【正文】 上午 8時(shí) 28分 16秒 上午 8時(shí) 28分 08:28: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 8時(shí) 28分 :28February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :28:1608:28:16February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 08:28:1608:28:1608:28Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 08:28:1608:28:1608:282/14/2023 8:28:16 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 8時(shí) 28分 16秒 上午 8時(shí) 28分 08:28: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 8時(shí) 28分 :28February 14, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 14日星期二 上午 8時(shí) 28分 16秒 08:28: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:28:1608:28:1608:28Tuesday, February 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 08:28:1608:28:1608:282/14/2023 8:28:16 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 8時(shí) 28分 16秒 上午 8時(shí) 28分 08:28: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 上午 8時(shí) 28分 :28February 14, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 14日星期二 上午 8時(shí) 28分 16秒 08:28: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:28:1608:28:1608:28Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 08:28:1608:28:1608:282/14/2023 8:28:16 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 1月中旬完成鋪位的初步分割方案和公寓戶型調(diào)整方案 48 謝謝！ 歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)提問(wèn) 49 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。因?yàn)樵趯?shí)際工作 過(guò)程中，無(wú)法清晰界定有些費(fèi)用到底是應(yīng)該列入公寓還是該列入商鋪。 ? 通過(guò)與其他高端組織如汽車俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、企業(yè)家聯(lián)合會(huì)等，定期舉行小型客戶說(shuō)明會(huì)或互動(dòng)促銷，或直接上門拜訪、郵寄資料。 時(shí)間排序：從 6月到 10月，每月兩個(gè)城市，包括：盤錦、鞍山、 錦州、大慶、雞西等（具體城市在 2023年 4月確定） 說(shuō)明：是否在本階段要到浙江溫州、臺(tái)州、溫嶺等城市推廣， 在 06年 4月決定。 3月 31日前完成所有商鋪的單鋪銷售價(jià)格（底價(jià)、公布價(jià)） 168。 主力商家（百貨、超市、影院、餐飲、電玩等）在 2月 28日前必須取得可用于宣傳的文件；并在 4月下旬在銷售中心舉行首批商家簽約儀式 168。 人員全部到崗并在 3月 5日前培訓(xùn)完成 168。 大規(guī)模廣告推出，軟文先行，形成立體宣傳攻勢(shì)；廣告要求覆蓋全省 168。 商鋪推廣預(yù)熱準(zhǔn)備期（ 06年 3月 4月） 營(yíng)銷策略： 168。因此，商鋪的營(yíng)銷周期結(jié)束期應(yīng)設(shè)定在 2023年 5月 1日前（商場(chǎng)開業(yè)前），整個(gè)營(yíng)銷期在 1年左右。具體的時(shí)間最遲在 2023年 4月中旬決定。 35 說(shuō)明： ? 2023年 4月是推出商鋪還是推出公寓，根據(jù)各自的客戶累積情況來(lái)調(diào)整。 ? 商鋪推廣第二次調(diào)整期 2023年 10月 2023年 2月。 ? 商鋪推廣正式開盤銷售期 如果認(rèn)購(gòu)情況良好，在 2023年 5月 27號(hào)前后舉行盛大的開盤活動(dòng)，爭(zhēng)取完成第一 批商鋪的 50%以上。 33 第五部分 營(yíng)銷周期測(cè)定 營(yíng)銷周期設(shè)定的基礎(chǔ)條件： ? 首要因素：客戶累積數(shù)量（根據(jù)普遍規(guī)律，開盤銷售的客戶累積數(shù)量應(yīng)該達(dá)到 8： 1甚至是 10： 1，也就是說(shuō)：設(shè)定的前提條件是 8個(gè)甚至是 10個(gè)有購(gòu)買能力且有購(gòu)買意向的客戶中才有一個(gè)能實(shí)際成交） ? 銷售證件的取得狀況 ? 沈陽(yáng)的氣候因素 ? 沈陽(yáng)房地產(chǎn)尤其是商鋪銷售的規(guī)律 ? 主力商家的簽約狀況 ? 工程進(jìn)度和開業(yè)進(jìn)程 34 ? 商鋪推廣預(yù)熱準(zhǔn)備期 沈陽(yáng)一般是每年 3月中下旬天氣轉(zhuǎn)暖，置業(yè)熱潮逐漸高漲，因此，初步設(shè)定 2023 年 3月下旬開始大規(guī)模推廣，同時(shí)接受客戶的提前預(yù)訂（主要形式為 VIP卡的購(gòu) 買）。 如果要將這些價(jià)格全部通過(guò)銷售來(lái)收回，相當(dāng)于銷 售價(jià)格提升了 30%，將會(huì)使銷售價(jià)格嚴(yán)重偏離市場(chǎng)行情， 使銷售任務(wù)和正?；乜钣?jì)劃都得不到保障。 32 銷售政策與回籠資金的關(guān)系 前文預(yù)測(cè)我們的總銷售額是 。 一般來(lái)說(shuō)有兩種手段： A、給商家一定的免租期，但在租賃合同中不予以體現(xiàn)，從而將租金提高。 把這些價(jià)格按照一定的比例打回銷售價(jià)格，如 30%（即剩余的 70%由公司貼補(bǔ)），則該鋪位總價(jià)變成 351905或 354862元，銷售單 價(jià)變成 /㎡，相當(dāng)于銷售價(jià)格提高了 6‰ 或 %。 舉例來(lái)說(shuō)：一個(gè) 10 ㎡的鋪位，銷售價(jià)格是 / ㎡，總價(jià)是 35 萬(wàn)。 29 回購(gòu)銷售：?jiǎn)为?dú)確定一個(gè)區(qū)域 無(wú)條件退鋪：?jiǎn)为?dú)確定一個(gè)區(qū)域 如一層西側(cè)異形區(qū)域，二層鋪位均可以采用這兩種方式銷售。繼續(xù)包租，租金按當(dāng)時(shí)商家支付 的租金平均后按產(chǎn)權(quán)面積支付給業(yè)主。返租回 報(bào)的比率是：保底每年稅后 7%（上不封頂，也就是主力店租金超出 7%回 報(bào)，超出部分也支付給購(gòu)鋪者，但超出部分的租金的稅費(fèi)由業(yè)主自己承 擔(dān)），每年第三季度最后一個(gè)月的最后十天內(nèi)支付當(dāng)年租金。 舉例來(lái)說(shuō)：客戶購(gòu)買標(biāo)價(jià) 100萬(wàn)的商鋪，三年租金 30萬(wàn)直接沖抵房 款，這樣商鋪價(jià)格變成 70萬(wàn)，在此基礎(chǔ)上付款或貸款。從交房開始計(jì)算，三年后結(jié)束返租期。 28 包租銷售 包租的時(shí)間計(jì)算分為三個(gè)階段。 為刺激銷售，增強(qiáng)購(gòu)買者信心，中心區(qū)店鋪三年后的租 金，可以給予固定的回報(bào)比率。比如說(shuō)：中心區(qū)共 1萬(wàn)㎡面積（含未出售出去的 鋪位），有 5101 ㎡以上產(chǎn)權(quán)人不同意自營(yíng)，則全部必須放棄自營(yíng)（此時(shí)的 租金回報(bào)由這些中心區(qū)店鋪的總租金平均后按面積計(jì)算支付）；如果同意 自營(yíng)，則需要自營(yíng)（如果部分產(chǎn)權(quán)人確實(shí)不自營(yíng)，由管理公司代為經(jīng)營(yíng)， 租金協(xié)商）。 舉例來(lái)說(shuō)：客戶購(gòu)買標(biāo)價(jià) 100萬(wàn)的商鋪，三年租金 30萬(wàn)直接沖抵房 款，這樣商鋪價(jià)格變成 70萬(wàn)，在此基礎(chǔ)上付款或貸款。返租期結(jié)束后視情 況續(xù)約，原則上三年為一周期，最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年為一周期。因此，招商部門必須抓緊進(jìn)行這些商鋪的招商工作。 帶租約銷售：外鋪和部分邊鋪 為提高銷售價(jià)格，必須采取變通的辦法如免除實(shí)際商家的 物業(yè)管理費(fèi)，折算成租金，從而拉高售價(jià)。 華銳世界城適合的銷售模式（建議） 26 直接銷售：外鋪和部分邊鋪 外鋪?zhàn)鳛槲锢?