【正文】 萬(wàn)家城252。 ”—— 北京輝煌集團(tuán)融鑫地產(chǎn)總裁李克浪Code of this report | 96169。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建總建筑面積 85萬(wàn) ㎡總占地面積 29萬(wàn) ㎡開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè) 市場(chǎng)大盤項(xiàng)目去化情況湘江世紀(jì)城 約 85萬(wàn)方 09年全年華潤(rùn)鳳凰城 約 26萬(wàn)方 08全年保利麓谷林語(yǔ) 約為 45萬(wàn)多方 09年全年恒大華府 約為 15萬(wàn)多方 09年全年開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè)：輝煌國(guó)際城年消化量約為 20萬(wàn)方開(kāi)發(fā)周期約 5年左右；基于區(qū)位與開(kāi)發(fā)模式、拆遷進(jìn)程綜合考量2023年 8月 2023年 1月 2023年 6月 2023年 12月 2023年 6月 2023年 12月 2023年 12月 2023年 8月一期啟動(dòng)開(kāi)盤 售罄“ 打造區(qū)域地標(biāo)，是我們的目標(biāo)與定位所在。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建相關(guān)戶型銷售時(shí)間預(yù)測(cè)：戶型 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月305套82~90㎡ 二房599套119140㎡ 三房212套153170㎡ 四房項(xiàng)目類別 高層項(xiàng)目檔次 中檔8290平米二房 約 960套，預(yù)計(jì) 7月份推出119140平米三房月銷售量 未售價(jià)格 預(yù)計(jì)一期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 4500預(yù)計(jì) 2023年 8月Code of this report | 95169。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建總建筑面積 85萬(wàn) ㎡總占地面積 29萬(wàn) ㎡一期總建面 243,112㎡一期住宅建面 156,804㎡一期商業(yè)面積 41,860㎡容積率 綠化率 %建筑密度 %總戶數(shù) 7282戶一期戶數(shù) 1621戶項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)10年下半年準(zhǔn)備上市，將成為項(xiàng)目最有力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；Code of this report | 94169。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建Code of this report | 93169。 Copyright Centaline Group, 202392周邊眾多項(xiàng)目籌建開(kāi)發(fā)提升區(qū)域價(jià)值周邊項(xiàng)目近 250萬(wàn)方放量，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大；項(xiàng)目 區(qū)域 房屋類型 占地面積（㎡）建筑面積（㎡） 容積率 總棟數(shù)瑞星花園廣場(chǎng) 東岸鄉(xiāng) 小高層 商業(yè)樓 91185 320230 3 12 芙蓉新天地 東岸鄉(xiāng) 高層 30106 113995 3輝煌國(guó)際城 東岸鄉(xiāng) 小高層高層 290721 850000 3 50東方家園 馬王堆板塊 小高層 /高層 7398 11800 不詳 2 長(zhǎng)房 .白沙灣 馬王堆板塊 小高層 /高層 66571 228499 17鑫科明珠 馬王堆板塊 高層 52676 232843 10天園假日 隆平高科板塊 高層 58993 133619 2 16新華都 周邊在售項(xiàng)目研究項(xiàng)目 物業(yè)類型 容 積率 占地面 積 建筑面 積 總戶數(shù) 主力戶型 主要客戶 價(jià)格 嘉盛和園 高層 4 120230 612 90139㎡ 三房 147㎡ 四房 90%老干局和 組織部公務(wù)員 3900朗郡 高層 3 21978 69000 324 80兩房 128135三房 周邊住戶、建 材城個(gè)體戶預(yù)計(jì)35003900 江河 Copyright Centaline Group, 202391216。隆平科技園區(qū)及周邊拆遷戶；1234本項(xiàng)目客戶圈層變化態(tài)勢(shì)Code of this report | 90169。東岸新城星沙板塊濱江尚東板塊武廣新城252。市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層Code of this report | 89169。教育等其他配套完全成熟展示，成熟的社區(qū)形象形成；216。被項(xiàng)目高尚氛圍、大社區(qū)高品質(zhì)、知名度提升所吸引的中高端人群置業(yè)；后期奠定高尚成熟大盤地位，被社區(qū)成熟氛圍吸引，向高端發(fā)展216。長(zhǎng)株潭一體化背景景下吸納的地級(jí)市客戶。 Copyright Centaline Group, 2023作為 100萬(wàn)級(jí)城郊部大盤，基于對(duì)周邊板塊客群認(rèn)知和區(qū)域客群認(rèn)知，未來(lái)項(xiàng)目客戶層次 動(dòng)態(tài)發(fā)展情況：項(xiàng)目初期：區(qū)域知名度不高，以周邊普通市民為主216。 Copyright Centaline Group, 2023：三、四房更加關(guān)注交通優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)外配套（含教育設(shè)施）、園林以及戶型結(jié)構(gòu)區(qū)域價(jià)值高敏感點(diǎn)： 區(qū)域生活配套，對(duì)于此類客戶極其重要；交通體系的成熟意味著保持與城市的距離；區(qū)域成長(zhǎng)速度的預(yù)期也在很大程度上影響此類客戶的置業(yè)需求 ‘產(chǎn)品價(jià)值高敏感點(diǎn)： 戶型是此類客戶進(jìn)行選擇的關(guān)鍵，受到改善型置業(yè)需求的影響度較大社區(qū)價(jià)值高敏感點(diǎn)： 公共空間園林、物業(yè)管理安全意味著家庭成員的安全與舒適Code of this report | 87169。：內(nèi)部配套、戶型舒適度與地段成熟度是客戶關(guān)注重點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn) 價(jià)值評(píng)價(jià)體系Code of this report | 85169。 Copyright Centaline Group, 2023A、成交客戶訪談中，多數(shù)人購(gòu)房受單價(jià)因素影響： 客戶對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)的敏感度高于總價(jià)敏感度；：價(jià)升量跌，價(jià)格成為首選，性價(jià)比仍是促動(dòng)客戶成交重要因素價(jià)值敏感點(diǎn) 價(jià)值評(píng)價(jià)體系Code of this report | 84169。教育水平80~90 ㎡ 小 3房90~140 ㎡ 4房Code of this report | 82169。年齡特征216。行業(yè)分布216。居住區(qū)域216。置業(yè)用途216。功能改善型自住為主 ≥1次：中小戶型以過(guò)渡自住為主，自住投資兼顧；大戶多次自住換房，追求功能、舒適度 首次置業(yè)、自住過(guò)渡、自住、自住兼投資 80~90 ㎡ 小 2房客戶置業(yè)特征客戶置業(yè)特征216。C、大平層客戶主要為 改善型居住 ，置業(yè)次數(shù)多在 1次以上。 Copyright Centaline Group, 2023A、 自住居家、自住過(guò)渡 成為各物業(yè)類型客戶現(xiàn)階段主要置業(yè)目的。家庭周期216。類型選擇216。工作區(qū)域216。置業(yè)次數(shù)客戶物理特征客戶物理特征216。置業(yè)目的216。雙核心家庭：青年持家、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)216。C、區(qū)域客戶群體教育水平相對(duì)一般 ，多為高中以下學(xué)歷，大專以上學(xué)歷占一定比列80~90 ㎡ 小 2房90~100㎡ 小 3房100~140 ㎡ 大 4房附圖：區(qū)域客戶物業(yè)類型選擇示意圖 備注： 客戶家庭生命周期分類216。 Copyright Centaline Group, 2023A、年齡結(jié)構(gòu)多元，年輕化趨勢(shì)明顯： 25~35歲的單身青年、兩口青年、學(xué)前家庭、學(xué)齡家庭為現(xiàn)階段區(qū)域主力客戶群體。置業(yè)用途216。教育水平客戶置業(yè)特征客戶置業(yè)特征216。年齡特征216。行業(yè)分布216。居住區(qū)域216。隨著片區(qū)品牌企業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)的不斷增強(qiáng)，客戶將由主城區(qū)及星沙片區(qū)向此匯聚，客源得到重要補(bǔ)充。B、主要職業(yè)為 企事業(yè)單位中低層管理人員及私營(yíng)業(yè)主 、政府公務(wù)員、醫(yī)院、高校職工、拆遷戶，購(gòu)買需求以自住為主，濱湖東站片區(qū)由于是芙蓉區(qū)邊緣片區(qū)，除本地客戶群外主要是周邊企業(yè)群。 區(qū)域客戶研究方法說(shuō)明？嘉盛和園Code of this report | 79169。 Copyright Centaline Group, 2023p定量問(wèn)卷 樣本選擇：跨期性、長(zhǎng)時(shí)性區(qū)域已售或在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交及來(lái)訪客戶江河 90%老干局和組織部公務(wù)員 自住為主、定向開(kāi)發(fā)為主芙蓉上河圖 2535 城市白領(lǐng)、周邊小私營(yíng)業(yè)主等 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員及城市中心區(qū)白領(lǐng)占 50%，其他為投資客占據(jù) 30% 自己居住 70%，投資 30%雙水灣 2045 私營(yíng)業(yè)主；企事業(yè)單位高管 按目前的認(rèn)籌客戶區(qū)域來(lái)看， 芙蓉區(qū) 客戶占 70%，其它為各個(gè)區(qū)域的客戶群體 自住為主朗郡 2545 周邊住戶、建材城個(gè)體戶 周邊客戶占 30%左右 ，其他為周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員以及周邊居民高科園內(nèi)工作人員；中國(guó)銀行占 40%； 自己居住周邊在售項(xiàng)目主力客群兩大類：本片區(qū)原住民、其城區(qū)客群。 Copyright Centaline Group, 2023 在售項(xiàng)目客戶主要職業(yè)為 私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員 及 企事業(yè)單位中高層管理人員 ，購(gòu)買需求以 自住為主， 東城片區(qū)由于相對(duì)成熟、大型市場(chǎng)較多，除 周邊客戶 外， 其他城區(qū)客戶 比例相對(duì)高。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域客戶發(fā)展格局Part Code of this report | 76169。 Copyright Centaline Group, 202374252。 Copyright Centaline Group, 202373武廣新城板塊：長(zhǎng)沙目前炒得最火的板塊，眾多外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，板塊未來(lái)升值空間大p 區(qū)域：靠近中心城區(qū)，配套尚未完善，周邊聚集大量專業(yè)市場(chǎng)，隨著武廣新城和體育新城的建設(shè)，區(qū)域價(jià)值空間大p 供應(yīng)：樓盤數(shù)量較多，后續(xù)供應(yīng)量大p 物業(yè)類型：小高和高層為主p 價(jià)格：均價(jià)在 40006200元 /㎡p 客戶：企事業(yè)管理人員、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工等，周邊專業(yè)市場(chǎng)人士成為該板塊的主要客源武廣新城板塊252。 Copyright Centaline Group, 202372濱河尚東板塊：眾多高品質(zhì)樓盤落成，主要集中在瀏陽(yáng)河岸，存量 100多萬(wàn)方p 區(qū)域： 芙蓉區(qū)政府所在地，市政和生活配套成熟，聚集了大量專業(yè)市場(chǎng)，高尚住宅群；p 資源： 瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶p 供應(yīng) ：目前供應(yīng)及后續(xù)供應(yīng)量不大，在不能滿足客戶需求的情況下，必將向東溢出p 物業(yè)類型： 小高和高層為主p 價(jià)格 ：均價(jià)在 48005100元 /㎡ 左右p 客戶： 私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府官員是主要客戶構(gòu)成群體濱河尚東板塊252。 Copyright Centaline Group, 202371經(jīng)開(kāi)星沙板塊：片區(qū)企業(yè)密集，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了該板塊的開(kāi)發(fā) ,未來(lái)推售量約 500萬(wàn)方以上? 區(qū)域：依托長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的資金流、物流和人流的強(qiáng)有力拉動(dòng)以及自然生態(tài)環(huán)境，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展? 供應(yīng)：目前在售樓盤較多，后續(xù)供應(yīng)量較大? 物業(yè)類型：別墅、小高層? 價(jià)格：均價(jià)在 3800元 /㎡ 左右；? 客戶：星沙客戶只占 30%左右，打破了以區(qū)域性客戶為主的傳統(tǒng)；長(zhǎng)沙市區(qū)客戶占 50%左右，已經(jīng)成為星沙的核心客戶構(gòu)成 ，以普通公司職員、教師、公務(wù)員以及個(gè)體戶為主；首次置業(yè)客戶占絕對(duì)主流 252。n 尚東板塊： 東城芙蓉區(qū)為主， 大致南以長(zhǎng)沙大道為界、西以東二環(huán)為界、東以瀏陽(yáng)河為界；n 武廣新城： 長(zhǎng)沙體育館周邊為代表，延伸到武廣客運(yùn)站，為現(xiàn)進(jìn)城東開(kāi)發(fā)的最熱點(diǎn)區(qū)域；n 經(jīng)開(kāi)星沙區(qū)： 京珠高速以東、長(zhǎng)永高速以北區(qū)域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，作為今年地產(chǎn)成長(zhǎng)性非常好的新區(qū)；金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：基于區(qū)域分布現(xiàn)狀鎖定三大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局Code of this report | 70169。 Copyright Centaline Group, 202369板塊周邊市場(chǎng)格局：九大住宅板塊各具發(fā)展資源，特征明顯；項(xiàng)目所處東岸新城板塊，處于周邊三大板塊的輻射區(qū)，未來(lái)將面臨周邊版塊競(jìng)爭(zhēng)擠壓新南城板塊： 省府落戶、長(zhǎng)株潭融城等區(qū)域利好構(gòu)筑良好前景，目前城市面貌較好，配套逐漸成熟，大盤聚集，未來(lái)將有大量土地開(kāi)發(fā)武廣新城板塊：與中心城區(qū)距離近隨著體育新城、武廣新城的建設(shè)，區(qū)域升值空間高，大型高尚住宅區(qū)是本板塊的代名詞中心城區(qū)板塊： 城市核心區(qū)域，商業(yè)繁榮，配套成熟，可開(kāi)發(fā)土地有限，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，房?jī)r(jià)居高不下，居住和投資價(jià)值日益提升芙蓉北板塊 ： 山水資源豐富，隨著新河三角洲的建設(shè)和火車北站的搬遷，以及金霞物流等政府重點(diǎn)工程的建設(shè)，強(qiáng)有力地拉動(dòng)了本區(qū)域的發(fā)展市府麓谷板塊： 市府西遷帶來(lái)區(qū)域利好，自然環(huán)境較佳，市政配套逐漸完善，市民對(duì)一江之隔的心理距離逐漸得到改善麓南含浦板塊： 山水資源豐富，高校密集，文化氣息濃厚，但離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，生活配套有待完善金鷹月湖板塊： 配套成熟，居住環(huán)境較佳自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，適宜居住 金鷹月湖板塊經(jīng)開(kāi) 123東岸新區(qū)板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大Code of this report | 68169。 Copyright Centaline Group, 202367252。 Copyright Centaline Group, 202366區(qū)域供應(yīng)缺口較大，住宅供應(yīng)缺口達(dá) 54萬(wàn)方p 09年 1月 10年 3月 芙蓉區(qū) 純商品房、住宅存量分別為 62萬(wàn)方、 54萬(wàn)方； 供應(yīng)缺口較大；252。 Copyright Centaline Group, 202365區(qū)域發(fā)展高于整體市場(chǎng)，但板塊內(nèi)發(fā)展不均，板塊之間價(jià)格水平差距大p 2023年 3月份芙蓉區(qū)成交價(jià)格 芙蓉區(qū)純商品房?jī)r(jià)格 4960元 /平米，環(huán)比跌幅為 % ；p 芙蓉區(qū)各版塊之間價(jià)格水平差距較大，尤其本案所在板塊均價(jià)在 3900元 /平米左右；10年 3月長(zhǎng)沙市五區(qū)純商品房、住宅成交價(jià)格柱狀圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)研究中心分析整理252。 C