博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升(四)-商品房銷售和物業(yè)管理(參考版)
2025-02-18 15:18本頁(yè)面
【正文】 上午 8時(shí) 23分 58秒 上午 8時(shí) 23分 08:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 8時(shí) 23分 :23March 7, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :23:5808:23:58March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 08:23:5808:23:5808:23Tuesday, March 7, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 08:23:5808:23:5808:233/7/2023 8:23:58 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 8時(shí) 23分 58秒 上午 8時(shí) 23分 08:23: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 8時(shí) 23分 :23March 7, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 7日星期二 上午 8時(shí) 23分 58秒 08:23: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:23:5808:23:5808:23Tuesday, March 7, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 08:23:5808:23:5808:233/7/2023 8:23:58 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 8時(shí) 23分 58秒 上午 8時(shí) 23分 08:23: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 8時(shí) 23分 :23March 7, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 7日星期二 上午 8時(shí) 23分 58秒 08:23: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:23:5808:23:5808:23Tuesday, March 7, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 08:23:5808:23:5808:233/7/2023 8:23:58 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 43 張志曉律師簡(jiǎn)介 44 ? 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ： ? 房地產(chǎn)開發(fā)與 融資 ? 建筑工程和 BOT、 PPP ? 公司 并購(gòu) 重組 、 稅務(wù) 籌劃 ? 信托和私募股權(quán)融資 ? 基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù) ? 企業(yè)上市法律事務(wù) ? 執(zhí) 業(yè)機(jī)構(gòu)： 萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所 ? 電話： 13811184382 ? 電子信箱 ： Thanks 感謝您的時(shí)間 45 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)。 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。 ?業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。 ?業(yè)主委員會(huì)具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因?yàn)樗鼪]有責(zé)任財(cái)產(chǎn)和責(zé)任能力。 39 十二 、 車位會(huì)所綠地的權(quán)屬 五、人防工程歸屬 ?《 國(guó)防法 》 第 37條規(guī)定 “國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有 ” ?《 人民防空法 》 第 5條規(guī)定 “人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有 ” 認(rèn)定產(chǎn)權(quán)的基本原則應(yīng)當(dāng)是誰(shuí)投資誰(shuí)所有，并且管理和維護(hù)人防工程的費(fèi)用是由開發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的，國(guó)家并沒有承擔(dān)。 ?一樓住戶“圈地”，公共綠地成私家花園：對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地，以業(yè)主共有為原則，以單個(gè)業(yè)主所有為例外，物權(quán)法 73條：“明示屬于個(gè)人”，“明示”是指開發(fā)商在售房之前，就明確告知該小區(qū)里哪些綠地歸特定個(gè)人（一般是一樓業(yè)主）專門使用，并取得全部買房人的同意，愿意放棄一部分綠地的使用權(quán)。 ?開發(fā)商贈(zèng)送： 要求所有業(yè)主在簽署購(gòu)房合同時(shí)附帶簽署一份協(xié)議 ———同意將花園使用權(quán)讓給一層業(yè)主或?qū)⒙杜_(tái)、閣樓送頂層業(yè)主。 規(guī)劃車位和專門建造的車位 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的 ，屬于物權(quán)法規(guī)定的首先滿足業(yè)主需要。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等， 36 十二 、 車位會(huì)所綠地的權(quán)屬 ? 共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。近日，北京高院終審以非法經(jīng)營(yíng)罪判處榮鵬公司法人藏某有期徒刑 3年 6個(gè)月，榮鵬公司罰金 2023萬(wàn)元。 33 十一 、 房地產(chǎn)眾籌 房地產(chǎn)信托式眾籌 預(yù)售款充抵出資的處理 將預(yù)售款做成信托或資管計(jì)劃的形式，以信托計(jì)劃或資管計(jì)劃名義投資，以計(jì)劃作為股東，到期轉(zhuǎn)讓給合作某一方，計(jì)劃的產(chǎn)品對(duì)應(yīng)優(yōu)先購(gòu)買或約定價(jià)格購(gòu)買權(quán)。等預(yù)售許可證辦下來后，客戶可行使信托投資中的優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)，按照優(yōu)惠的價(jià)格與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，獲得廉價(jià)商品房。 眾美集團(tuán)優(yōu)化了在河北推行的合作建設(shè)模式，計(jì)劃與中信信托、昆侖信托等國(guó)內(nèi)大型金融信托機(jī)構(gòu)合作，擬采取團(tuán)體客戶出資購(gòu)買金融信托產(chǎn)品的方式，實(shí)現(xiàn)商品房的合作建設(shè)。 該模式將產(chǎn)業(yè)鏈條清晰地呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前，繞開了當(dāng)下的房地產(chǎn)預(yù)售制，大大降低了開發(fā)商前期的融資成本，各項(xiàng)稅費(fèi)支出也相應(yīng)減少，銷售成本也大幅削減。 32 十一 、 房地產(chǎn)眾籌 ?房地產(chǎn)眾籌 眾美集團(tuán)合作建房模式的具體做法是：先確定購(gòu)房者是誰(shuí)，再和購(gòu)房者商量做怎樣的產(chǎn)品。 鑒于我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺(tái)、雙方當(dāng)事人就訴爭(zhēng)房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理并無(wú)明確約定，法院對(duì)于陰女士要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。 ? 北京門頭溝法院：買賣雙方簽訂的 《 房屋買賣協(xié)議 》 是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法
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