【正文】 面積分割建議項目概況本項目位于鄞州新城區(qū)南部商務區(qū)北部，地塊北面為日麗中路，西面為天童南路，南面為僑商辦公樓，東面為布利杰辦公樓。一、它山玉 — 本項目競爭分析本項目介紹南部商務區(qū)競爭分析 —— 裝修分析項目名稱 裝修國驊國際 未知俊鴻嘉瑞 精裝修合生國際大廈 公共部分精裝修恒元 HAO中心 公共部分精裝修總部一號 精裝修廣博商務大廈 公共部分精裝修中基第一國際 公共部分精裝修榮安大廈 未知嘉華 SOHO 全部精裝修商會國貿(mào)中心 全部精裝修羅蒙大廈 公共部分精裝修在調(diào)查到的 11個項目中，選擇全項目精裝修的有 6家，占總比例的 50%，選擇公共部分精裝修的有 4家，占總比例的 33%，有兩家尚未決定裝修情況，占總比例的 17%。外立面為石材與鋁合金窗。 墻面 —— 乳膠漆飾面。 月其他物管單位：世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟（顧問） 開盤時間： 2023年 4月 底入住時間： 2023年開發(fā)商：隆基置業(yè)小區(qū)配套 中基第一國際精裝修商務空間，從裝修結構選材、方案層層監(jiān)控，批量采購，環(huán)保健康，為業(yè)主保駕護航。 國貿(mào)中心定位為國際 5A甲級智能化寫字樓，內(nèi)部配套國際一流。該項目當初定位高端，以 11000元 /㎡ 價格開盤，銷售情況不理想，無一套售出。產(chǎn)品 南部商務區(qū)辦公樓普遍追 “ 高 ” 追 “ 新 ” ，表現(xiàn)在追求高度且在建筑外觀上標新立異，特點鮮明，將成為寧波高品質(zhì)寫字樓的代表區(qū)塊。 09年中旬南部商務區(qū)，統(tǒng)一招商營銷活動不斷加強。 天 5元 /㎡ ：該寫字樓擁有近 700㎡ 的帶精裝修的挑高 ：配有 6部限載 15人的進口奧的斯電梯，并且該寫字樓的電梯廳為精裝修：使用美國麥克維爾分戶計量集中式中央空調(diào)，空調(diào)使用時間由物業(yè)公司統(tǒng)一制定：共設地面 100個，地下 300多個停車位，部分車位帶產(chǎn)權。優(yōu)：地理位置優(yōu)越檔次、配置高；劣：價格高，客戶面小?主要客戶群體：金融機構、實業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群 ?銷售狀況：中信銀行大廈由于定位高端，銷售一直并不理想，直到2023年市場一片火爆的情況下，才得以去化，但 07年相對于別的寫字樓項目去化速度較慢。大堂設有完善的商務配套，還設有大型水景瀑布?電梯：辦公樓總共配備 6部 /秒的高速電梯，五部為進口原裝客梯，一部消防梯?空調(diào)系統(tǒng)：采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風系統(tǒng)?智能化：全部采用 5A智能化系統(tǒng)，接入衛(wèi)星電視，寬帶通迅采用光纖入戶，桌面 100兆標準，擁有寧波唯一的同聲翻譯電視會議廳，中央通風系統(tǒng)，智能化程度高?物業(yè)管理：聘請國際著名喜來登大酒店來直接管理，提供全方位的物業(yè)管理，物業(yè)管理費用 /㎡ 國際商務中心位于解放北路以南，和義路以東，由寧波海城投資有限公司開發(fā)。共有地下車位 634個。◎ 由于波特曼中心和萬豪國際商務中心銷售情況均相當火爆，銷售周期也非常之短。它山玉解析 ：優(yōu)勢優(yōu)勢 Strength 劣勢劣勢 Weak?本案位于南部商務區(qū)一期門戶，對望鄞州區(qū) 300畝公園、視野開闊；?位于鄞縣大道與鄞州大道之間，天童南路末段，道路寬闊、交通便捷；?毗鄰萬達商圈 ，休閑、娛樂一步到位?根據(jù)國際 5A標準精心打造成寧波國際甲級辦公樓 ，配置高端；?物業(yè)管理由全球品牌世邦魏理仕提供服務；?本案硬件配置高、投資成本大，抗風險能力差；?項目層高僅有 ，公共走道層高僅有 ，相比之南部商務區(qū)其它項目，比較壓抑；?大堂層高僅有 ，相比之南部商務區(qū)其它項目，氣派不足；機會機會 Opportunity 威脅威脅 Threaten?南部商務區(qū)是區(qū)政府重點打造的寧波企業(yè)總部集群，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?紅巨集團是一家來自馬來西亞的財團，把本案打造成海外企業(yè)在長三角辦公總部；?寧波高端寫字樓項目已有成功案例，若項目以高端定位，市場有基礎；?近幾年寧波寫字樓的市場供給量龐大，競爭激烈；?南部商務區(qū)寫字樓體量較大，競爭激烈；?受全球金融危機影響，寧波外貿(mào)經(jīng)濟受到嚴重打擊，元氣尚未恢復，購買力不足；?寧波辦公樓購買群體，對于 5A智能化認識比較粗淺；二、我之器，利弊解析 — 項目 SWOT分析名稱 配比 /數(shù)量 空間大堂 挑高 10米 以上 高級花崗巖、高級拋光磚 豪華裝飾樓道 寬 — 高級花崗巖、高級拋光磚 豪華裝飾外墻 干掛花崗巖 +高級鋁合金遮陽架電梯 Otis電梯 6000㎡ /臺 速度 3米 /秒，搭配景觀電梯空調(diào) 日立 VRV變頻空調(diào) 每戶獨立、分戶計量停車位 機械 +固定 1： 結合地面臨時停車位，配比在 1： 衛(wèi)生間 酒店式風格、新風系統(tǒng)，總裁室設獨立衛(wèi)生間物管 第一太平戴維斯 、奧元，酒店式 /英式管家管理其他 大型空中花園、層層景觀陽臺、豪華景觀樓道、寧波市場高端寫字樓配套表本項目的智能化配置已經(jīng)超過寧波目前高端市場一個檔次三、項目競爭策略● 避免與其他項目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至包裝同質(zhì)化的定位，塑造獨特而且內(nèi)涵豐厚的差異性和個性。由于項目配置高，成本大，若與市場普通寫字樓競爭，本項目抗風險能力差。 天萬豪國際商務中心 18000元 /㎡ 5元 /㎡ 加上 08年存量近 80萬㎡，后續(xù)的寫字樓供應量約 250萬㎡。影響定價因素 根據(jù)我們對市場的了解和對未來市場走勢的判斷， 2023年初，寫字樓價格不會出現(xiàn)質(zhì)的飛越，基本會處于平穩(wěn)上漲的情況。（如上東國際和麗園尚都）p 而在高檔寫字樓中， 500平方以上的客戶會相對較少，一般會在 10% 以內(nèi)，這和高檔寫字樓的大面積總價過高有關。這說明當時市場的購買力還相當強。通過我們對本項目的整體 高端 定位，結合本項目的客戶群體將是大型公司，單位面積將有區(qū)別于普通辦公樓；萬豪國際商務中心 波特曼中心 中信銀行大廈單位面積 338㎡－ 1400㎡（其中包括單元面積338㎡－ 388㎡）單層 1200㎡，分割主力面積 220㎡單層 1400㎡，單位面積： 120－ 160㎡建議本項目單位分割面積 250㎡ － 300㎡ 左右（總裁辦公室除外）藍海結論● 市場整體推量很大，供遠遠大過于求，市場壓力明顯。這就造成本項目成本較高，抗市場風險能力差。 p 而各個區(qū)域的中高檔寫字樓的客戶區(qū)域則充分體現(xiàn)了寫字樓的區(qū)域特性，如上東國際的江東客戶占了 60%，而麗園尚都的海曙區(qū)客戶則占了80%以上，其中麗園尚都的海曙區(qū)客戶的高度集中另一方面也是由于當年的海曙區(qū)同檔寫字樓供應量過少有一定關系。根據(jù)對寧波幾個主要樓盤的購買客戶資料分析來看，目前市場上自用客戶占了寫字樓需求市場的 70%左右，投資客戶占了 15—24% ，其它的則是兩者皆可的客戶。而其它一些實業(yè)機構、金融、服務性產(chǎn)業(yè)以及高 新 的電子科技等行業(yè)的客戶則基本保持平衡，占了總量的 30%左右。如圖中的上東國際的客戶采用付款方式中，由于開發(fā)商針對按揭和一次性推出的優(yōu)惠、折扣，其一次性和分期的客戶數(shù)量大幅度上升。寧波寫字樓購買客戶行業(yè)比例，外貿(mào)：其它 行業(yè) 的比例大致上是 ： ；216。● 具體行業(yè)如下：金融機構、實業(yè)企業(yè)、跨國公司、大型貿(mào)易公司、高級律師事務所及高級會計公司、有上市計劃公司等高端客戶群 ● 客戶群體主要來源區(qū)域：主要區(qū)域：寧波海曙、江東區(qū)域次要區(qū)域：鄞州及周邊各市如上海、杭州等地二、本項目客戶定位：精細分市場是策略制定的第一步！減法原則，確定我們的細分市場在實際操作過程中， 我們將以有上市計劃的企業(yè)作為突破點 ，進行市場突圍。壓倒一切甲級 5A概念的概念新加坡綠色建筑標志 獎 （ BCA Green Mark）PK生態(tài)、節(jié)能辦公 理由：新加坡綠色建筑標志 獎 的評分標準包括建筑物的能源效率、水資源效率、良好的室內(nèi)環(huán)境素質(zhì)和環(huán)境保護，以及在建造過程或運作過程中對資源和材料的保存。領先一切管家服務的額外配套 服務上市企業(yè)扶持配套PK無任何企業(yè)配套服務 紅巨大廈是寧波唯一獲得 世界地產(chǎn)研究院 認證的國際 5A標準寫字樓。項目 項目定位 廣告口號第一國際 總部核心 超越國際 5A標準 ? 定制上市力量南部商務區(qū) 五、形象定位六、主題廣告語 ：上市企業(yè)孵化基地闡述：由于自身具有國際先進水平的軟硬條件，能為全球化企業(yè)提供卓越的辦公環(huán)境、商務配套、以及生活設施、快捷方便的交通通訊，以及裝備超前的商務交流，展示場所。傳播階段劃分及側重點蓄勢預熱期?導入 “ 上市企業(yè)孵化基地 ” 新概念，以國際雙 5A做充分證據(jù)，引起關注?樹立項目形象強銷期?以項目自身特點優(yōu)勢強力支撐 “國際雙 5A” 概念；?確立項目形象，激發(fā) “ 購、租 ”欲望鞏固期?鞏固并豐滿“ 國際雙 5A“形象，形成在客戶群持續(xù)的銷售力概念導入 概念支持強化 概念鞏固提升寫字樓 的客戶群，特別是本案的高端定位客戶群一般會通過業(yè)內(nèi)人士或者私人交情群體去吸收信息，所以本案的推廣將以口碑宣傳、直線營銷為主，傳統(tǒng)媒體為輔進行。大堂 大堂是一個辦公樓進駐的第一感覺。其它增值性優(yōu)化建議● 走廊盡頭的小型交流空間，即可用作與同事、客戶溝通，又可作為吸煙區(qū)使用，充滿人性化。 05:40:2505:40:2505:401/24/2023 5:40:25 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 24 一月 20235:40:25 上午 05:40:25一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 5:40:25 上午 5:40 上午 05:40:25一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 05:40:2505:40:2505:40Sunday, January 24, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 215:40 上午 一月 2105:40January 24, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 05:40:2505:40:2505:401/24/2023 5:40:25 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 一月 21一月 2105:40:2505:40:25January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 5:40:25 上午 5:40 上午 05:40:25一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告