【正文】 2023/1/27 23:37:0823:37:0827 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 27 一月 202311:37:08 下午 23:37:08一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 2123:37:0823:37Jan2127Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/1/27 23:37:0823:37:0827 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 一月 21一月 2123:37:0823:37:08January 27, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2123:37:0823:37Jan2127Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 2023/1/27 23:37:0823:37:0827 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 一月 21一月 2123:37:0823:37:08January 27, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 一月 2123:37:0823:37Jan2127Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。銷(xiāo)售推廣前提集中商業(yè)的招商先行文化藝術(shù)中心引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)管理公司先行 藝術(shù)中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96集中商業(yè)招商先行 簽約后優(yōu)惠的招商條件優(yōu)惠租金：首年免租金放寬進(jìn)駐時(shí)間良好經(jīng)營(yíng)條件進(jìn)行全面宣傳 引發(fā)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)發(fā)展前景的看好引發(fā)投資者的關(guān)注帶動(dòng)住宅與沿街商業(yè)的銷(xiāo)售集中商業(yè)在 127910區(qū)入伙后進(jìn)駐硬件軟件開(kāi)始推售商鋪【 銷(xiāo)售推廣策略 】 / 推廣節(jié)點(diǎn)目的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)展商需犧牲集中商業(yè)在簽約后、未進(jìn)駐前空置時(shí)間段內(nèi)的租金收入。 — 集中商業(yè)招商先行為前提，帶動(dòng)特色商業(yè)街的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。 95【 銷(xiāo)售推廣策略 】□ 商業(yè)街銷(xiāo)售的好壞是實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)價(jià)值的關(guān)鍵所在，而集中商業(yè)的成功引進(jìn)，不僅完善了社區(qū)本身的配套，促進(jìn)了社區(qū)的持續(xù)發(fā)展，勢(shì)必會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)發(fā)展的看好，增強(qiáng)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)信心。10區(qū)集中商業(yè)對(duì)外招商。7區(qū)綜合樓：裙樓商業(yè)部分以汽車(chē)、物流、家私等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)引領(lǐng)，增加商務(wù)中心等能與樓上的寫(xiě)字樓客戶發(fā)生關(guān)系的附加業(yè)態(tài)，以租為主，以租帶售。 94【 集中商業(yè)定位 】 / 集中商業(yè)租售范圍建議1區(qū)綜合樓： 裙樓商業(yè)部分延續(xù) 107國(guó)道較成氣候的交通干道集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如家私、汽車(chē)、汽配等。 在 項(xiàng)目不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的情況下，需同時(shí)需引進(jìn)區(qū)域核心店，增加社區(qū)外的吸引力。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 延續(xù) 107國(guó)道較成氣候的交通干道集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如家私、汽車(chē)、汽配等。 92【 集中商業(yè)定位 】 / 107國(guó)道集中商業(yè)的定位☆ 北面荒山山體，不利于聚集人氣?！?商業(yè)面積集中，且規(guī)模面積大過(guò) 107國(guó)道集中商業(yè)?！?現(xiàn)已規(guī)劃設(shè)計(jì)有商業(yè)性前廣場(chǎng)、商業(yè)性停車(chē)場(chǎng)。☆ 狹兩條交通要道，內(nèi)外交通 便利，有利于號(hào)召社區(qū)外部消費(fèi) 。107國(guó)道的集中商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?遠(yuǎn)離社區(qū)中心，滿足社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)服務(wù)半徑相對(duì)過(guò)長(zhǎng)， 社區(qū)內(nèi)居民到達(dá)不便 。（但 107國(guó)道正在擴(kuò)路，日后會(huì)有所改觀）☆ 處于社區(qū)外圍，擔(dān)負(fù)隔離社區(qū)與國(guó)道的責(zé)任，不便引入社區(qū)生活需求指向的商業(yè)。☆ 沿 107國(guó)道展開(kāi)，昭示性強(qiáng)。 90【 集中商業(yè)定位 】 / 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)： ☆ 位于社區(qū)邊緣，臨交通干道， 須盡量保證集中商業(yè)服務(wù)半徑的便捷性。 89引進(jìn)社區(qū)集中商業(yè)的目的能滿足社區(qū)內(nèi)日常生活需求，完善社區(qū)配套具品牌號(hào)召力，能吸引外來(lái)消費(fèi)人群能促進(jìn)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展能為社區(qū)提供工作機(jī)會(huì)能帶動(dòng)商業(yè)街與住宅的銷(xiāo)售社區(qū)居民需求的調(diào)查表明，美家購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)駐并沒(méi)有滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)的需求?！?寶安商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié) 是本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的外延業(yè)態(tài)需考慮的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)?！?寶安的集中商業(yè)如：萬(wàn)佳、天虹等均以招租的形式引進(jìn)， 極少 銷(xiāo)售 ?！?成交的商業(yè)面積偏小，小于 70平米的商業(yè)物業(yè)占全年銷(xiāo)售總套數(shù) 【 107國(guó)道沿線集中商業(yè)調(diào)查 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。折頁(yè)建成與推售部分仍在運(yùn)作的廠房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前招商引入東莞大新百貨進(jìn)駐，簽約 15年，現(xiàn)正推售少量鋪位。 86 鳳凰城購(gòu)物中心位于西鄉(xiāng)鎮(zhèn)新城大道， 占地 13萬(wàn)平方米 ，擬規(guī)劃為集購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、度假為一體的超大型 MALL。輻射福永、沙井、公明、松崗、石巖等鎮(zhèn)村。寶安銅鑼灣：位于西鄉(xiāng)步行街附近，總營(yíng)業(yè) 面積 8萬(wàn)平方米， 共七層的營(yíng)業(yè)面積?！?寶安商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況】 — 數(shù)據(jù)來(lái)源：寶安房地產(chǎn)交易中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。白本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?寶安商業(yè) 消費(fèi)群和商業(yè)現(xiàn)狀特征總論 』機(jī)會(huì)？！市 82『 寶安現(xiàn)有商圈 』 龍華服裝和房地產(chǎn)商業(yè)圈福永家私商業(yè)圈新安電子、五金、百貨商業(yè)圈西鄉(xiāng)建材批發(fā)商業(yè)圈公明荔枝產(chǎn)銷(xiāo)商業(yè)圈全市最大的家私批發(fā)市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于大件家用電器、汽車(chē)、電腦等，由于萬(wàn)佳等品牌商家的進(jìn)駐，以及考慮后期服務(wù)的便捷性，寶安人已將原來(lái)從市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的習(xí)慣轉(zhuǎn)變到當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)。由于寶安缺乏富有吸引力的旅游景點(diǎn)，假日來(lái)臨時(shí)，寶安大量的人外出旅游，并在外地大量購(gòu)物。寶安沒(méi)有集中的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)，主要是百貨綜合商場(chǎng)，且商品樣式有限。而沿街商鋪亦是做老顧客生意。 □ 新安、西鄉(xiāng)擁有 37萬(wàn)消費(fèi)群的內(nèi)動(dòng)型商業(yè)。 81『 寶安商業(yè)消費(fèi)群和商業(yè)現(xiàn)狀特征 』□寶安是 1050元的大商業(yè)集匯。寶安小檔案：寶安總?cè)丝跒?其中戶籍人口 ， 暫住人口 。 79『 寶安商業(yè)消費(fèi)分析 』商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析社區(qū)商業(yè)外延可行性寶安商業(yè)銷(xiāo)售狀況分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。細(xì)節(jié)原則 水景的利用 要充分考慮以后的維護(hù)成本較高，管理較難，建議對(duì)水景的選用應(yīng)突出其視覺(jué)上的 “親和性 ”，達(dá)到重點(diǎn)突出的目的； 樹(shù)種的選用 要考慮深圳氣候、季節(jié)變換等因素，精雕細(xì)琢合理選用樹(shù)種的種類(lèi)、色彩，達(dá)到移步換景的目的；【 針對(duì)商業(yè)街廣場(chǎng)方案設(shè)計(jì)的建議 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主題性原則 商業(yè)街中心廣場(chǎng) 通過(guò)臺(tái)階的設(shè)置在位置上強(qiáng)調(diào)了其主題性，但是在主題的鮮明性上面體現(xiàn)的不夠，中心廣場(chǎng)缺乏一個(gè)核心概念統(tǒng)一，建議進(jìn)一步挖掘其空間上的主題； 臨 107國(guó)道的 “特色水景 ”區(qū)域 考慮了景觀空間的觀賞性，通過(guò)商業(yè)街廣場(chǎng)的局部亮點(diǎn)設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的品質(zhì)，但是在藝術(shù)主題的選擇上應(yīng)進(jìn)一步挖掘，采取更提神的概念來(lái)吸引目標(biāo)客戶，提升目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同；【 針對(duì)商業(yè)街廣場(chǎng)方案設(shè)計(jì)的建議 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本方案提供了廣場(chǎng)空間，考慮了觀賞性，但是在空間趣味，及空間駐留感上塑造不足；【 針對(duì)商業(yè)街廣場(chǎng)方案設(shè)計(jì)的建議 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75216。整體性原則 商業(yè)街的廣場(chǎng) 設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商鋪設(shè)計(jì)，跌落式臺(tái)階的設(shè)置割裂了商業(yè)活動(dòng)的連續(xù)進(jìn)行，對(duì)商鋪的銷(xiāo)售形成難點(diǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。【 商業(yè)街包裝與展示的建議 】 /休閑設(shè)施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 前 進(jìn) 路107 國(guó) 道洲石公路“歐洲文化商業(yè)街 ”主力店面積 100～ 150㎡ ，業(yè)態(tài)形式：西式咖啡、書(shū)店、特色店“家居裝飾街 ”主力店面積 100～ 150㎡ ，業(yè)態(tài)形式：家居裝飾店、建材店“風(fēng)味美食街 ”主力店面積 300～ 500㎡ ，業(yè)態(tài)形式：酒樓集中商業(yè)主力店位置【 各商業(yè)街領(lǐng)頭鋪的面積范圍建議 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?臨街商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)的優(yōu)劣勢(shì)分析 】 /建筑設(shè)計(jì)對(duì)商鋪的制約本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 臨街商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)的優(yōu)劣勢(shì)分析 】 /建筑設(shè)計(jì)對(duì)商鋪的制約本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64B段、 C段的商鋪進(jìn)深約 14～18m，不利于形成街鋪，對(duì)二層鋪位的銷(xiāo)售形成阻力，同時(shí)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)造成限制。 63B段：兩列柱相互錯(cuò)位，破壞了空間的完整性，使得內(nèi)部空間的家俱不易布置，不適宜發(fā)展酒樓等業(yè)態(tài)。這些區(qū)域如考慮設(shè)置街鋪，面積約 90～ 122㎡ ?！?臨街商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)的優(yōu)劣勢(shì)分析 】 /建筑設(shè)計(jì)對(duì)商鋪的制約本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61B段：商鋪柱布置極不規(guī)整，且進(jìn)深較大，不利于設(shè)置小面積街鋪，可發(fā)展建材、五金等對(duì)，空間要求不太苛刻的業(yè)態(tài)。這些區(qū)域如考慮設(shè)置街鋪，面積約在 40～ 50㎡ 之間?！?臨街街鋪的分布特點(diǎn) 』A BCD本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u影響因素：uC段對(duì)面的 3區(qū)集中商業(yè)現(xiàn)未銷(xiāo)售，其位置與規(guī)劃設(shè)計(jì)比較適于大型餐飲和銀行、郵局。D段：臨匯江二路，現(xiàn)規(guī)劃為單側(cè)，總量太小，缺乏連續(xù)性。處于各商業(yè)街中人流量集中的一段。 59u分布特點(diǎn)：A段：臨規(guī)劃為社區(qū)景觀中軸的匯江二路雙側(cè)，環(huán)境設(shè)計(jì)主題為歐洲休閑廣場(chǎng)，是社區(qū)形象的標(biāo)志地段，社區(qū)居民休閑的聚散地。 57『 基于社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)及比重 』 由于四季花城的業(yè)態(tài)非自然生成，在此只選擇相對(duì)成熟和類(lèi)似的社區(qū)進(jìn)行參考，結(jié)合桃源居的社區(qū)特點(diǎn)及業(yè)主需求，桃源居沿街商業(yè)各業(yè)態(tài)較為合理的比重范圍為：　生活飲食類(lèi) 家居類(lèi) 日常購(gòu)買(mǎi)類(lèi) 日常服務(wù)類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi) 其他類(lèi)30％ —40% 20%—