【正文】 基金，用于廉租住房建設和發(fā)放廉租補貼石家莊十五規(guī)劃也將經(jīng)濟適用房列為發(fā)展的重點資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會103供應區(qū)域分布比較均勻，城區(qū)已經(jīng)沒有明顯的未開發(fā)區(qū)域104未來二環(huán)內(nèi)的 45個城中村的改造還會帶來大約 1500萬平米的土地以及住宅，學。般控制在 60110平方米? 石家莊市政府指令，今年石家莊市經(jīng)濟適用住房將再增加 40萬平方米，? 十五規(guī)劃在今后 5萬平米）石家莊市竣工房屋類型（ 2023年， 套商品房市場：5327石家莊市二級市場銷售統(tǒng)計2023年 按年齡分析， 30至40歲家庭打算購買住房面積在 80至 100平方米的居多30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占 ％； 31歲至 41歲和 41歲至 50歲年齡的人較看重價格，分別占 32％和 41％； 50歲以上老年人最看重戶型結構，占 ％10萬元左右一套房子是絕大多數(shù)家庭所期望的價位 40－ 60平米：%20－ 40平米：%20平米%80平米%60－ 80平米%石家莊居住狀況調(diào)查資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會99石家莊人購房需求主要在中低端，以 80－ 100平米的兩室兩廳和三室一廳為主，不同收入和不同年齡段的需求特點也不相同房型關注點面積石家莊人購房需求特點石家莊人青睞二室二廳的占％，其次為三室一廳和三室二廳，分別為 ％和％建筑面積在 80至 100平方米的住房最受歡迎。其次對房屋結構、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占 ％、 ％和％q有近 1/3的家庭計劃一年內(nèi)買房，且有 ％家庭打算購買現(xiàn)有公房而非商品房q。q9成的消費者對居住環(huán)境不滿意。萬平米94商品房空置率 ％并存在 ％的住宅空置率，略高于 19％的全國平均住宅空置率，更遠遠高于 10％的國際警戒線銷售面積999480空置面積155874石家莊市 2023年商品房空置情況銷售面積763196空置面積146317利用面積616879利用面積843606石家莊市 2023年住宅空置情況95盡管近兩年來全國房地產(chǎn)市場迅速增長，石家莊房地產(chǎn)交易卻相對清淡。億元+％2023 2023 2023 2023 2023 2023%％石家莊市商品房施工面積（ 2023－ 2023） 萬元2023 2023示意9％7％GDP增速十五規(guī)劃遠卓分析：作為省會城市，石家莊市的這種經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，且增長速度相對較慢這種經(jīng)濟水平尤其是收入水平難以為房地長市場的發(fā)展起到支撐作用人均可支配收入增速＋ 12％89石家莊市無論城市人口基數(shù)和增長速度都難以對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生拉動作用單位 2023 2023 增長率總戶數(shù) 戶 2500505 2495272 ％市區(qū)戶數(shù) 戶 535448 523945 ％總人口 人 9039931 8959430 ％市區(qū)人口 人 2049586 1950048 ％非農(nóng)人口 人 2668650 2312561 ％石家莊市人口情況表（ 2023－ 2023）資料來源：石家莊統(tǒng)計年鑒 202390石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場分析?市場總體分析?市場需求分析?市場供給分析91房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 1998－ 2023， 市場供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟適用房，寫字樓和商鋪有一定的增長空間252。城市人口基數(shù)較低且增長緩慢q 房地產(chǎn)市場252。另外， CBD、 金融街、中關村是投資與需求熱點受世界經(jīng)濟影響，在波動中發(fā)展甲級寫字樓出售市場好于出租市場，但一般寫字樓則相反 2023年前是高檔寫字樓利好時代， 2023年后大量寫字樓推出，有實力者方能在競爭中獲勝城市局部區(qū)域性強遠卓對北京市寫字樓和商用樓宇市場趨勢的預測78石家莊79調(diào)研主要結論q 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 252。?服務設施的缺乏?需求對象缺乏（外資銀行中部設到上海）CBD 中關村 金融街?中關村未來三年內(nèi)有近 300萬平方米的供應量，是該區(qū)存量的四倍?國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積??外資金融機構進入中國市場有一個時間準入的問題?金融街板塊是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。個75朝陽區(qū)海淀區(qū)由于中關村西區(qū)的建設，導致 2023年海淀區(qū)是一個比較大的寫字樓投資熱點，超過朝陽區(qū)，但隨著 CBD和奧運的建設，未來三年內(nèi)朝陽區(qū)的供應量仍將超過海淀區(qū)未 來朝陽： 42％海淀： 42％西城： 8％其他：17％宣武 崇文： 5％豐臺： 3％資料來源：共好資訊，遠卓分析北京市各區(qū)在建、擬建的寫字樓面積76熱熱點點難難點點?入世后大量外企將蜂涌而至，世界 500強有 1／ 3都已入住 CBD了?ＣＢＤ占北京在建、擬建的寫字樓項目總量的一半（ 500萬平米），是目前該區(qū)寫字樓存量的３倍 個北京市大宗成交區(qū)域圖（ 2023－ 2023）成交面積 成交面積 如下圖，在 2023年以前，共有 25例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11例， 共有 19例。 代表是 是中關村地區(qū)中小科技類公司 ；? 2023年北京寫字樓市場吸納了近 62萬平方米的甲級寫字樓面積，其中國內(nèi)機構大單購買多數(shù)用于自用，而外資機構大單購買則多數(shù)用于投資用途，同時在中關村 CBD和金融街地區(qū)中小機構和個人的投資購買也非常踴躍需求趨勢73北京市場 大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降19962023年成交量在 10000平米以上案例的總成交量資料來源：北京市統(tǒng)計局，北京市房地產(chǎn)交易中心，遠卓分析鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對需求飽和的趨勢，預計 2023年大單租購的需求量還會進一步萎縮，單位需求面積還將減小 資料來源：共好資訊，遠卓分析72寫字樓市場呈現(xiàn)三大需求特點? 加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構的刺激要遠遠大于對外資企業(yè)機構的刺激。位置好的獨棟寫字樓受到追捧；2023年市場需求特征l 由于非典的影響，上半年至今出租市場低迷，成交量與 2023年相比有所下滑；東部市場下幅最大。202370近兩年由于庫存量的增加和 SARS等對需求的的影響，北京寫字樓市場呈現(xiàn)供大于求的局面北京寫字樓市場庫存量和空置率持續(xù)上升，說明近 2年市場總體的供應量明顯大于需求量由于空置率的持續(xù)上升，供給市場競爭激烈，寫字樓持有者為了吸引租戶被迫降價， 2023年上半年SARS對商業(yè)地產(chǎn)影響導致租金下滑幅度較大資料來源：北京市統(tǒng)計局，遠卓分析712023年寫字樓市場需求特征與 2023年相比出現(xiàn)需求下降、缺少足夠大單客戶支撐的特點2023年市場需求特征l 外資機構需求增長乏力，但與入世相關行業(yè)有明顯需求，如金融、保險等。隨著峻工量大增 (近 100萬平米的供應量 )和亞洲金融危機的影響，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中 1996年，寫字樓租售價逐漸下降。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓項目開始 2023北京甲級寫字樓市場處于低潮。特別是位于亦莊的北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的別墅類物業(yè)和京開高速沿線的低密度住宅群的開發(fā)更是說明北京住宅市場郊區(qū)化的趨勢日益顯著。以下 豐臺： 集中于六里橋商圈，規(guī)模也比較大 其它： 大興區(qū)、西城區(qū)、通州區(qū)的普通住宅開發(fā)量也均超過了 5％ 海淀： 中關村區(qū)域、學院路區(qū)域、八達嶺高速路兩側均有較好的環(huán)境 ；朝陽： 依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首達到 30％ 東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)等公寓的占有率均在 10％ 海淀 ： 有中關村支撐，公寓規(guī)模也相對比較集中 ； 朝陽：主要集中在 亞運村商圈 北京的重心開發(fā)生轉移，逐漸由單一核心的格局向 “一線兩翼 ”的格局發(fā)展67不同物業(yè)具有顯著的區(qū)域分布特征物業(yè)類型 主要分布區(qū)域公寓昌平：主要集中在 京湯路、八達嶺高速路兩側 萬平米資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)，遠卓分析數(shù)據(jù)顯示，雖然商品房竣工面積超過銷售面積，但是新建商品房的空置率在逐年遞減409 5449571205170849064商品住宅銷售面積的增長速度高于銷售額的增長速度，反映出商品住宅平均售價逐年下降的趨勢北京市商品住宅銷售面積與銷售總額（ 1998－ 2023）萬平米北京全國資料來源：北京市統(tǒng)計年鑒65自 1998年來北京住宅市場已漸進入成熟期， 商品房平均售價穩(wěn)中有降 ,但 局部 區(qū)域由于資源稀缺引起的地區(qū)性房價 據(jù)高不下 短期內(nèi)難以改變行政區(qū) 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū)平均價格 5550 5700 4700 4650行政區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū) 石景山區(qū)平均價格 4650 5000 3850 3400行政區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 通州區(qū)平均價格 2100 2300 2250北京市住宅平均價格走勢（ 1996－ 2023） 億元62無論房地產(chǎn)市場還是建筑市場，普通住宅均是主要供給的產(chǎn)品類型商品住宅類型 市場規(guī)模 比率 主要區(qū)域分布普通住宅 (3500—8500 元／㎡ ) 9700萬㎡ % 望京、亞運村、南三環(huán)、中關村等公寓 (4000—9000 元／ “九五 ” “十五 ”202320231999199719961994 1992億元，比 2023年增長 年完成商品住宅投資總額 調(diào)查顯示：資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查60消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn) 郊區(qū)化傾向自駕車 (分鐘 ) 乘公共汽車 (分鐘 )目前居所至工作單位： 21 39意向居所至工作單位： 32 46自駕車 30分鐘及以上 (％ ) 乘公共汽車 40分鐘及以上 (％ )目前居所至工作單位 意向居所至工作單位 目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較目前居所與意向居所至工作單位較遠車程接受程度比較 30% 根據(jù) 北京典型住宅指數(shù)系統(tǒng) 2023年 1月報告以及 搜房公司進行的網(wǎng)上調(diào)查，兩個結果均顯示，購房者消費意向變化明顯。相當一部分投資型購房者有兩處或更多居所。6000元以上6050403020100客戶需求比例市場供應比例北京市 2023年各價位新盤銷售情況資料來源：偉業(yè)顧問59不同購房目的消費者所占比例北京個人購房以自用為主，以投資為目的的購房者不多8%2%3%2%36%49%滿足居住要求改善居住條件出租為他人商住投資或其他自住型購房者：占總體購房者比達 5000－ 6000元 遠卓分析582023年新盤的銷售情況表明 5000元以下的中低端與 6000元以上的中高端區(qū)間為需求大于供給的區(qū)間5000元以下 100%80到 150平米之間的住宅是北京自住型購房者首次置業(yè)的主力戶型資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查 6%11%30%100%150㎡ 2%4%44%100%120150㎡ 0%10%5%35%100%100120㎡ 7%14%21%100%80100㎡ 7%36%合計80㎡ 商住 10萬30萬以下90萬以上10%75%15%3萬以下3090萬購買購買購買結構性失衡目前市場存在結構性失衡，北京市常住人口中 70％的家庭的住房需求難以得到滿足5780到 150平米之間的兩居和三居是自住型購房者的主選戶型購房者對面積的需求與購房目的關系根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)測算，北京的房價收入比約為 ，上海為 56資料來源：北京市 2023年統(tǒng)計年報、遠卓分析由于貧富差距過大，使北京市場供給與消費者需求之間不對稱，造成結構上的失衡北京居民家庭收入結構家庭年收入（萬元）家庭年收入（萬元） 房價（萬元）房價（萬元）住宅市場房價結構15%70%20%10% 10萬以上3 美國 上海 北京房價收入比加拿大英國衡量居民的購房能力，國際上通行的指標是：房價收入比 個人購買 81%集團購買 19％個人購買 93%集團購買 7％個人購買 98%北京市商品住宅消費格局變化（ 2023－ 2023年）2023年 2023年 2023年集團購買 2％個人購買 98%趨勢：55資料來源 :與同行競