【正文】 啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略 啟動(dòng)策略及啟動(dòng)區(qū)選擇 啟動(dòng)區(qū)模式借鑒 107 。 啟動(dòng)模式總結(jié) —— 從經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律中得到啟示，制定適合本項(xiàng)目的啟動(dòng)策略 地塊環(huán)境資源 區(qū)域成熟度 啟動(dòng)相對(duì)中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升 啟動(dòng)相對(duì)中低端的產(chǎn)品，完善配套，樹(shù)立形象，拉升產(chǎn)品 啟動(dòng)高端產(chǎn)品，樹(shù)立形象，帶動(dòng)后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 4 3 1 2 較符合本項(xiàng)目 中高端產(chǎn)品樹(shù)形象，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā) 啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位臵圖 ?研究了眾多的成功案例的啟動(dòng)策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，不同資源狀況和市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目的啟動(dòng)模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下： 105 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理配合營(yíng)銷的作用 —— 增加客戶對(duì)樓盤(pán)管理的信任度，以及物業(yè)管理人員對(duì)樓盤(pán)和客戶的了解，利于銷售及后期管理 營(yíng)銷階段 工作 作用 銷售前 整理并全面完成物業(yè)管理方案 將許多涉及業(yè)主買(mǎi)房應(yīng)知的內(nèi)容，以書(shū)面文件的形式確定下來(lái) 對(duì)售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn) 使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解 銷售中 在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢 這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理的亂承諾，增強(qiáng)未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的信心，并增加其購(gòu)買(mǎi)的欲望 讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員 在維護(hù)已建成的物業(yè)與園林景觀的同時(shí)，加深準(zhǔn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象與了解 物業(yè)管理介入營(yíng)銷階段的主要工作建議： 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安寧生活 ?智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏 ?對(duì)講訪客系統(tǒng) ?消防系統(tǒng) ?寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理系統(tǒng) ?電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 周全物管 安保服務(wù) 信息服務(wù) 生活服務(wù) ?公共衛(wèi)生保潔 ?生活設(shè)施維護(hù) ?綠化、花卉園藝管理 ?車輛停放管理 ?各類費(fèi)用代收代繳 ?代收發(fā)報(bào)紙、信件 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?本項(xiàng)目物業(yè)管理針對(duì)性建議 ? 聘請(qǐng)金地物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)作為物業(yè)管理顧問(wèn)，提升物業(yè)管理水平，讓物業(yè)管理成為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力與營(yíng)銷賣點(diǎn)之一； ? 參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整； ? 除建立完善的 24小時(shí)保安體系以及提供到位的物業(yè)清潔維護(hù)服務(wù)之外，建議提供部分物業(yè)增值服務(wù)，如鐘點(diǎn)工、洗衣、商務(wù)秘書(shū)、兒童托管、佳肴速遞等。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 停車場(chǎng) —— 符合高端客戶定位，較當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤(pán)適當(dāng)增加車位比，提高社區(qū)檔次 ?當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤(pán)車位戶數(shù)比約為 ： 1~： 1； ?為增加地上綠化面積，提高舒適度，本項(xiàng)目全部建設(shè)地下車庫(kù)，做到人車分流，地下車庫(kù)結(jié)合人防地下室建設(shè)； ?本項(xiàng)目占地面積 59047平米，按照地面建筑覆蓋率 30%計(jì)算，車庫(kù)面積約為30000平米，按每個(gè)車位平均占地面積 35~40平米計(jì)算，可建地下車位約450~550個(gè)，基本上達(dá)到約 ： 1。 盈利會(huì)所 —— 安慶高尚人文會(huì)所，兼有社區(qū)服務(wù)和展示功能，營(yíng)銷展示大于使用功能 ?業(yè)態(tài)初步確定： ?兒童娛樂(lè)區(qū)、桌上足球、白領(lǐng)時(shí)尚書(shū)吧、健康顧問(wèn)中心、小型配套格調(diào)茶座咖啡室、高檔美容中心；并配備油畫(huà)裝飾。 坡地景觀 —— 利用高差地形，營(yíng)造富有變化的景觀層次 ? 地塊自南向北有一定坡度，但坡度不大 ? 坡地景觀有利于水體景觀的流向組織 ? 坡地景觀一定程度上保護(hù)了原生態(tài)地形和內(nèi)部植被 ? 坡地景觀可以增加景觀層次，營(yíng)造富有變化和生活情趣的景觀節(jié)點(diǎn) ? 營(yíng)造坡地景觀可以減少工程土方量 1 2 3 項(xiàng)目特色景觀主要手段 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一層局部架空并設(shè)臵底層大堂：兼顧地標(biāo)形象和內(nèi)部舒適度營(yíng)造 中海灣畔底層架空 架空底層內(nèi)部小品 金地香蜜山底層架空 半山蘭溪谷底層大堂 ? 局部架空增加綠化面積 ? 架空層作為社區(qū)的泛會(huì)所 ? 底層架空使小高層更好的看賽馬場(chǎng)和紫金山 節(jié)約成本型形象提升之主要手段 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五、煽情點(diǎn)： 銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。例如，在北方應(yīng)盡量避免大水面，要考慮當(dāng)?shù)貧夂?，每天水的蒸發(fā)量，風(fēng)沙等后期維護(hù)成本。 ? 我們將圍繞這些原則提出我們的建議 一、建設(shè)成本： 景觀的設(shè)計(jì)要考慮到開(kāi)工建設(shè)成本，例如水體、植物等。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從銷售率看 130以下房子在目前市場(chǎng)最好銷 項(xiàng)目推廣名 推出時(shí)間 推售情況 100以下 100130 130150 150180 180200 均價(jià) 推出套數(shù) 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 維也納森林 2023118 324 接近 100% 70% 50% ＿＿ ＿＿ 3600 香樟雅苑 2023年 5月份 433 65% 40% 35% ＿＿ ＿＿ 3650 漢嘉都市森林 2023年初 474 68% 71% 65% 20% ＿＿ 3700 大溪地 2023年 5月份起 529 接近 100% 80% 50% 23% 21% 3800 學(xué)府春天 2023年 3月 28日 747 100％ 85％ 78％ 51％ 50％ 3800 桂花園 2023年 11月份起 214 95% 85% 35% ＿＿ ＿＿ 4100 國(guó)際花都 2023120 626 接近 100% 接近 100% 56% 42% ＿＿ 4200 百合公寓 2023919 533 55% 80% 45% 30% ＿＿ 4100 ／ 4300 瀾溪鎮(zhèn) 一期售罄 220 ＿＿ ＿＿ 95% 100% ＿＿ 4450 二期預(yù)計(jì) 6月推出 363 ＿＿ ＿＿ ／ ／ ／ 4700 案例借鑒 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型設(shè)計(jì)原則 —— 對(duì)當(dāng)?shù)馗邫n居住習(xí)慣的充分尊重，并提倡高尚綠色的居住生活 ? 盡量擴(kuò)大每戶的采光通風(fēng)面； ? 當(dāng)?shù)胤浅Ｗ⒅爻?，以東南向的夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)樽罴眩? ? 適當(dāng)注重風(fēng)水，避免門(mén)沖、角沖等，注重門(mén)口與灶臺(tái)的朝向； ? 消費(fèi)者喜歡方正戶型，不喜歡拐角過(guò)多； ? 適當(dāng)設(shè)臵大陽(yáng)臺(tái)、弧形陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)除外； ? 提高贈(zèng)送面積比例，如錯(cuò)送陽(yáng)臺(tái)，可拆卸凸窗送面積，送大面積陽(yáng)臺(tái)等，提高性價(jià)比； ? 面積區(qū)間確定根據(jù)市場(chǎng)消化速度并兼顧總價(jià) 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn)提示：色調(diào)以冷暖搭配，簡(jiǎn)約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的城市生活主張，反對(duì)夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用 ? 本項(xiàng)目需要重點(diǎn)注意建筑物頂部構(gòu)成的城市天際輪廓線，使其與城市環(huán)境相融合，同時(shí)應(yīng)能展示高尚形象 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代主義 泛指當(dāng)代一系列較為流行的設(shè)計(jì)方法理論和思想，體現(xiàn)其在美學(xué)、人文、技術(shù)等方面的先進(jìn)性； 現(xiàn)代主義 突破了排斥裝飾的早期現(xiàn)代主義做法，走向一個(gè)肯定裝飾的多風(fēng)格包容的階段。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高層建筑組團(tuán)布臵增加靈活度，減少排數(shù)，達(dá)到對(duì)景觀資源的充分利用 ? 高層產(chǎn)品的排布，多為行列式布局，社區(qū)規(guī)劃較為僵硬，對(duì)視、視線遮擋等各方面都存在問(wèn)題 ? 超高層低密度城市感更強(qiáng)，并可以形成大組團(tuán)景觀效果，但市場(chǎng)上對(duì) 18層以上建筑還存在很大抗性 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對(duì)比 ? 對(duì)比顯示：在產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)及市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合對(duì)比方案一相對(duì)最佳，但差異不明顯； ? 方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性難度較大； ? 項(xiàng)目容積率的選定過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)效益的對(duì)比僅僅是一個(gè)因素，市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要； ? 根據(jù)，綜合考慮傾向選擇：方案二；客戶對(duì)高層抗性和價(jià)格可提升度備選方案三。 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 ? 在滿足上表物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ? 本方案 70%采用一梯兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯三戶或聯(lián)體板式； 11層占數(shù)量極少 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 58022 提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 15000 利用集中商業(yè)，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 500 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 153522 容積率 地下車庫(kù) 30000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 方案二： 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率參照給我們的啟示 —— 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo) ? 本項(xiàng)目地塊內(nèi)部貧乏資源以及無(wú)可利用外部資源的現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目土地利用沒(méi)有多大的作用； ? 地塊南部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； 參照深圳合肥高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見(jiàn)，結(jié)合項(xiàng)目定位及安慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： 1. 高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； 2. 較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理，如果后期增加點(diǎn)樓，可以提高至 ； 3. 較高容積率： ，是基于安慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此高的容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)較低 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 合肥西湖花苑 ? 占地 150000 ㎡，建筑面積 300000 ㎡，多層 +小高層 +高層 ? 綠化率 38%，建筑密度容積率 2 ? 人為內(nèi)造水系，排布標(biāo)桿產(chǎn)品多層洋房，根據(jù)土地價(jià)值組團(tuán)分區(qū)，產(chǎn)品豐富，客戶可選范圍大 ? 本項(xiàng)目啟示：客戶對(duì) 18層以上不認(rèn)可，這樣多層不可做，只能以 11層啟動(dòng)，這樣也符合啟動(dòng)區(qū)定位 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 合肥典型案例 高品質(zhì) 低于 部分 11層 +主流 18層 安高城市天地、西湖花苑 較高品質(zhì) — 基本為 18和 11層層板樓，較為舒適 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +部分板樓 元一時(shí)代廣場(chǎng) 高容積率 高于 高于 18層，高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 金地國(guó)際城 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度 ?以上建筑形態(tài)基本為小高層 +高層住宅建筑 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對(duì)容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型主要比例 ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較不利于出面積 ?項(xiàng)目戶型定位基本為大中戶型，較利于出面積 ?本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對(duì)于安慶而言，品質(zhì)要趨同于合肥的主流高層樓盤(pán) 。 4 3 1 2 本項(xiàng)目可能 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊價(jià)值分析 —— 資源條件分布 １、前內(nèi)部景觀 ２、前、后內(nèi)部景觀 ３、后內(nèi)部景觀 主要資源構(gòu)成 1 2 3 先天無(wú)有利景觀資源 ?小有坡度 ?處在大湖和長(zhǎng)江之間，但距離遠(yuǎn)，觀賞性不強(qiáng) ?無(wú)其他資源 改造后可利用資源 ?地塊內(nèi)的園林景觀 ?地塊