【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 9:06:26 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。在中國的神話里，只要是神靈，除了主宰人間事務(wù)之外，從個(gè)人形象講，基本都是不食人間煙火，沒有任何缺陷的完美形象。 ?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì) ——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。業(yè)主 /內(nèi)部客戶預(yù)約銷售 ? 媒體組合： 戶外高炮、概念樓書、網(wǎng)絡(luò)廣告、TVC第一波（ ）、高端雜志、賬單直投及新聞軟文 圍繞 ， 、全方位廣告轟炸。 有內(nèi)在 ， 空間才值得存在 。世界的星河灣 –浦東星河灣營銷策劃執(zhí)行細(xì)案 以打造城市豪宅社區(qū)為價(jià)值核心的綜合地產(chǎn)商姿態(tài)，星河灣奠定了中國城市豪宅的王者地位。 當(dāng)別人追求用平方米來衡量成功的同時(shí) ， 少數(shù)人早已深諳 “ 豪華 ” 與 “ 奢華 ” 的分別 。 ，產(chǎn)品力表現(xiàn)。 啟動(dòng) 銷售策略 圍： Step1：圈定客戶 時(shí)間 星河灣老業(yè)主名單 1 易居會(huì)鉆石級(jí)會(huì)員 2 易居（中國）高端物業(yè)業(yè)主名單 3 滬上高端物業(yè)業(yè)主名單（外部數(shù)據(jù)庫資源） 4 滬上 CLUB、車友會(huì)、奢侈品 CLUB會(huì)員名單（外部數(shù)據(jù)庫資源） 5 終端運(yùn)營商 VIP頂級(jí)客戶名單，如：銀行、中國移動(dòng)等（外部數(shù)據(jù)庫資源） 6 EMB等商學(xué)院名單（外部數(shù)據(jù)庫資源） 7 開發(fā)商名單（易居中國 思路 ? 三個(gè)層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 ? 兩個(gè)方面 供給、需求 ? 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項(xiàng)目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。 SWOT分析 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢 S 機(jī)會(huì) O 威脅 T 劣勢 W 進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤 1。這樣的形象，很大程度上鮮明地把“神”和“人”清楚地區(qū)分開來，讓人覺得神是遙不可及且完美無缺的。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 但是，希臘神話中的神，與我們中國古代傳說中的神相比，形象大不相同。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 …… 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競爭） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢 /劣勢） 的價(jià)值要素 ?? 地段要素 ?? 環(huán)境要素 ?? 地塊要素 ?? 項(xiàng)目要素 具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： ? 地段要素 ——地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ? 環(huán)境要素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ? 地塊要素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 項(xiàng)目要素 ——目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 O/T（機(jī)會(huì) /威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素 ——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策） /重大城市變革 ? 中觀要素 ——行業(yè)形勢（一、二、三級(jí)市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） ? 微觀要素 ——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向 ?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對(duì)市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。星河灣 通過客戶通訊維護(hù)關(guān)系。 平面的豪華并非生活的奢華 。今天，星河灣立足上海，將一個(gè)胸懷偉大理想的企業(yè)與世界對(duì)話 …… I. 浦東星河灣項(xiàng)目定位 II. 浦東星 河灣 營銷執(zhí)行策略 浦東星河灣項(xiàng)目定位 一、解讀星河灣 ※ 高端住宅社區(qū) ※ 頂級(jí)名流生活圈層 ※ 高端資源整合平臺(tái) 全景園林、精裝平層豪宅公寓、超五星酒店、會(huì)所、商業(yè)，真正意義上的大規(guī)模成品豪宅社區(qū)。 一切空間只為生活而存在 消費(fèi)者描繪 閱盡了功名， 游歷環(huán)球， 嘗遍了世界， 享盡人生。 開盤當(dāng)天滬上主流媒體頭版（晨報(bào)、晚報(bào)、東早、解放）、開盤后紙媒豎 1/2三聯(lián)版、 TVC第二波、第一財(cái)經(jīng)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志 分眾框架傳媒 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 拿到預(yù)售證 活動(dòng)、公關(guān)開始 CRM系統(tǒng)投入使用 執(zhí)行原則： 走出去，利用其他資源渠道嫁接 全球路演，塑造項(xiàng)目國際形象 8月 8日以第一次大型場活動(dòng)創(chuàng)造 “ 開門紅 ” 中國星河灣大會(huì)拉開序幕，啟動(dòng)萬人看星河灣。周董資源） 8 星河灣高端資源平臺(tái)涉及的資源名單 9 The others 10 圈定客戶名單 內(nèi)容 動(dòng)作 CRM系統(tǒng)的建立（客戶名單的導(dǎo)入） 標(biāo)志：客戶數(shù)據(jù)庫建立（初步） 銷售策略 追： Step2：追尋客戶 時(shí)間 分別設(shè)立 2個(gè)小組（各精選 3人）進(jìn)入 廣州、北京星河灣銷售現(xiàn)場，設(shè)立聯(lián) 絡(luò) /宣傳點(diǎn)，向當(dāng)?shù)貥I(yè)主介紹浦東 步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) 2。但是希臘不一樣，他們的神是高度人格化的。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 9:06:26 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。這么一來，他們就會(huì)臆想出各種神靈來，認(rèn)為是神靈掌握著世間的一切。方法 第四步 項(xiàng)目市場分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。業(yè)主包機(jī)看浦東 傳播手段 : ? 雜志稿訴求內(nèi)容以項(xiàng)目打造的高端圈層為主，覆蓋最廣客群。 房子？ 早已有了自己的豪宅 有了無數(shù)處城市的府邸， 但是， 仍然希望找到一處能釋放自己的地方 只遵從自己的心與夢想 不經(jīng)意間，成就 “ 豪宅收藏家 ” ，無奈下唯有繼續(xù)尋覓 總統(tǒng) 套房，日租 15萬不等 下榻必住最高級(jí)酒店的總統(tǒng)套房； 與其說是夜宿地，不如說是沒有 “ 家 ” 對(duì)于好房子，心里有標(biāo)準(zhǔn)， 完美的作品經(jīng)得起細(xì)節(jié)的挑剔， 中意的