【正文】 草坪中的樹林可采用穴施法施肥。 施肥可采用溝施和葉面噴施等方法，溝施時應(yīng)先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應(yīng)，深度應(yīng)在根系密集層以上，寬度約為 2530厘米。 （三）施肥 施肥的肥料種類以復(fù)合肥為主，施肥的時間宜在清晨和傍晚。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （二）中耕除草 各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須清除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應(yīng)及進(jìn)清除。 灌溉用水不能采用有害污水。 暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。冬季灌溉應(yīng)在中午進(jìn)行。 綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時，應(yīng)及時采取灌溉措施。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 喬、灌、草等保存率 95%以上，大喬木保有率 98%以上。管理標(biāo)準(zhǔn) 及時養(yǎng)護(hù)，保持綠化的正常生長。 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 制定預(yù)防措施，防治病蟲害。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。管理內(nèi)容 綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。以 “ 三查 ” 形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查， “ 三查 ” 指：綠化工自查、管理員巡查、項目經(jīng)理抽查。如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實賠償。秩序維護(hù)部接報后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理。如力量不夠，用對講機(jī)、消防電話或其他方式盡快報告秩序維護(hù)部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護(hù)部的指令。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （二）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案 秩序維護(hù)部接報后視情況派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)員立即到場制止，將肇事者帶往辦公室接受調(diào)查。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待客戶服務(wù)中心和秩序維護(hù)部的指令。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預(yù)案 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。 制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù) “ 誰主管，誰負(fù)責(zé) ”的消防原則，消除一切火險隱患。 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。 制訂消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 讓駕駛?cè)藭娲_認(rèn)責(zé)任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A(yù)付保證金。 詳細(xì)記錄駕駛?cè)藫p壞設(shè)施設(shè)備的經(jīng)過。 記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 四、停車服務(wù)管理 管理內(nèi)容 引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時通知車主，以防車內(nèi)物品失竊； 秩序維護(hù)員對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。 嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 管理內(nèi)容 常規(guī)防范 采取 24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車場管理員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護(hù)措施，采取 “ 人防 ” 與 “ 技防 ” 相結(jié)合的管理模式，實施全天候秩序維護(hù)管理，維護(hù)園區(qū)及業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。管理方式實行三班三運轉(zhuǎn)，由公司總部安全管理員和客戶服務(wù)中心雙層管理。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無重大刑事責(zé)任案件、無重大道路交通責(zé)任事故、無重大火災(zāi)責(zé)任事故。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十一章 秩序維護(hù)管理 一、管理目標(biāo) 二、管理方式 三、安全管理內(nèi)容及要求 四、停車服務(wù)管理 五、消防管理 六、應(yīng)急方案或流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理目標(biāo) /二、管理方式 一、管理目標(biāo) 統(tǒng)一服裝，文明值勤。日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。建立供貨商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。建立設(shè)備運行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、物業(yè)計算機(jī)管理系統(tǒng)等的實時運行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。建立設(shè)備技術(shù)檔案 我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。建立一支設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍 我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護(hù)隊伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。背景音響廣播系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng) 周界防范管理系統(tǒng) 消防控制系統(tǒng) 如果是外部停水，工程維修部應(yīng)立即通知水廠搶修。關(guān)閉故障點供水閥門，切斷故障水源，并匯報客戶服務(wù)中心斷水區(qū)域。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。如果是內(nèi)部跳閘，則先把分開關(guān)拉開，進(jìn)行檢查。 （二）斷電預(yù)案 當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時，工程部應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。 ③標(biāo)志所示意思不符 ① 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 ②每月清潔一次 由綜管部、工程部組織實施 園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定 ① 標(biāo)示美觀無破損②安放穩(wěn)固 ③指示正確 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、應(yīng)急處理方案 （一）電梯關(guān)人援救預(yù)案 工程維修部接到報告后，立即派人員前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電源，并對電引機(jī)進(jìn)行手動操作，使電梯轎廂移至最近平層處，打開廳門、轎門放人或搬貨。 ③缺損、多污積 污水井、溝及時清理 由工程部按有關(guān)規(guī)程實施 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) ① 井內(nèi)無 積物、無 堵塞 ②井蓋正 常使用 6 公共標(biāo)示設(shè)施 ① 設(shè)施破損。 ②地面有成塊的砼等 塊或其它污染物 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由工程部組織維修 園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn) 平整、無坑洼、無積水、無缺損 5 井、溝 ① 井蓋破損。 ②日常機(jī)電設(shè)備的零 部件易耗品維修、更 換 每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次 由工程部按有關(guān)規(guī)程實施 各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ① 無故障。 ⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查，自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。 ③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。 ①實行定人定機(jī)制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。 （ 3）設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容： ①啟動前的準(zhǔn)備工作； ②啟對時的操作步驟； ③注意事項。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。交接班制度 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、主要工作流程 設(shè)備的操作規(guī)范的編制。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范 對于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制 度，主要包括以下幾種： 工程維修部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù) 培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護(hù)的能力。 設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)客戶服務(wù)中心批準(zhǔn) 后實施。 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀 態(tài)的損壞。 ② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的明顯位置； ③ 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。 正常運行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （四）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成 人員傷害和設(shè)備損壞。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的， 按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。 采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。 （二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程 配電室管理規(guī)程 水泵房管理規(guī)程 電梯機(jī)房管理規(guī)程 程控機(jī)房管理規(guī)程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （三）設(shè)備的購置管理 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 《 設(shè)備臺帳 》 和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立 《 設(shè)備卡 》 。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （一）設(shè)備檔案的建立要求 工程維修部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳，并在建檔后的 3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。 正確操作使用設(shè)備。 6 水池、水箱 水池、水箱的維修養(yǎng) 護(hù) 每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗 水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) ① 正常使 用 ②無二次 污染 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第九章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 三、主要工作流程 四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計劃 五、應(yīng)急處理方案 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則 對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟(jì)。 ②管道堵塞、破裂。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)劃分 ① 局部受損 ②施工質(zhì)量原因造成 結(jié)構(gòu)問題 平時每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修 ① 如因使用不當(dāng)，造成 結(jié)構(gòu)較輕受損，由開發(fā) 或委托專業(yè)公司實施 ②如是質(zhì)量問題由開發(fā) 商處理 ① 有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) ②工程施工技術(shù)規(guī)范 ① 安全使用正常 ②功能完好 2 外墻面 ① 外墻面大理石干掛 破損 ②外墻面局部滲漏 ③外墻面大面積滲漏 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)定實施 ① 有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) ②外墻修繕規(guī)程 無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一 3 公共屋面 ① 隔熱層破損 ②防水層破損造成屋 面滲漏 ③避雷設(shè)施脫焊、 斷裂 ④屋面積水 日常巡查，每半年維護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)定實施 ① 有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) ②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程 ① 無積水滲漏 ②表面完好 ③避雷設(shè)施良好 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實施效果 4 公共通道、門廳、樓梯等 ① 公共屋面維修改造 ②公共通