【正文】 2023年 2月 27日星期一 10時(shí) 46分 28秒 10:46:2827 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 27日星期一 上午 10時(shí) 46分 28秒 10:46: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :46:2810:46Feb2327Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 27日星期一 10時(shí) 46分 28秒 10:46:2827 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :46:2810:46:28February 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :46:2810:46Feb2327Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 27日星期一 10時(shí) 46分 28秒 10:46:2827 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :46:2810:46:28February 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :46:2810:46Feb2327Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。揚(yáng)子晚報(bào) 新聞、財(cái)經(jīng)、體育 JSTV城市、新聞、體育頻道 紀(jì)錄 財(cái)經(jīng) 新聞 訪談?lì)悪谀? 《 長城卡會(huì)員?？?》《 三聯(lián)生活周刊 》 江蘇交廣網(wǎng)、南京體育臺(tái) 商務(wù)區(qū)、機(jī)場、高速、長途汽車站、火車站、地鐵 107 媒體購買 ? 報(bào)紙媒體： 一次性購買 6 ～ 12月，爭取優(yōu)惠組合； ? 固定版面 ? 贈(zèng)送定量軟文 ? 定期房產(chǎn)新聞配合 ? 特殊版位 購買，如證券財(cái)經(jīng)、體育版居中廣告位投放等 ? 戶外媒體：開盤前后 1個(gè)月 大批量、短周期 購買； 108 媒體購買 ? 電臺(tái)：合辦欄目或者嘉賓主持、插播項(xiàng)目廣告； ? 電視：優(yōu)質(zhì)時(shí)段傳播知名度，附加廣告?zhèn)鬟_(dá) 銷售信息 或 營銷動(dòng)態(tài) 信息； ? 掛角廣告 ? 屏底字幕 ? 購買熱點(diǎn)節(jié)目插播廣告 ? 其他：區(qū)域關(guān)注度高，但費(fèi)用不高的有效傳播媒體。金陵晚報(bào) 97 ? 持有商業(yè) : 開發(fā)商可以通過對商業(yè)的出租，每年可獲取相對穩(wěn)定的經(jīng)營收益； ? 出售商業(yè) : 開發(fā)商通過對商業(yè)地產(chǎn)的銷售可以迅速的回籠資金，但失去了以后可持續(xù)獲得的經(jīng)營收益； ? 以上 2種模式主要區(qū)別： 收入預(yù)算 98 推廣費(fèi)用預(yù)算 總銷售額 2%＝ 2%＝ ? 總推廣費(fèi)用 一般按照總銷售額的 2%進(jìn)行預(yù)算： 99 推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 階段費(fèi)用分配 周期 項(xiàng)目 銷售準(zhǔn)備期 開盤前一個(gè)月 開盤后 合 計(jì) 比例（％） 20 10 70 100 100 推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 推廣費(fèi)用分配 媒體 類別 報(bào)紙 戶外 公關(guān) 活動(dòng) 電視 電臺(tái) 網(wǎng)絡(luò) 比例 % 40 20 10 8 2 2 媒體 類別 雜志 展會(huì) 論壇 現(xiàn)場 包裝 文本 資料 其他 比例 % 3 8 2 2 3 101 PART 6 推廣執(zhí)行 整合推廣模塊 一類廣告 報(bào)紙、電視、電臺(tái) 戶外、網(wǎng)絡(luò)等 二類廣告 新聞 軟文 公關(guān)活動(dòng) 大眾、小眾公關(guān) 危機(jī)公關(guān) 形象全局實(shí)現(xiàn) 展示物料 導(dǎo)視系統(tǒng) 企業(yè)網(wǎng)站 新聞、論壇 產(chǎn)品展示、客服中心 促銷活動(dòng) 全面優(yōu)惠 購房折扣 直效廣告 展銷、直郵 手機(jī)群發(fā)、 客戶關(guān)系管理 會(huì)員權(quán)益管理 聯(lián)盟商家拓展 102 一類廣告 一類廣告 報(bào)紙、電視、電臺(tái) 戶外、網(wǎng)絡(luò)等 103 二類廣告 二類廣告 分類主題模塊 104 公關(guān)活動(dòng) 二類廣告 新聞 軟文 企業(yè)介紹 項(xiàng)目介紹 公關(guān)活動(dòng) 商業(yè)的 公益的 主題沙龍 定向溝通 105 推廣執(zhí)行 ? 本案全程推廣可能面臨的 主要障礙 是什么？ ? 如何 應(yīng)對 ？ 1. 推廣時(shí)機(jī) 項(xiàng)目面市正處寫字樓市場艱難期 2. 地域抗性 江寧區(qū)辦公樓的相對不被認(rèn)可 3. 形象建立 獨(dú)木難成林，項(xiàng)目勢單力薄難以引進(jìn)廣泛關(guān)注 4. 產(chǎn)品傳達(dá) 雙重物業(yè)推廣，形象口徑統(tǒng)一 5. 競爭對手 看似無競爭對手，但先行者不易 利益點(diǎn)不段挖掘和釋放 對目標(biāo)客戶的主動(dòng)出擊、大力引導(dǎo) 以突出的特別形象示人 營銷手段的創(chuàng)新和多樣化，帶動(dòng)推廣內(nèi)容的豐富性 問題檢索 問題存在 問題突破口 互相推動(dòng)，形象類比推廣 106 執(zhí)行載體 — 媒體 ? 傳播范圍： ① 項(xiàng)目周邊區(qū)域 ② 南京市 ? 目標(biāo)客群接觸習(xí)慣及閱讀偏好 ? 主要閱讀報(bào)紙及版面： ? 主要收看電視及欄目： ? 主要閱讀雜志及欄目： ? 主要收聽電臺(tái)及節(jié)目： ? 主要瀏覽網(wǎng)頁及版塊： ? 高頻次途經(jīng)路線： 南京日報(bào) 96 收入預(yù)算 ? 項(xiàng)目的商業(yè)部分完全出售 ? 寫字樓部分收入不變； ? 商業(yè)部分收入： 本項(xiàng)目裙樓商業(yè) 14層，根據(jù)項(xiàng)目自身情況，并參照周邊商業(yè)項(xiàng)目的基本情況，現(xiàn)以商業(yè)平均售價(jià) 5500/平方米，計(jì)算項(xiàng)目商業(yè)部分的收入情況： 5500元 / M2＝ 萬元 ? 項(xiàng)目整體收入： + = 注： ?項(xiàng)目收入計(jì)算沒有考慮到市場因素的變動(dòng)。 92 PART 5 預(yù)算 ? 收入預(yù)算 ? 推廣費(fèi)用預(yù)算 93 收入預(yù)算 ? 項(xiàng)目的商業(yè)部分完全持有，通過出租獲取經(jīng)營收益 ? 項(xiàng)目的商業(yè)部分完全出售，獲得銷售收益 ? 分 2種情況： 94 收入預(yù)算 ? 項(xiàng)目的商業(yè)部分完全持有 ? 寫字樓收入： ? 不論項(xiàng)目商業(yè)部分出售或持有寫字樓部分的收入都相對固定： 現(xiàn)以均價(jià) 4800元 /平方米，來計(jì)算寫字樓收入： 527F寫字樓部分銷售收入： 26232M2 4800元 / M2 ＝ 萬元 95 收入預(yù)算 ? 商業(yè)租金收入： ? 本項(xiàng)目裙樓商業(yè) 14層，根據(jù)項(xiàng)目自身情況，并參照周邊商業(yè)項(xiàng)目的基本情況，現(xiàn)以商業(yè)平均租金 /平方米 /天，計(jì)算項(xiàng)目每年收入情況： ? 14 F商業(yè)部分年租金收入： / M2/天 365天＝ 萬元 ? 項(xiàng)目整體收入： + 15 = 注： ?目前一般商業(yè)的投資回收期在 1315年之間，甚至更長，現(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目的 15年租金總和來計(jì)算現(xiàn)階段項(xiàng)目總收入。 86 具體時(shí)間節(jié)點(diǎn) 87 推廣計(jì)劃 ? 核心法則 挖掘與尋找項(xiàng)目價(jià)值支撐點(diǎn)，不斷釋放 為銷售作準(zhǔn)備 88 推廣計(jì)劃 ? 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)尋找 ? 5A標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 現(xiàn)房 ? 與城區(qū)遠(yuǎn)近相適的位置感 ? 高性價(jià)比 ? 便捷的交通 ? 良好的生態(tài)辦公環(huán)境 89 具體推廣計(jì)劃 根據(jù) “ 工程計(jì)劃 ” 和 “ 銷售計(jì)劃 ” 擬訂如下推廣計(jì)劃： ? 時(shí)間： 06年 5月－ 07年 5月 時(shí)間 訴求對象 推廣主題 訴求內(nèi)容 － 項(xiàng)目整體 南京首座雙生態(tài)辦公樓 南京首雙生態(tài)辦公樓 連接南京 江寧的黃金據(jù)點(diǎn) 不是航母的商業(yè)獨(dú)聯(lián)體（產(chǎn)品類型） 5A標(biāo)準(zhǔn) +超值生態(tài) = 高性價(jià)比的產(chǎn)品精悍形象 － 有氧辦公 綠色革命 － 項(xiàng)目各項(xiàng)目分解訴求 商業(yè)招商 普通價(jià)值層 /次高價(jià)值層推廣 5A現(xiàn)房 商業(yè)： 服務(wù)于本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的高升值商業(yè) 辦公： 服務(wù)于周邊開發(fā)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)或創(chuàng)意公司的活力大本營 商業(yè)運(yùn)作模式：回報(bào)、租售等； 辦公樓銷售方式、配套、服務(wù)等。 81 銷售策略圖解 前期預(yù)熱啟動(dòng)項(xiàng)目 引起全面關(guān)注 樹立引領(lǐng)區(qū)域生態(tài)