【正文】 貝格分析 ? 景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價型項目 ? 景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費者愿意為其支付更高的價格 重點區(qū)域選擇 對于成片開發(fā)模式，羅蘭 貝格認為長安、虎門、城區(qū)和常平等 10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點 利潤指數(shù) 規(guī)模指數(shù) 城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 吸引力較高 吸引力一般 吸引力很高 吸引力低 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 各鎮(zhèn)區(qū)消費群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度 資料來源：羅蘭 貝格分析 城區(qū) 重點區(qū)域選擇 研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將影響利潤水平 1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價格不同而帶來的價格差異 不同消費群溢價能力分析 1) 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤水平不同 品味 實力 實力 務(wù)實型 實力 品味型 基本 改善型 品味 向往型 單價高 10% 總價高 5% 單價高 20% 總價高 12% 單價高 1% 總價高 1% 單價高 11% 總價高 8% ? 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費者結(jié)構(gòu)比例不同 ? 對溢價的接受程度不同 ? 每類消費群能創(chuàng)造的利潤水平不同 資料來源：羅蘭 貝格分析 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 高埗鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 大嶺山 厚街鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 望牛墩 中堂鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1） 重點區(qū)域選擇 利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格中所占的比重進行推算 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包）（千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 43% 43% 44% 39% 40% 38% 44% 37% 35% 37% 32% 31% 39% 35% 鎮(zhèn)區(qū) 橋頭鎮(zhèn) 樟木頭鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 望牛墩鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包） （千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 37% 33% 44% 37% 37% 31% 30% 33% 37% 37% 35% 36% 31% 34% 35% 資料來源：集團投資部；羅蘭 貝格分析 1) 羅蘭 貝格分析 羅蘭 ＤＧ各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足 項目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施 住宅項目對各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套； 貝格認為項目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點考慮市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū) “市場規(guī)模大”和“利潤高”的鎮(zhèn)區(qū)是項目開發(fā)重點考慮的區(qū)域 ? 資金周轉(zhuǎn)快 – 項目開發(fā)追求更短的投資回報周期，從而依靠不斷新開的項目使資金的利用價值最大化 – 快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項目運作時間，因此需要旺盛的市場潛在需求 ? 利潤高 – 對開發(fā)商而言，利潤是保證其快速成長的關(guān)鍵；對中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵 項目開發(fā)模式對鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求 ? 市場潛在規(guī)模差異 – ＤＧ 32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求存在差異 ? 利潤差異 – ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)的房價和地價差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平 ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異 重點區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 開發(fā)商合作辦學(xué)的主要目的在于促進樓盤的銷售、提高自身的品牌價值；而不在于從中不斷獲取收益 貝格對中惠未來 5年戰(zhàn)略的制定來看，集團以自己開發(fā)為主的成片開發(fā)項目不超過 3個，因此對學(xué)校的需求并不多 自主辦學(xué)意味著巨大的社會風(fēng)險 ? 自主辦學(xué)意味著開發(fā)商將自身品牌與學(xué)校掛鉤，直接承擔(dān)社會風(fēng)險 ? 學(xué)校受社會關(guān)注程度相當(dāng)高，包括課程設(shè)置、師資配置、教育質(zhì)量、收費額度、學(xué)生安全、學(xué)生飲食等一系列方面都需要格外引起注意；一旦發(fā)生意外，包括學(xué)生家長在內(nèi)的社會大眾將會毫不留情的對學(xué)校和開發(fā)商進行批判 ? 社會輿論對開發(fā)商的主業(yè)房地產(chǎn)而言同樣重要，若由于學(xué)校的管理不善而影響房產(chǎn)業(yè)務(wù)，得不償失 耗費中惠大量的精力 ? 自主辦學(xué)需要與眾多與教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部門打交道，耗費開發(fā)商大量的人、財、物 ? 中忽未來 5年的戰(zhàn)略目標(biāo)依然在房地產(chǎn)業(yè)上，雖然教育的投資回報也較高，但已然無法與房地產(chǎn)相比 ? 因此，中惠必須衡量教育與地產(chǎn)兩者對企業(yè)資源的使用是否符合自身戰(zhàn)略目標(biāo) 羅蘭 貝格認為住宅及配套商鋪之外的短期內(nèi)市場吸引力一般； ? 中惠目前并不具備其它物業(yè)的開發(fā)和運營能力，涉足這類物業(yè)風(fēng)險較大 ? 對贏利性較弱的物業(yè)，直接出售土地給專業(yè)開發(fā)商，獲取土地增值利益 ? 對贏利性較好的物業(yè)，可以以出讓土地方式合作開發(fā)，不僅享受土地增值的利益，而且收取物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營帶來的利益 基于以上判斷，羅蘭 ?貝格建議中惠對成片開發(fā)中除住宅及配套商鋪外的其它物業(yè)只做土地投資，而不進行開發(fā)和經(jīng)營 ? 成片開發(fā)最為顯著的特點在于通過“分步開發(fā)”獲取土地增值帶來的價值；土地投資是實現(xiàn)土地增值最快速的手段 ? 成片開發(fā)模式中土地增值來自兩個方面：一是開發(fā)商將“生地”炒“熟地”；二是通過住宅或其它物業(yè)，甚至政府推廣概念等拉升地塊的價值 ? 對于住宅及配套商鋪之外的房地產(chǎn)物業(yè)，中惠并不具備開發(fā)經(jīng)驗和專業(yè)能力 ? 從開發(fā)利潤和市場風(fēng)險來看，目前住宅及配套商鋪發(fā)展不錯，中惠沒有必要騰出精力做其它物業(yè) ? 成片開發(fā)同時還包括一些市政、公共用地，對開發(fā)商要求高、利潤?。贿m合于外包開發(fā) ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營需要較強的專業(yè)能力和經(jīng)驗，中惠目前尚不具備 ? 沒有必要為經(jīng)營物業(yè)獲取利潤而專門成立相應(yīng)的經(jīng)營部門或公司 ? ＤＧ目前除少數(shù)房地產(chǎn)物業(yè)能夠通過經(jīng)營獲取較高收益，大部分物業(yè)都是出售反租形式，對開發(fā)商而言物業(yè)經(jīng)營的收入比重很低 土地投資 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 核心業(yè)務(wù) 暫時不介入業(yè)務(wù) 暫時不介入業(yè)務(wù) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 作為成片開發(fā)項目中的重要配套部分，教育目前在ＤＧ對開發(fā)商樓盤銷售的促進作用明顯 教育在ＤＧ擁有巨大的市場空間 龐大的人口規(guī)模 ? 隨著ＤＧ城市化進程的加速以及由城市建設(shè)所帶來的吸引力使得越來越多的外來人口選擇定居在ＤＧ，他們子女對教育的需求也將隨之增長 教育設(shè)施和教育質(zhì)量的不足 ? 總體來看，ＤＧ本地的教育水平尚處于較低的水平，學(xué)校偏少、質(zhì)量偏低 ? 而生活水平的提高以及大量高收入家庭對高質(zhì)量的學(xué)校有非常大的需求 教育是消費者購房的主要目的之一 ? 從消費者調(diào)研得出的結(jié)論來看，將近 15%的購房者以子女教育為目的，這說明： – 消費者愿意為子女教育付出巨大的投入 – 總體來看，ＤＧ本地的教育規(guī)模難以滿足市場需求；而教育質(zhì)量也存在較大不足 50%23%14%9%5%改善居住條件 投資 贍養(yǎng)父母 子女教育 結(jié)婚 對開發(fā)商而言，教育與房產(chǎn)的結(jié)合有兩種模式 模式二：自主辦學(xué) 模式一：合作辦學(xué) ? 開發(fā)商與學(xué)校共同辦學(xué)，作為住宅物業(yè)的配套 ? 通常開發(fā)商出土地和校舍，學(xué)校進行管理 ? 利潤分成 ? 開發(fā)商自主辦學(xué)，包括學(xué)校的投資、開發(fā)和經(jīng)營管理 ? 開發(fā)商通常以收購民營教育集團涉足教育 ? 自負盈虧，完全承擔(dān)學(xué)校的風(fēng)險 ? 各自承擔(dān)所熟悉領(lǐng)域的投入，開發(fā)商無需運作學(xué)校的經(jīng)營 ? 風(fēng)險共但，一旦學(xué)校經(jīng)營不善，開發(fā)商可以根據(jù)合作合同與經(jīng)營者共同承擔(dān)損失 ? 學(xué)校不僅為樓盤銷售起到巨大的促進作用，且學(xué)校本省經(jīng)營學(xué)校也能獲取一定的收益 ? 教育是一項社會型投入，開發(fā)商若成功辦學(xué)，則將極大的提升品牌形象，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)帶來實際效果 ? 若選擇一次性投入，則能降低風(fēng)險 ? 若選擇長期合作式投入，則將牽扯開發(fā)商較大的精力和資金投入 ? 需要掌握教育行業(yè)的專業(yè)，吸引專業(yè)的人才，這些工作將耗費開發(fā)商很大的精力 ? 承擔(dān)風(fēng)險，包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及社會風(fēng)險等 特點 優(yōu)勢 劣勢 羅蘭 貝格通過對三個市場吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標(biāo)準確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計 2023年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風(fēng)險 縱向總分 預(yù)計 2023年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風(fēng)險 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗 行業(yè)評估標(biāo)準 支持 項目盈利性 市場風(fēng)險 預(yù)計 2023年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評估指標(biāo)的權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務(wù)和能力要求評估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細分市場具體指標(biāo)評分結(jié)果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計未來市場規(guī)模 風(fēng)險 項目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實力 自有資金實力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計 項目實施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運營能力 加權(quán)平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2