【正文】 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 9:06:26 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。“混沌”這個詞，指的就是在神話中，天地尚未分開，混成一團(tuán)而又無邊無際的狀態(tài)。 下面我們就得大致介紹一下希臘神話大致的情況： 世界形成之前，一片混沌，經(jīng)過億萬年的時間，天地以及日月星辰、風(fēng)雨雷電之類才慢慢形成。 需要說明的是，希臘神話分為兩部分，一部分是神的故事，一部分是英雄傳說。希臘神的生活是無拘無束、 **形骸的，不會像東方的神一樣等級森嚴(yán)，壓抑拘謹(jǐn)。也就是說，除了擁有超越人的能力之外，希臘的神與一般的人類并沒有什么區(qū)別。這樣的形象，很大程度上鮮明地把“神”和“人”清楚地區(qū)分開來，讓人覺得神是遙不可及且完美無缺的。 但是，希臘神話中的神，與我們中國古代傳說中的神相比，形象大不相同。 希臘原始的居民，由于處在那個久遠(yuǎn)的年代，當(dāng)時的知識顯然還不足以解釋復(fù)雜的自然現(xiàn)象，又覺得在大自然面前，人類非常渺小。希臘神話是經(jīng)歷幾千年長久不衰的人類文化瑰寶，也是歐洲最早的一種文學(xué)形式。 理論部分 182。 補(bǔ)充幾點市場分析方法的建議： ?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！ ?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析； ?基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性 3。 SWOT分析 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢 S 機(jī)會 O 威脅 T 劣勢 W 進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤 1。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 …… 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機(jī)會點 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項目 +環(huán)境 +競爭） SWOT分析的價值要素 S/W（優(yōu)勢 /劣勢） 的價值要素 ?? 地段要素 ?? 環(huán)境要素 ?? 地塊要素 ?? 項目要素 具體地說，針對一個 地塊 的價值要素包括： ? 地段要素 ——地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ? 環(huán)境要素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ? 地塊要素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 項目要素 ——目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 O/T（機(jī)會 /威脅）的價值要素 宏觀要素 ——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策） /重大城市變革 ? 中觀要素 ——行業(yè)形勢（一、二、三級市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） ? 微觀要素 ——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向 ?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。方法 第三步 專業(yè)市場分析（住宅） 住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格 住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析 住宅商品房成交價格分析 專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 投資：開發(fā)投資額 土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 ?各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機(jī)會點、預(yù)估項目的市場占有率。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。思路 ? 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 ? 兩個方面 供給、需求 ? 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理