【正文】 ? 設(shè)備和材料采購計(jì)劃；? 財(cái)務(wù)計(jì)劃（工程付款計(jì)劃）；? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃；? 施工機(jī)械、設(shè)備、勞動(dòng)力計(jì)劃；? 業(yè)主配套計(jì)劃（包括運(yùn)營準(zhǔn)備計(jì)劃）。在此基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的管理流程，并規(guī)定項(xiàng)目組織成員的責(zé)任和工作范圍。六、風(fēng)險(xiǎn)? 3．工程保險(xiǎn)的建議? 為了降低總承包工程風(fēng)險(xiǎn)，總承包方應(yīng)對(duì)本工程進(jìn)行保險(xiǎn)。? 承包商通過積極的風(fēng)險(xiǎn)管理，聯(lián)營、分包共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，項(xiàng)目階段，影響分析。 （ 3）對(duì)裝飾工程，按照 付款； （ 4）對(duì)家具合同，按照 付款 （ 5）對(duì)運(yùn)營管理，按照 付款 3．其他方式。其中：（ 1） “成本加固定酬金 ”：最終合同總價(jià)為實(shí)際成本加一筆固定的酬金；（ 2） “成本加固定費(fèi)率酬金 ”：最終合同總價(jià) =實(shí)際成本＋實(shí)際成本 ⅹ 費(fèi)率（ 3） “目標(biāo)成本加獎(jiǎng)罰 ” 付款方式工程的付款方式與采用的合同形式相關(guān)： 1．對(duì)固定總價(jià)合同、浮動(dòng)總價(jià)合同、目標(biāo)合同、成本加酬金合同（方案一、二、三、六），可以采用分階段付款的方式，按照工程的形象進(jìn)度付款： 工程合同簽訂： ％； 基礎(chǔ)完成： ％ 裙樓完成： ％ 主體結(jié)構(gòu)封頂： ％ 整個(gè)工程竣工： ％ 保修期結(jié)束： 5％。 。 4．對(duì)工程的裝飾部分，可以采用設(shè)計(jì)－施工總承包的形式，簽訂合同。 3．設(shè)計(jì)完成后并經(jīng)過業(yè)主的批準(zhǔn)，按照設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范，確定工程的工程量清單，業(yè)主與承包商商簽施工合同。 2．在此基礎(chǔ)上簽訂工程的設(shè)計(jì)合同。方案五：總協(xié)議下的分階段合同 考慮到我國的國情，業(yè)主和承包商雙方的情況，工程的特殊性，建議采用如下模式 (如圖所示 )： 1．業(yè)主和總承包商在項(xiàng)目初期簽訂工程的總合作協(xié)議。如果承包商合理化建議被業(yè)主認(rèn)可，建議方案使實(shí)際成本減少，則合同價(jià)款總額不予減少，成本節(jié)約的部分業(yè)主和承包商分成。對(duì)于南京國際商城項(xiàng)目來說，如果出現(xiàn)使用功能問題、工期拖延，則承包商承擔(dān)工期拖延違約金。? 采用目標(biāo)合同時(shí)，承包商在項(xiàng)目可行性研究階段就可以介入工程，甚至在目標(biāo)設(shè)計(jì)階段就介入工程，并以全包的形式承包工程。方案四：目標(biāo)合同? 目標(biāo)合同即甲乙雙方確定一個(gè)目標(biāo)價(jià)格，最終如果成本節(jié)約，則雙方分成；如果成本超支，則雙方分擔(dān)。? 這種計(jì)價(jià)方式不僅可以降低承發(fā)包雙方的風(fēng)險(xiǎn)，而且也等于降低了總承包實(shí)踐中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于第一階段，是總承包模式的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)方式。方案三：兩階段的總價(jià)合同? 這種計(jì)價(jià)方式是針對(duì)與目前國內(nèi)尚無成熟的總承包方式現(xiàn)狀，所采用的一種過渡形式。? 在可調(diào)總價(jià)合同中，發(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹這一不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，承包商只承擔(dān)施工中的有關(guān)時(shí)間和成本等因素的風(fēng)險(xiǎn)。 方案二：可調(diào)總價(jià)合同? 可調(diào)總價(jià)合同一般是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，按時(shí)價(jià)進(jìn)行計(jì)算。? 根據(jù)這種合同，承包商將承擔(dān)一切工作量和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。承包商應(yīng)當(dāng)在報(bào)價(jià)時(shí)對(duì)一切費(fèi)用的變化因素都已作了估計(jì)，并將其包含在合同總價(jià)之中。五、合同計(jì)價(jià)方式? 南京國際廣場二期項(xiàng)目按承包合同的計(jì)價(jià)方式有四種方式可以考慮：? 固定總價(jià)合同；? 可調(diào)總價(jià)合同；? 目標(biāo)合同；? 兩階段的總價(jià)合同方式。? 采用聯(lián)合體模式能充分調(diào)動(dòng)聯(lián)合體各組成成員的積極性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。采用這種模式，能找到適合此項(xiàng)工程的咨詢公司或監(jiān)理公司，確保工程實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。但是這種模式在國內(nèi)工程領(lǐng)域不經(jīng)常使用，在具體實(shí)施中要注意溝通，而且 DRB的存在會(huì)在一定程度上提高人工費(fèi)的投入。四、工程承發(fā)包和項(xiàng)目組織模式一般可以考慮四種模式：模式一：? DRB是指爭議調(diào)解委員會(huì)，是國際上通行的做法，作為業(yè)主和總承包商之間的第三方，其成員由業(yè)主和總承包商共同推薦組成。為業(yè)主服務(wù)的思想 在進(jìn)行上述服務(wù)的過程中，充分體現(xiàn)為業(yè)主服務(wù)的思想，減少業(yè)主的工作量，并保證工程質(zhì)量與進(jìn)度能讓業(yè)主滿意。協(xié)助業(yè)主進(jìn)行租售、推廣等事宜，協(xié)助建立物業(yè)管理體系；。 （ ISO9000）進(jìn)度：按照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)完成該項(xiàng)目成本：在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi)完成該項(xiàng)目健康、安全、環(huán)保等綜合目標(biāo)（ ISO14000標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)志性形象工程，良好的聲譽(yù)。最為難得的是俯瞰玄武湖，遠(yuǎn)眺紫金山，闊達(dá) 180度的絕佳景觀視野，令項(xiàng)目地位倍顯尊崇，升值潛力無限。正在興建中的南京市地鐵一期工程縱貫中央路南北，并在項(xiàng)目所在地童家巷開設(shè)地鐵出口。（三）工程的建設(shè)和運(yùn)營方式資金來源和資本結(jié)構(gòu)描述業(yè)主擬采用的承發(fā)包方式；項(xiàng)目建成后的運(yùn)營方式和目標(biāo)（業(yè)主的營銷方案） （四）項(xiàng)目的總體環(huán)境和限制條件分析 南京國際廣場項(xiàng)目位于南京城市主軸線中央路最繁華商貿(mào)地段，與華東地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)重型江蘇展覽館隔街相對(duì)，緊鄰五星級(jí)玄武飯店；并與南京唯一的國家級(jí)商業(yè)示范街湖南路毗鄰。 一期工程預(yù)計(jì)于 2023年 6月 30日竣工。地庫：三層，含 126個(gè)機(jī)動(dòng)車位?？偨ㄖ娣e 210,610 M2。南京市的標(biāo)志性建筑。該項(xiàng)目建成后將成為不可取代的城中商貿(mào)活動(dòng)中心 。 項(xiàng)目將超大型購物休閑中心與五星級(jí)酒店、國際甲級(jí)寫字樓、高級(jí)住宅、酒店式服務(wù)公寓、國際會(huì)展中心等諸種功能，融會(huì)于一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃的大型建筑群體。聯(lián)系人：總 目 錄一、工程概況二、工程總目標(biāo)三、服務(wù)范圍四、工程承發(fā)包和項(xiàng)目組織模式五、合同計(jì)價(jià)方式六、風(fēng)險(xiǎn)分 析七、工程總體實(shí)施方案建議八、項(xiàng)目管理組織九、工作計(jì)劃十、資質(zhì)業(yè)績介紹一、工程概況（一）簡述 南京某國際廣場項(xiàng)目總建筑面積為 42萬平方米。我們相信我公司所擁有的技術(shù)力量和管理力量，能夠適應(yīng)貴方對(duì)此項(xiàng)工程的要求。（中建八局類似項(xiàng)目情況簡介）（奧雅納類似項(xiàng)目情況簡介）（中建協(xié)、中建總公司的支持）（對(duì)該項(xiàng)目管理和技術(shù)上的一些建議簡述） 在世界范圍內(nèi)，我公司承包過多項(xiàng)與此類似的工程。return總承包項(xiàng)目建議書案例總承包項(xiàng)目建議書案例return建議信尊敬的王先生、南京國際集團(tuán)股份公司： 我公司榮幸地向貴方提出此建議書。想?？偝邪瘫仨氁詫?duì)業(yè)主、．工程項(xiàng)目的倫理道德。的理論和方法的應(yīng)用。和方法。得高效益的項(xiàng)目?？偝邪?xiàng)目可能有許多設(shè)計(jì)、專）供應(yīng)鏈的管理。礙傳遞，要求信息一體化。要求社會(huì)、政府、投資者、業(yè)主、承包商信息共享?？偝邪?xiàng)目管理需要在更大范圍的）信息集成化。．工程項(xiàng)目集成化管理的理論和方法。殊的地位。這在投標(biāo)、報(bào)價(jià)和項(xiàng)目的實(shí)施過程中有特避、控制方法。總承包項(xiàng)目管理應(yīng)有一整套風(fēng)險(xiǎn)的分析、規(guī)高風(fēng)險(xiǎn)的。這些形成了項(xiàng)目獨(dú)特的組織行為理論。設(shè)、項(xiàng)目組織文化建設(shè)、構(gòu)建參加者之間的伙伴關(guān)系等。用優(yōu)化方法、全生命期評(píng)價(jià)方法等。仍是它的最基本的方法。 項(xiàng)目問題。7．總承包商對(duì)項(xiàng)目的全生命期負(fù)責(zé)，要協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)．總承包商對(duì)項(xiàng)目的全生命期負(fù)責(zé)，要協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)工程的設(shè)計(jì)、施工和供應(yīng)，所以它的項(xiàng)目管理必須站工程的設(shè)計(jì)、施工和供應(yīng)，所以它的項(xiàng)目管理必須站在比各個(gè)專業(yè)更高、更系統(tǒng)的角度分析、研究和處理在比各個(gè)專業(yè)更高、更系統(tǒng)的角度分析、研究和處理項(xiàng)目問題。所以總承包項(xiàng)目管理是集成化的。承包商對(duì)設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)和運(yùn)營的協(xié)調(diào)責(zé)任是一體化的。設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)之間和各專業(yè)工程之間的責(zé)任盲區(qū)不再存在。return6．承包商的責(zé)任體系是完備的。它必須具備建設(shè)項(xiàng)目全生命期觀念，具有為工程項(xiàng)目的歷史負(fù)責(zé)的精神。5．承包商代業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理與傳統(tǒng)的專業(yè)施工承包．承包商代業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理與傳統(tǒng)的專業(yè)施工承包相比，總承包商的項(xiàng)目管理是針對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)到運(yùn)營相比，總承包商的項(xiàng)目管理是針對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)到運(yùn)營全生命期的。同時(shí)承包商承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，可以最大限度地發(fā)揮自己在設(shè)計(jì)、采購、施工、項(xiàng)目管理方面的創(chuàng)造性揮自己在設(shè)計(jì)、采購、施工、項(xiàng)目管理方面的創(chuàng)造性和創(chuàng)新精神。對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施過程，業(yè)主僅作總體的、宏觀的、有限度的控制，給承包商以充分的自由完成項(xiàng)觀的、有限度的控制，給承包商以充分的自由完成項(xiàng)目。4．在總承包項(xiàng)目中，業(yè)主僅提出業(yè)主要求，主要針對(duì)．在總承包項(xiàng)目中，業(yè)主僅提出業(yè)主要求，主要針對(duì)工程要達(dá)到的目標(biāo)，如實(shí)現(xiàn)的功能、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、總工工程要達(dá)到的目標(biāo)，如實(shí)現(xiàn)的功能、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、總工期等。所以必須考慮在世界范圍內(nèi)進(jìn)行資源的優(yōu)化組合，綜合許多相關(guān)企業(yè)的核心能力，形成橫向的和組合，綜合許多相關(guān)企業(yè)的核心能力，形成橫向的和縱向的供應(yīng)鏈。 return3．總承包項(xiàng)目常常都是大型的或特大型的，不是一個(gè)．總承包項(xiàng)目常常都是大型的或特大型的，不是一個(gè)企業(yè)能夠完成的，即使能完成也是不經(jīng)濟(jì)的和沒有競企業(yè)能夠完成的，即使能完成也是不經(jīng)濟(jì)的和沒有競爭力的。業(yè)主對(duì)施工方法和施工階段的管理的關(guān)注在減低。2．承包商應(yīng)關(guān)注業(yè)主對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的需求和項(xiàng)目的根本．承包商應(yīng)關(guān)注業(yè)主對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的需求和項(xiàng)目的根本目的，項(xiàng)目的經(jīng)營（項(xiàng)目產(chǎn)品的市場），項(xiàng)目的運(yùn)目的，項(xiàng)目的經(jīng)營（項(xiàng)目產(chǎn)品的市場），項(xiàng)目的運(yùn)營、項(xiàng)目融資、工藝方案的設(shè)計(jì)和優(yōu)化。它的優(yōu)點(diǎn)在于：（（ 1）盡早與業(yè)主建立良好的關(guān)系，這樣獲得機(jī)會(huì)更大）盡早與業(yè)主建立良好的關(guān)系，這樣獲得機(jī)會(huì)更大；；（（ 2）前期介入可以更好的理解業(yè)主的目標(biāo)和意圖，使）前期介入可以更好的理解業(yè)主的目標(biāo)和意圖，使工程的投標(biāo)和報(bào)價(jià)更為科學(xué)和符合業(yè)主的要求，更容工程的投標(biāo)和報(bào)價(jià)更為科學(xué)和符合業(yè)主的要求，更容易中標(biāo)；易中標(biāo)；（（ 3）熟悉工程環(huán)境、項(xiàng)目的立項(xiàng)過程和依據(jù)，減少風(fēng)）熟悉工程環(huán)境、項(xiàng)目的立項(xiàng)過程和依據(jù)，減少風(fēng)險(xiǎn)。這是許多總承包企業(yè)的經(jīng)營策略。return（二）工程總承包項(xiàng)目管理的特殊性（二）工程總承包項(xiàng)目管理的特殊性1．總承包商通常都在項(xiàng)目的立項(xiàng)之前就介入，為業(yè)主．總承包商通常都在項(xiàng)目的立項(xiàng)之前就介入，為業(yè)主做目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究（甚至可能是免費(fèi)的）等。 很難做到企業(yè)項(xiàng)目間利益均衡化，部門和項(xiàng)目間利益均衡到企業(yè)項(xiàng)目間利益均衡化，部門和項(xiàng)目間利益均衡化。（（ 3）不能保證項(xiàng)目企業(yè)和部門都有積極性。（（ 2）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有失控的危險(xiǎn)，項(xiàng)目的實(shí)施可能不）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有失控的危險(xiǎn)，項(xiàng)目的實(shí)施可能不符合企業(yè)的戰(zhàn)略。它的問題有：（（ 1）在項(xiàng)目上難以發(fā)揮整個(gè)企業(yè)的整體優(yōu)勢。6．小生產(chǎn)式的承包和管理模式。分困難的。5．由于體制、人們的市場行為和傳統(tǒng)文化的影響，．由于體制、人們的市場行為和傳統(tǒng)文化的影響，各企業(yè)在項(xiàng)目上的合作、伙伴關(guān)系和優(yōu)勢互補(bǔ)是十各企業(yè)在項(xiàng)目上的合作、伙伴關(guān)系和優(yōu)勢互補(bǔ)是十分困難的。4．我國的工程項(xiàng)目管理總體上以專業(yè)工程的施工承．我國的工程項(xiàng)目管理總體上以專業(yè)工程的施工承包為對(duì)象，適應(yīng)單價(jià)合同，按圖算價(jià)和按圖施工。項(xiàng)目的目標(biāo)放在施工階段的質(zhì)量、成本和工期上，過于現(xiàn)實(shí)和近視，與業(yè)主對(duì)整量、成本和工期上，過于現(xiàn)實(shí)和近視，與業(yè)主對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的要求有較大的差距。return3．過于現(xiàn)實(shí)性思維。許多方法并不是項(xiàng)目管理獨(dú)有的，使人們覺得工程項(xiàng)目管理似乎僅僅是一些管理方法的集，使人們覺得工程項(xiàng)目管理似乎僅僅是一些管理方法的集合，而沒有自身的系統(tǒng)的理論體系，造成工程項(xiàng)目管理過合，而沒有自身的系統(tǒng)的理論體系，造成工程項(xiàng)目管理過于技術(shù)化的傾向。2．以管理方法為主體。管理層次和視角較低，屬于生產(chǎn)管理層次的內(nèi)容。通常將管理的著眼點(diǎn)放在從立項(xiàng)到工程交付運(yùn)營階段。 總承包項(xiàng)目管理總承包項(xiàng)目管理（一）我國承包工程項(xiàng)目管理理論和實(shí)踐中的問題（一）我國承包工程項(xiàng)目管理理論和實(shí)踐中的問題我國的工程承包項(xiàng)目管理是從施工組織和計(jì)劃發(fā)展起來的我國的工程承包項(xiàng)目管理是從施工組織和計(jì)劃發(fā)展起來的，存在如下缺陷：，存在如下缺陷：1．以實(shí)施階段為對(duì)象。承包商正確的完整地理解業(yè)主的目標(biāo)，與業(yè)主在投標(biāo)前充分溝通是十分重要的。業(yè)主僅對(duì)業(yè)主要求中的下列數(shù)據(jù)和資料的正確性負(fù)責(zé)：（ 1）在合同中規(guī)定由業(yè)主負(fù)責(zé)的、或不可變的部分、數(shù)據(jù)、資料；（ 2）對(duì)工程或其任何部分的預(yù)期目的的說明；（ 3）竣工工程的試驗(yàn)和性能的標(biāo)準(zhǔn)；（ 4）除合同另有說明外，承包商不能核實(shí)的部分、數(shù)據(jù)和資料。性負(fù)責(zé)。商應(yīng)被視為在基準(zhǔn)日期前已仔細(xì)審查了業(yè)主要求。合同規(guī)定，承包．承包商對(duì)業(yè)主要求的理解負(fù)責(zé)。有變化，那么這些變化將不作為工程變更。質(zhì)量還可能有變化。工作量之間可能存在很大的差異。這些必須經(jīng)過業(yè)主的批準(zhǔn)才能進(jìn)一步實(shí)施。的。工作。的，它沒有明確的工作量（連圖紙都沒有?。?。但業(yè)主要求主要是面對(duì)功能圍、工作量和質(zhì)量要求報(bào)價(jià)。承包商按照合同條件和業(yè)主要求確定的工程范價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。．工程總承包在項(xiàng)目的運(yùn)作程序上存在矛盾。分析如下：包商的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。顯而易見，總承包合同模式下承包商對(duì)工程整體功能和運(yùn)營的責(zé)任加強(qiáng)。承包商還應(yīng)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，取得為工程建設(shè)目的可能需要的現(xiàn)場以外的任何附加設(shè)施。4．承包商的設(shè)計(jì)、承包商文件、實(shí)施和竣工的工程必須符合工程所在國的法律及構(gòu)成合同的各項(xiàng)文件，均應(yīng)符合工程所在國的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建筑、施工與環(huán)境方面的法律、適用于工程將生產(chǎn)的產(chǎn)品的法律、以及業(yè)主要求中提出的適用于工程、或適用法律規(guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)。操作維修手冊(cè)應(yīng)能滿足業(yè)主操作、維修、拆卸、重新組裝、調(diào)整和修復(fù)生產(chǎn)設(shè)備的需要。承包商應(yīng)提供合同規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)備和承包商文件，以及設(shè)計(jì)、施工、竣工和修補(bǔ)缺陷所需的所有臨時(shí)性或永久性