【正文】 98農(nóng)戶的拆遷安置工作 。 ，建議市政府及有關(guān)部門對此項目在政策上給予大力支持，使其盡快上馬。根據(jù)資金情況，分期建設(shè)，滾動開發(fā)，做到開發(fā)一片，建成一片，開放一片，收益一片。 ，做好各景區(qū)的修建設(shè)計和管網(wǎng)專項規(guī)劃。 二、建議 ，風(fēng)景區(qū)管理處應(yīng)行使景區(qū)行政、基建、保安、環(huán)衛(wèi)、林木、建筑、市政設(shè)施、生產(chǎn)經(jīng)營、旅游等管理權(quán)力。 11029 萬元，總規(guī)劃面積 136 平方公里，景區(qū)年游客量約 40 萬人次，年收入可達(dá) 3640 萬元，投資利潤率約為 %左右，投資回收期約為 年左右 (含建設(shè)期 2 年 )，項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 ，項目所處的地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，經(jīng)營方案切實可行，市場前景樂觀。 ，帶動交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶來人流、物流、信息流的集散，使農(nóng)村剩余勞動力有新的就業(yè)途徑，使周邊農(nóng)民走上迅速脫貧致富的 道路。 進(jìn)程，加快全市旅游資源的整體開發(fā)，能為新世紀(jì)武漢市旅游業(yè)的大發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用。 所得稅后的投資回收期為 年（含建設(shè)期 2 年），所得稅前的投資回收期為 年（含建設(shè)期 2 年），均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明項目投資能按時收回。 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%） 萬元，所 得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)為%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%）為 萬元。 利潤總額及分配估算見附表六，所得稅按利潤總額的 33%計取，盈余公積金按稅后利潤的 10%計取，公益金按稅后利潤的 5%武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 32頁 計取。 經(jīng)估算，龍泉山風(fēng)景區(qū)建成營運(yùn)后，每年成本費(fèi)用約需 1662萬元，其中：工資福利費(fèi)用約 120萬元，水、電及燃料費(fèi)用約 100萬元，餐飲、娛樂、購物、休閑等成本費(fèi)用 300萬元，折舊費(fèi) (包括攤銷費(fèi)用 )約 802元，維修費(fèi)用約 110萬元，管理及其他費(fèi)用約80 萬元，廣告宣傳費(fèi)用 (含門票印制等費(fèi)用 )約 150 萬元。 年經(jīng)營稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅按經(jīng)營收入的 5%交納，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)分別按營業(yè)稅的 7%和 3%交納。 (2)游客進(jìn)入風(fēng)景區(qū)后最低消費(fèi)收入 游客進(jìn)入風(fēng)景區(qū)后最低消費(fèi)每人按 40 元估算（最低消費(fèi)含餐飲、娛 樂、購物、休閑等費(fèi)用），年收入可達(dá) 1440 萬元。 第十章 效益 分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 31頁 龍泉山風(fēng)景區(qū)建成營運(yùn)后，經(jīng)初步預(yù)測每年接待游客量可達(dá)40 萬人次，年收入經(jīng)初步測算為 3640 萬元，具體如下： (1)綜合門票收入 參照武漢相似旅游景點(diǎn)及國內(nèi)其他主題風(fēng)景區(qū)門票價格（武漢野生動物園 60 元，黃鶴樓風(fēng)景區(qū) 30元，深圳世界之窗 100元），龍泉山風(fēng)景區(qū)綜合門票價格初步擬定為 50 元 /人（含小門票）。 二、資金籌措 本項目資金籌措有以下三個渠道： 3640 萬元 3640 萬元，目前已落實的有市水利局承諾今后兩年每年補(bǔ)貼 100 萬元，用于蓄水工程建設(shè)；市旅游局承諾今后兩年每年補(bǔ)貼 500 萬元，用于旅游景點(diǎn)開發(fā)建設(shè)。 ： 經(jīng)估算，本項目投資總額為 萬元。 (2)本項目所需土地按 5萬元 /畝計。一般服務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行 2—— 3 個月的培訓(xùn)，對當(dāng)?shù)貙?dǎo)游、住宿、餐飲和特種娛樂項目的工作人員應(yīng)進(jìn)行 2—— 3 個月的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：游區(qū)歷史文化背景、旅游常識、專業(yè)技術(shù)知識、接待禮儀、形體訓(xùn)練等。項目單位固定人數(shù)為 60 人，其它服務(wù)人員視實際需要和游客人數(shù)的增長情況而定。 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人員編制 本項目建設(shè)及管理單位是龍泉山風(fēng)景管理處，根據(jù)項目要求及實 際情況，本著精簡、實用的原則配置人員。置備廢棄物打撈船，隨時打撈湖面漂浮廢棄物。 設(shè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理林木、花卉，建立規(guī)章制度，不許亂砍亂伐，保持良好的植被條件。 游覽 區(qū)立標(biāo)志牌，設(shè)置垃圾桶，添置垃圾車，組建垃圾清掃隊，定時收集垃圾，運(yùn)至植物園東北垃圾收集站，定期運(yùn)出風(fēng)景區(qū)，集中處理。風(fēng)景區(qū)其他位置不設(shè)食品點(diǎn)。 規(guī)劃在風(fēng)景區(qū)西南部建設(shè) 2020米長的仿明建筑一條街，供應(yīng)旅游生活用品、紀(jì)念品、飲料和食品快餐。 七、環(huán)境保護(hù)、環(huán)衛(wèi) 來龍泉 山風(fēng)景區(qū)的游客給風(fēng)景區(qū)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，也會帶來旅游污染，故要求加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)。并設(shè)花房、溫室苗床，在滿足風(fēng)景區(qū)自身需要的前下，可以對外出售盆花、插花。而一般景區(qū)周圍廣植針葉和闊葉相間的混交林，形成風(fēng)景區(qū)枝葉茂密的綠化景觀。次路兩旁，特別是游覽小路更應(yīng)與景區(qū)的綠化相結(jié)合。主路以香樟、意楊為主，疏密有致排列，在轉(zhuǎn)彎或局部空曠部位可布置一組景樹，豐富道路景觀，如種黑油松、塔松等。 風(fēng)景區(qū)內(nèi)道路不同于城市道路的行道綠化。 大面積的綠化應(yīng)選擇當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，便于成活。 風(fēng)景區(qū)南北入口均設(shè)停車場，停車場總面積為 8000 平方米，武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 25頁 可供各種小車、客車和中巴車停放。風(fēng)景區(qū)進(jìn)出主道路寬 20 米、環(huán)山公路現(xiàn)為 4 米寬（路基 9 米），一期工程將其拓寬為 6 米、支路寬 3 米，小路寬 1 米。 在建筑物頂應(yīng)設(shè)避雷裝置，有避雷裝置，并有良好接地。集中的建筑群應(yīng)設(shè)消防水池。 四、 消防與防雷 風(fēng)景區(qū)內(nèi)林木多、建筑多游人稠密，應(yīng)注意防火。 三、 通訊 每個景點(diǎn)均設(shè)辦公用 外線電話和公用 IC 電話，別墅區(qū)設(shè)交 換機(jī)一部，和管委會分機(jī)統(tǒng)一管理。要保證用電的安全性和可靠性。 雨水自流入水庫，別墅區(qū)的生活污水和商飲服務(wù)中心的生活武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 24頁 污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入水庫。 建設(shè)集餐飲、住宿、購物、娛樂、休閑功能為一體的仿明代建筑一條街。 在二龍山之間珍珠口處，構(gòu)筑大壩，蓄水還湖。 一、一期工程主要建設(shè)內(nèi)容 墓 愍王寢和端王寢。在南北大門分別設(shè)置停車場。 ：布置在風(fēng)景區(qū)的西南部地區(qū)，楚天名山牌坊以南，沿紙龍公路 向兩邊拓展。 ：在二龍山山谷筑壩截流，蓄水還湖，布置為水上游樂區(qū)，水上游樂區(qū)在風(fēng)景區(qū)的中心區(qū)域，將古跡文物區(qū)分為東西兩塊。 武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 20頁 四、核心區(qū)總體布局 ： 楚昭王陵墓群及古跡文物舊址多座落于二龍山谷，古跡文物區(qū)沿歷史遺址依山而建，環(huán)水布置。 ：規(guī)劃面積為 1500 畝，主要是沿紙龍公路兩則，結(jié)合農(nóng)房搬遷，建設(shè)仿明代建筑一條街。 ：規(guī)劃面積為 3500 畝。 ：規(guī)劃面積為 860 畝。即憲王寢、壯王寢、愍王寢、恭王寢、靖王寢、端王寢、賀王寢、康王寢和唐代李道宗墓。規(guī)劃可根據(jù)這些傳說如鳊魚潭、牛山、仙人鍋等民間故事設(shè)立湖中或湖邊景點(diǎn)，以增加游人游覽的興趣。為游人提供豐富多彩的水上游樂活動。 武漢市國際工程投資咨詢公司 武漢龍泉山風(fēng)景區(qū)建設(shè)項目預(yù)可行性研究報告 第 19頁 以牛山湖、三汊港、龍泉山鄉(xiāng)、豹解南部為界約 136 平方米公里規(guī)劃范圍：主要是以湖泊水上游樂項目為主體。一是以龍泉山 平方公里盆地為核心的規(guī)劃范圍；二是以牛山湖、龍泉山、三汊港、豹解南部地域約 136 平方公里范圍內(nèi)的水上游樂、生態(tài)旅游規(guī)劃范圍。以山為本，以水為主，恢復(fù)歷史生態(tài)，保護(hù)生態(tài)平衡，實行滾動式發(fā)展，以龍泉山 平房公里盆地為核心，以牛山湖、三汊港、龍泉山山為旅游長遠(yuǎn)規(guī)劃開發(fā)地域，加強(qiáng)交通建設(shè)，形成旅游網(wǎng)絡(luò)，促使項目成為可投資性、可進(jìn)入性、可操作性、可發(fā)展性并具有起點(diǎn)高、大手筆、功能齊全、設(shè)施完善、布局合理、網(wǎng)絡(luò)暢通、集考古、休閑、娛樂、生態(tài)游為一體的旅游開發(fā)性項目。引進(jìn)投入，社會共建，政策優(yōu)惠，強(qiáng)化管理為手段，加大改革開放力度，合理配套資源優(yōu)勢。主要是對農(nóng)房的搬遷費(fèi)按人頭數(shù)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按新建水庫占用農(nóng)房農(nóng)田、旱地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要是以銷售土特產(chǎn)品為主，為游人提供良好的購物環(huán)境。這樣既豐富了游人的游覽內(nèi)容，又解決了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)及生活問題。一是根據(jù)滾動發(fā)展的需要，對暫未淹沒的土地由原農(nóng)房繼續(xù)耕種；二是對已淹沒的面積在鄉(xiāng)、村范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)