房地產(chǎn)投資基金概述(參考版)
2025-02-15 16:05本頁面
【正文】 REITs 在澳大利亞被稱為上市地產(chǎn)基金（ Listed Property Funds），已有相當(dāng)長的發(fā)展歷史，目前有 46 家上市地產(chǎn)基金（ ALPT），總資產(chǎn)超過 450 億澳元。隨后，韓國證券交易所修改了上市規(guī)則，制定了 REITs 上市的相關(guān)條例，現(xiàn)已有 4 家 REITs 在韓國交易所上市。到 2023 年底，已有 6 家 REITs 在東京證券交易所上市。 2023 年 3 月東京證券交易所（ TSE）建立了 REITs 上市系統(tǒng)。新加坡 MAS（ The Moary Authority ofSingapore, MAS）在 1999 年 5 月頒布了 《 財產(chǎn)基金要則 》 （ Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2023 年的 《 證券和期貨法則 》 （ Securities and Futures Act 2023）對上市 REITs 作出相關(guān)規(guī)定，到 2023 年底已有 2 個 REITs （ SREITs）在新加坡交易所上市。 1992年 Taubman Centers公司首次公開發(fā)行采用了一種新型結(jié)構(gòu)的 REIT，即傘形合伙房地產(chǎn)投資信托。 ? 1986年以后 ， 原有 REITs大多改組為持有并管理房地產(chǎn)的 REITs。 ? 1986年的 《 稅收改革法案 》 （ Tax Reform Act of 1986，簡稱 1986） 放松了 REITs對房地產(chǎn)進(jìn)行管理的限制 ， 允許 REITs擁有 、 經(jīng)營和管理大部分收益型商業(yè)房地產(chǎn) 。 （四）改組階段（ 1987～ 1990年） ? 1986年以前 ， 法律不允許 REITs的受托人 、 董事或雇員積極從事 REITs的資產(chǎn)管理和運作 、 對 REITs房地產(chǎn)提供租賃服務(wù) 、 向承租人收取租金等活動 。 REITs的資產(chǎn)水平急劇下降 ， 從 1974年的 200億美元下降至1975年的 120億美元 ， 1976年底為 97億美元 。當(dāng)時抵押型REITs的借貸杠桿比例相當(dāng)高，而且主要是低成本的短期資金。 （二）迅速發(fā)展階段（ 1968～1974年） ? 1967年美國法律允許設(shè)立抵押型 REITs，這促使了抵押型 REITs的迅速發(fā)展。該階段美國法律只允許設(shè)立權(quán)益型REITs，到 1967年為止只有 38家權(quán)益型 REITs。 五、美國 REITs行業(yè)發(fā)展歷程 （一）緩慢發(fā)展階段（ 1960～1967年） ? 1960年美國頒布 《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 （ Real Estate Investment Trust Act of 1960），允許設(shè)立REITs。 ? 4) REITs可能以優(yōu)惠條件向關(guān)聯(lián)公司或投資者提供融資 ， 從而損害其他投資者的利益 。 但是 ， 當(dāng) REITs出售他們出資時所提供的房地產(chǎn)時 ， 他們必須對 “ 內(nèi)含收益 ” 納稅 。 ? 2) REITs管理層吸收房地產(chǎn)所有者成為有限責(zé)任合伙人時 ， 可能以較高的評估價確定后者的出資額度 ， 這也損害了投資者的利益 。 ? 利益沖突問題主要表現(xiàn)為以下幾種形式： ? 1) REITs管理層與 REITs股東均可能持有房地產(chǎn) 。一般情況下，投資銀行與房地產(chǎn)所有者共同設(shè)立一個 REIT，然后通過向公眾募集資金，用于收購房地產(chǎn)所有者或其他人所持有的房地產(chǎn)。 ? 設(shè)立 REITs一般會涉及房地產(chǎn)所有者、REITs股票的投資者、投資銀行等相關(guān)當(dāng)事人。這種對資本市場資金的高依賴度一方面要求 REITs必須慎重計劃自己的未來籌資能力；另一方面要求 REITs進(jìn)行結(jié)構(gòu)創(chuàng)新（例如 UPREIT結(jié)構(gòu)），從結(jié)構(gòu)上增強(qiáng)自己的融資能力。這種法律環(huán)境下， REITs被迫通過發(fā)行在資本市場（公募和私募）發(fā)行股票和債務(wù)工具來進(jìn)行融資。 其次，籌資問題。但是由于 REITs的數(shù)量和市值規(guī)模相對于一般公司的股票來說還是很小，這從根本上限制了 REITs股票的流動性。 四、 REITs的缺點 首先， REITs股票的流動性仍然不足。未上市的 REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通。 ? 流動性強(qiáng)。 這些監(jiān)督者包括獨立的受托人委員會 、 獨立的審計師 、 證券交易委員會和投資分析師 。 ? 3)獨立的監(jiān)督 。 一種是在一個特定的房地產(chǎn)類型 （ 例如公寓 、寫字摟或購物中心等 ） 中進(jìn)行多項房地產(chǎn)投資；另外一種是在一個特定地區(qū)進(jìn)行多種類型的房地產(chǎn)投資 。 REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合 ， 比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn) ， 從而投資風(fēng)險更為分散 。 專業(yè)化管理在降低管理風(fēng)險的同時提高了投資收益 。 這些第三方管理公司一般與 REITs的發(fā)起人共同擁有所管理的房地產(chǎn) ， 這就容易產(chǎn)生利益沖突 。 在這個意義上 ， REITs具有基金產(chǎn)品的特點 。 ? 1)專業(yè)化管理 。 如果 REITs投資于國外房地產(chǎn) ， 那么外國的匯率政策 、 稅收政策 、 會計制度 、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境都會影響到該國房地產(chǎn)價格 ， 從而影響 REITs的收益性 。 ? 4)法律和政策風(fēng)險 。 除了一般的折舊以外 ， 有形資產(chǎn)可能因人為或非人為的因素而遭到損壞 。 ? 3) 房地產(chǎn)質(zhì)量下降風(fēng)險 。 美國法律允許 REITs進(jìn)行債務(wù)融資 ， 這就意味著利息支出 。 ? 2)管理風(fēng)險 。 利率的大幅度波動可能影響 R
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