xiě)字樓客戶區(qū)域中，其中鄞州本區(qū)域的客戶占了 50%以上，其次則是江東、海曙占了很大一部分，而其它縣區(qū)的則相對(duì)較少。第三部分 :揚(yáng)帆藍(lán)海 — 項(xiàng)目定位分析一、寧波寫(xiě)字樓客戶分析二、 本項(xiàng)目客戶定位三、高端客戶與產(chǎn)品高端相互匹配四、產(chǎn)品與概念五、形象定位六、主題廣告語(yǔ)七、形象定位八、營(yíng)銷推廣策略一、 寧波寫(xiě)字樓客群分析p 根據(jù)對(duì)各個(gè)寫(xiě)字樓的已成交客戶的區(qū)域來(lái)源分析，目前寧波市場(chǎng)上的市中心高檔寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶主要來(lái)于寧波海曙區(qū)和江東區(qū)，占了市場(chǎng)購(gòu)買客戶比例 50%以上，其余則依次來(lái)自于寧波郊縣、鄞州?！?由于市場(chǎng)高端客戶面窄?！?本項(xiàng)目與中信銀行大廈（金隆國(guó)際）類同，純辦公樓項(xiàng)目高端定位?！?相對(duì)于 2023年初南部商務(wù)區(qū) 8000元 /㎡ － 9000元 /㎡ 左右的售銷價(jià)格，本項(xiàng)目若以 1202313000元 /㎡ 的價(jià)格出售，壓力巨大。但這些均是中小型企業(yè)和部分投資客；216。項(xiàng)目面積分割建議216。p寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶的面積分析：各段購(gòu)買的總面積相對(duì)平衡，大面積的、1000平方米左右的整層去化總量普遍高于其它面積段的去化。五、項(xiàng)目面積分割建議p在寫(xiě)字樓氛圍清淡的地區(qū)出現(xiàn)的一些中低 檔 寫(xiě)字樓客戶面積選擇中較為狹窄，除了部分與開(kāi)發(fā)商有上下游產(chǎn)業(yè)的大客戶購(gòu)買進(jìn)的大面積辦公以外，其他的一些散客戶的面積選擇一般會(huì)在 200平方以內(nèi)，其中 150平方以內(nèi)的占了 60% 。這說(shuō)明在中高檔寫(xiě)字樓的客戶群中，客戶的比例會(huì)大致平衡。2023年初，南部商務(wù)區(qū)整體價(jià)格會(huì)突破 8000元 /㎡結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)點(diǎn)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)本項(xiàng)目 2023年初銷售，我們建議價(jià)格定位在9000元 /㎡總結(jié)p 在寫(xiě)字樓客戶面積選擇上，中高檔寫(xiě)字樓客戶中選擇 100—300 平方的客戶占了市場(chǎng) 50%左右，其它 100平方以內(nèi)、 300—500 平方、 500到 1000平方、 1000平方米以上的客戶 數(shù)量 比例則大致相同。從寫(xiě)字樓供應(yīng)來(lái)看， 2023年鄞州南部商務(wù)區(qū)和東部新城大量項(xiàng)目需要去消化，銷售壓力非常大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，部分寧波外向型商貿(mào)企業(yè)的利潤(rùn)降低使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻。目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目的體量已超過(guò)交付使用寫(xiě)字樓體量，隨著在售項(xiàng)目的交付，將使寫(xiě)字樓使用體量翻一翻，而未來(lái)供應(yīng)更是呈現(xiàn)極大的放量狀態(tài)，尤以鄞州和江東兩區(qū)為放量主力；鄞州和江東兩區(qū)相加的供應(yīng)體量在 170余萬(wàn)㎡。 天左右中信銀行大廈 16000元 /㎡ － 4天 /㎡ 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià)海曙 環(huán)球中心 2202325000元 /㎡銀泰國(guó)際 20230元 /㎡時(shí)代廣場(chǎng) 18000元 /㎡恒隆中心 17000元 /㎡區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià)江東 東方商務(wù)中心 8900元 /㎡東航大廈 13000元 /㎡恒富大廈 12500元 /㎡華宏第五大道 14000元 /㎡名匯東方 1000011000元 /㎡銀晨國(guó)際 9200元 /㎡天潤(rùn)商座 12023元 /㎡濱江國(guó)際廣場(chǎng) 11500元 /㎡世紀(jì)東方廣場(chǎng) 14000元 /㎡區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià)高新區(qū) 綠園大廈 11000元 /㎡科貿(mào)中心 7800元 /㎡本項(xiàng)目周邊區(qū)域在售辦公樓價(jià)格區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià)鄞州 商會(huì)國(guó)貿(mào)中心 12800元 /㎡（行政公寓）中基第一國(guó)際 7300元 /㎡華貿(mào)總部一號(hào) 7500元 /㎡恒元大廈 6500元 /㎡匯亞國(guó)際 9300元 /㎡俊鴻嘉瑞 6100元 /㎡本項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格項(xiàng)目名稱 均價(jià) 目前租金波特曼中心 17000元 /㎡ － 5元 /㎡ 定位高端寫(xiě)字樓，即符合本項(xiàng)目高端配置，且寧波已有多個(gè)辦公項(xiàng)目定位高端并取得成功的先例（如中信銀行大廈、波特曼中心等等）。項(xiàng)目整體定位打造寧波頂級(jí)寫(xiě)字樓定位理由寧波目前辦公市場(chǎng)供大于求的局位短時(shí)期內(nèi)得不到緩解，若項(xiàng)目以普通甲級(jí)寫(xiě)字樓定位，則陷入與眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的局面，體現(xiàn)不出本項(xiàng)目配置高端的優(yōu)勢(shì)?！?本項(xiàng)目將依托產(chǎn)品 品質(zhì) 優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的包裝、創(chuàng)新態(tài)，破常規(guī)，以正合 ， 以奇勝。本項(xiàng)目與中信銀行大廈類似，若價(jià)格太高，銷售周期勢(shì)必延長(zhǎng)。但兩個(gè)項(xiàng)目均存在鉆石級(jí)酒店的關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的銷售借鑒意義并不大。三個(gè)高端項(xiàng)目從目前情況看，均已取得成功，說(shuō)明寧波高端辦公市場(chǎng)是有市場(chǎng)基礎(chǔ)并可以挖掘的。 月萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心： 2023年 11月 1日： 2023年 6月：整層 1400㎡ ，目標(biāo)為整層客戶?面積范圍： 338平米－ 1400平米（其中包括單元面積 338平米－ 388平米）： 18000元 /㎡：地塊景觀性強(qiáng)，而且商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)支持，其地段在寫(xiě)字樓產(chǎn)品中具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。： VAV變風(fēng)量系統(tǒng)： 5A智能化：寧波城市廣場(chǎng)物業(yè)， /M178。萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心：地處寧波商業(yè)核心地段，商業(yè)氣氛成熟，