復件房地產投資分析中的基本問題(參考版)
2025-02-20 00:28本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 權益投資收益率是相對借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內部收益率。它是在假設項目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構成的情況下，針對其中的自有資金所計算的收益率。 因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 內部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權益投資收益率。 折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率。 投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 2．收益率 收益率通常被表示為一個復合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內的連續(xù)收益能力。 投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務風險。 2）財務杠桿的負向作用。當資產總回報率大過借貸成本時，財務杠桿就是有利的。其作用有正向與負向兩種。這使我們認識到財務杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。 資產回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。 假定貸款總額為 P，每月付款額為 M0，貸款年數(shù)為n，年利率為 r，復利次數(shù)為 12，則月還本付息額的計算公式為： 1212/ 12( 1 / 12)( 1 / 12) 1no nrrMPr???????1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設一筆貸款按月等額還本付息，則有： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計算步驟： 已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進而求出每年付款額； 已知了每年 (月 )付款額，可求出要求的某年 (月 )貸款余額； 某年 (月 )償還本金 = 上一年 (月 )貸款余額 – 該年 (月 )貸款余額 某年 (月 )償還利息 = 每年 (月 )付款額 – 該年 (月 )償還本金 實際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這 5個因素中的任何 4個，即可求出剩下的一個，其它的指標也就計算出來了。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。 其經濟含義是，在給定的 n年內，為回收 1元貸款，每月應收回的數(shù)額。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 房地產置業(yè)投資或開發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經營，則與一般的工業(yè)生產項目投資和成本的概念較為相似。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 2．房地產投資分析中的投資與成本 房地產開發(fā)經營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產活動有較大的差異。 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。 當對項目進行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進行比較，從而判斷項目在財務上的可行性。在持有期或經營期結束后，可能會有轉售收益或固定資產余值回收，這些也構成了其現(xiàn)金流量的一部分。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 1．開發(fā)后出售房地產項目時的現(xiàn)金流量 對于一個房地產開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償還貸款本息之后的余額。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 1． 3． 2關于現(xiàn)金流量 在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結論不是唯一的。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設置一個較低的價格下限，而買方則將為此設置一個較高的價格上限。 但由于房地產的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產的最可能銷售價格的預測結果可能是不一致的。 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 2．最可能銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。 1． 2房地產投資分析概述 4．可行性分析應該注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結論首先取決于市場分析的結果 1． 3房地產投資分析中常用的基本概念 1． 3． 1關于投資價值 一個開發(fā)
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