【正文】 瓏原首開鉑郡遠洋天著保利中央公園 遠洋萬和公館銷售思路 | 一級高端案場聯(lián)動93全員營銷94聯(lián)動范圍： 思源經(jīng)紀北京公司全部員工思源內(nèi)部 全員聯(lián)動營銷思源北京公司項目版圖銷售思路 | 全員聯(lián)動95總結(jié)銷量目標 = 有效來訪量 ⅹ 來訪成交率 9億約 70套去化目標= 1400組 有效來訪量 X 5%有效來訪成交率前期客戶精準描摹推廣形象調(diào)整，全新占位高費效比定向推廣渠道項目形象重新占位，樹立豪宅地位團隊作業(yè)能力提升甲方支持，解決客戶異議小循環(huán)推盤，銷控擠壓，有效促進成交96風險提示希望甲方重視以下關(guān)鍵點，保障本案今年去化目標順利達成97THANKS演講完畢，謝謝觀看！。銷售思路 | 精英團隊 | 團隊管理制度88銷售團隊激勵機制項目業(yè)務(wù)員高底薪 28003100元 /月底薪傭金獎金復(fù)合傭金點千分之 （ ）特殊獎勵金團隊整體 20萬 ，各條線階段激勵；銷售思路 | 精英團隊 | 團隊激勵制度89一二手聯(lián)動二手房門店資源 ——全北京房屋公園 門店 ，進行專業(yè)推薦展示（ 易拉寶、櫥窗燈箱 ）全北京房屋公園選拔優(yōu)秀經(jīng)紀人選拔斯巴達艦隊，全面突擊拓展指標目前在北京有 34家門店，全體經(jīng)紀人下達每月帶客任務(wù) 48個高端社區(qū) 定向開拓及 25萬高端客戶 推薦建立斯巴達艦隊，一二手聯(lián)動擴大項目客群的數(shù)量銷售思路 | 一二手聯(lián)動91一級高端案場聯(lián)動92n與思源現(xiàn)有與 本案 對位的一級案場（思源公司代理的東部中高端在售項目、與本案產(chǎn)品類型相同的在售項目）進行聯(lián)動合作，將各案場自有產(chǎn)品無法滿足，對本案產(chǎn)品具備需求的客戶向項目組進行推介合作，精準找到意向客戶加快成交轉(zhuǎn)換率。 團隊管理制度216。銷售思路 | 銷售策略 | 供應(yīng)策略85組建精英團隊，提高成交率216。8樓資源優(yōu)勢較弱，去化困難，最后銷售。6樓以樓王級品質(zhì)、價格，樹標桿，立形象。擠壓策略： 通過針對不同階段的銷售目標， 小戶型一次探底，大戶型淺折靈活折扣釋放，拉大產(chǎn)品價差，形成加壓， 促進銷售，保證利潤。看政策兩會結(jié)束，總理唱跌住宅銷售前置，最佳時機： 5月下旬建議在自身滿足、錯峰競品的前提下，搶占先機，穩(wěn)保利潤政策收緊，風生水起銷售思路 | 銷售策略 | 入市時機供應(yīng)策略：切小貨量，頻推快跑，擠壓客戶u 多頻次 ?小貨量 ?集中爆破u 銷售策略：明修棧道暗度陳倉：初期表象明推大戶型，暗擠小戶型去化為主，兼顧大戶型的去化：策略組合思考互補原則：產(chǎn)品互補、總價互補擠壓原則：饑餓放量，折扣擠壓銷售思路 | 銷售策略 | 供應(yīng)策略83現(xiàn)有庫存銷售策略推盤思路： 根據(jù)有效來訪量及蓄客量， 小循環(huán)，多周期。u 初期明推大戶型，暗擠小戶型去化為主，兼顧大戶型的去化u 根據(jù)客戶積累量確定推盤頻次和數(shù)量，靈活折扣應(yīng)用形成擠壓銷售全年銷售策略核心思路先先 發(fā)制人 搶搶 占先機明明 修棧道 暗暗 渡陳倉銷售思路 | 銷售策略5月 6月4月 8月 9月7月 11月 12月10月寫字樓引爆階段5月中旬，分流勁敵公園 1872開盤。 一級高端案場聯(lián)動220。 精英團隊220。推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 活動和事件目的 分類 活動圈層營銷，帶動銷售 資源導(dǎo)入型雀巢頂級育嬰產(chǎn)品高端客戶、交通銀行 招商銀行 建設(shè)銀行 民生銀行 中心銀行私人銀行高端客戶等烘托氛圍 暖場 國學(xué)講座、易經(jīng)解說、太太團養(yǎng)生講座等嫁接其他品牌或企業(yè)其自身活動，網(wǎng)羅目標客戶 資源網(wǎng)羅型長安俱樂部會員活動、交通銀行月度私人銀行客戶答維護活動、北湖九號 400組會員杯年度比賽等70傳統(tǒng)媒體推廣投放頻次及節(jié)點： 分兩次集中爆破，每次爆破周期為 2周，u第一次爆破時間： 5月u第二次投放時間： 7月投放媒體： 網(wǎng)絡(luò)（搜房、搜狐），雜志（中國之翼、財經(jīng)、時尚芭莎、風尚）備注：充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體免費資源及雜志提供的若干線下落地活動資源，最大限度達到更好媒體費效比推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 傳統(tǒng)媒體推廣 網(wǎng)絡(luò)、雜志72體驗營銷加強73解決方案：小范圍有效改造項目臨近周邊環(huán)境，細節(jié)營造大院豪宅氣場1. 項目周邊尤其北部區(qū)域 ——栽成樹遮擋周邊環(huán)境視線、適當增加花車裝點，視覺區(qū)隔周邊現(xiàn)狀環(huán)境2. 圍擋或圍墻 ——深墻氣勢展示，私密豪宅氣場問題 1：周邊環(huán)境混亂推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 體驗營銷加強741. 自身會所功能的確定 ——加快確定會所服務(wù)功能，注重融入茶、棋、書、畫具有東方韻味的元素2. VIP客戶特權(quán) ——保利東郡業(yè)主私人定制匯 解決方案：適當有效增加項目購買的附加價值，豪宅生活滿足豪宅客問題 2：客戶對項目價格與品質(zhì)存在心理落差推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 體驗營銷加強75解決方案：改善現(xiàn)場豪宅服務(wù)品質(zhì)與體驗感受問題 3：現(xiàn)場服務(wù)有待提升推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 體驗營銷加強軟件：1. 接待服務(wù)品質(zhì)細節(jié)：管家式服務(wù)，增加禮儀崗進行電梯服務(wù)2. 同行的良好體驗感受：預(yù)約 全程客戶禮遇接待 物料準備 參觀訪談硬件：1. 售樓處、樣板間 ——中式背景音樂或真人彈奏古箏；熏香改為檀香；取消鞋套2. 吧臺 ——引入九朝會餐飲進駐會所及吧臺服務(wù)，全部更換為各式功能茶飲3. 適當增加人性化小物料（朝陽公園生活指南、專業(yè)雜志定制客通），宣傳物料品質(zhì)感、精致化的提升全年費用比例 40%約1200萬5月 6月4月第二季度啟市期8月 9月7月第三季度11月 12月10月第四季度2月1月第一季度3月全年費用比例 40%，約 1200萬確保旺銷態(tài)勢按任務(wù)額 18億為前提，營銷費用約為 3000萬二季度占全年費用比例 40%，約 1200萬全年費用比例 13%，約 370萬沖刺期2023年度營銷費用預(yù)算推廣思路 | 年度營銷費用預(yù)算已投入全年費用比例 7%約230萬77220。 思源公關(guān)部已落實資源植入性活動， 每次可帶來 3050組新優(yōu)質(zhì)客戶 ；216。推廣思路 | 執(zhí)行思路 | 定向定點推廣 巡展執(zhí)行方案 2目標場所：泛北部區(qū)域高端餐飲、高端女子會所、高端運動俱樂部等高消費場所合作方式：u針對其會員舉辦專題推介會、活動u在餐飲、會所等處，以展架形式，放置項目推廣資料；同時在項目售樓處舉辦的暖場活動中邀請其與我們的成交客戶互動，辦理會員卡。沿交通動線向外擴展范圍 → 區(qū)域?qū)б?、攔截推廣思路 | 有效客戶分析 | 精準尋找客戶44整體推廣思路45推廣總思路：線上 形象占位北京， 線下 渠道挖透東部媒體總策略：重點攔截有效區(qū)域及競品客戶前期高效渠道的線上媒體增加投入線下渠道深度挖掘逐步開拓新生渠道推廣思路 | 整體推廣思路 | 策略網(wǎng)絡(luò)、朋介、短信是高效渠道老帶新投放還未啟動鞏固去年高效渠道，重點投放定向定點渠道推廣思路 | 整體推廣思路 | 渠道47推廣執(zhí)行思路建議u 推廣形象調(diào)整u 基