【正文】 2023年 3月 2日星期四 8時 1分 35秒 20:01:352 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 2日星期四 下午 8時 1分 35秒 20:01: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :01:3520:01Mar232Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 2日星期四 8時 1分 35秒 20:01:352 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 2日星期四 下午 8時 1分 35秒 20:01: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 20:01:3520:01:3520:01Thursday, March 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 20:01:3520:01:3520:013/2/2023 8:01:35 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 8時 1分 35秒 下午 8時 1分 20:01: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 下午 8時 1分 :01March 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :01:3520:01:35March 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :01:3520:01Mar232Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 1F 總銷售收入 408,956 建設(shè)投資 212,758 稅前利潤 149,982 稅后利潤 112,486 財務(wù)費用 8,709 稅前銷售利潤率 % 稅后銷售利潤率 % 稅前投資利潤率 % 稅后投資利潤率 % 方案五： 疊加 +雙拼 +聯(lián)排 方案 六： 雙拼 +聯(lián)排 總銷售收入 442,400 建設(shè)投資 213,555 稅前利潤 179,700 稅后利潤 134,775 財務(wù)費用 8,779 稅前銷售利潤率 % 稅后銷售利潤率 % 稅前投資利潤率 % 稅后投資利潤率 % 物業(yè)類型 建筑面積 容積率 占地面積 聯(lián)排 雙拼 疊加 住宅總計 商業(yè) 1 項目總計 物業(yè)類型 建筑面積 容積率 占地面積 聯(lián)排 雙拼 2 住宅總計 商業(yè) 1 項目總計 兩種方案均為高收益方案， 可實現(xiàn)開發(fā)商利潤目標(biāo) 項目常規(guī)排布容積率低于“ 1”，但可以通過其他方式?jīng)_高容積率的方案 物業(yè)定位 創(chuàng)新組合方案 物業(yè)組合方案 方案五（疊加 +聯(lián)排 +雙拼） 方案六（聯(lián)排 +雙拼） 疊加 +雙拼 +聯(lián)排 雙拼 +聯(lián)排 關(guān)鍵驅(qū)勱因素 整盤概念 別墅社區(qū)，檔次較高 純別墅社區(qū)，形象佳，檔次高 ★★★ ★★★★ 技術(shù)可行 限制指標(biāo)內(nèi)，但需通過一定方法沖高容積率，容積率相對較高 限制指標(biāo)內(nèi)，但需通過一定方法沖高容積率，容積率相對較低 ★★★★ ★★★ 產(chǎn)品塑造 產(chǎn)品相對豐富 戶型創(chuàng)新性提升 產(chǎn)品相對單一 戶型創(chuàng)新性提升 ★★★★★ ★★★★ 營銷策略 銷售周期相對較短 價值提升空間較大 客戶層覆蓋相對較寬 銷售周期相對較長 價值提升空間較大 客戶層覆蓋相對較窄 ★★★★ ★★★ 利潤實現(xiàn) 銷售收入： 424,280 稅后利潤： 109,185 稅后投資利潤率： % 銷售收入： 442,400 稅后利潤： 134,775 稅后投資利潤率： % ★★★★ ★★★★★ 綜合評價 ★★★★★ ★★★★ 綜合市場現(xiàn)狀、經(jīng)濟分析、產(chǎn)品塑造等五方面對兩種方案進(jìn)行比較， 中原 優(yōu) 推“聯(lián)排別墅 +雙拼別墅 +疊加別墅”方案 方案比選 Ⅴ 綜合比選及方案最終確定 整體 定位 品質(zhì)鑄就 尊享人生 揚州絕版 大型 全別墅 精品社區(qū) “生態(tài)自然， 和諧人居 ? 絕版： 項目最終容積率 ， 在 整個揚州屬于稀缺的低密度項目 ? 全別墅 ： 實現(xiàn)所 有 物業(yè)類型 均是別墅 ? 精品： 打造高質(zhì)量的產(chǎn)品品質(zhì)，引領(lǐng)第三梯隊，趕超第二梯隊 ? 借勢揚子津生態(tài)園規(guī)劃及建設(shè)的落地， 主打“生態(tài)自然”概念 ， 弱化區(qū)域巟業(yè)區(qū)形象帶來的丌利影響，同時放大周邊其他有利資源 ； ( 主 打生態(tài)理念，塑造天人合一的居住 氛圍 ) 破 局 破局 破局 1 市場束縛 地塊限制 利潤空間 2 3 產(chǎn)品組合論證模型 補足容積率創(chuàng)新方案 全別墅社區(qū) 產(chǎn)品組合 論證模型成果 項目效應(yīng) 創(chuàng)造了一個揚州絕版 項目價值突顯利潤倍增 憑遠(yuǎn)見，攜手，我們走得更遠(yuǎn)！ 天 道 自然 1F 177。 獨棟依舊為市場稀缺產(chǎn)品，價格高企；疊加和聯(lián)排市場占比有所放大，但別墅在總體住宅占比仍處在 15%以下 10000 15000 20230 25000 30000 35000 40000 45000 9000 8000 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 唐郡： 45000 郡王府： 2400027000 蜀景花園 1400017000 物業(yè)定位 別墅價格 三大產(chǎn)品價格在丌同樓盤間存在 重疊 現(xiàn)象，而同一區(qū)域的疊加別墅則比多層保持在至少 20%的溢價空間，但同一樓盤丌同產(chǎn)品的價格有明顯差異，說明 人們對于丌種產(chǎn)品的價值認(rèn)知性很高 。 ? 成交方面， 2023年揚州受調(diào)控政策持續(xù)影響，成交量大幅萎縮，其中多層受供應(yīng)影響，下滑明顯；高層占比放大；小高層無大波勱 ? 2023年各物業(yè)均呈現(xiàn)供丌應(yīng)求態(tài)勢，其中小高層和高層供求失衡情況嚴(yán)重，多層供略大于求。 確定用地指標(biāo) 分析項目資源 項目認(rèn)識 市場機會挖掘 物業(yè)發(fā)展情 況 市場研究 地塊核心問題 項目突破 口 Ⅰ理順基礎(chǔ)信息 Ⅱ可能的物業(yè)類型 物業(yè)類型篩選依據(jù)？ 物業(yè)組合及方案確定？ 利潤最大化 開發(fā)風(fēng)險 Ⅲ各物業(yè)類型組合 跳躍型 連續(xù)型 單一型 Ⅳ各物業(yè)類型組合測算 未完成目標(biāo)