【正文】 慎用 適時(shí)提醒 斷其后路 苦肉計(jì) 地毯搜索 統(tǒng)一戰(zhàn)線 全民總動(dòng)員 催費(fèi)函 律師函 糖衣炮彈 未繳費(fèi)的所有業(yè)主 滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主 無(wú)法取得聯(lián)系的業(yè)主 房屋存在整改問(wèn)題的業(yè)主 因房屋久未出租而欠費(fèi)的業(yè)主 曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有誤會(huì)， 發(fā)生過(guò)不愉快的業(yè)主 以工作忙、不在家、 無(wú)時(shí)間等為借口的業(yè)主 惡意欠費(fèi) 3個(gè)月以上的業(yè)主 課程總結(jié) 物業(yè)管理費(fèi)清欠宣傳口號(hào) ?物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家 ,小區(qū)建設(shè)依靠大家 ! ?加強(qiáng)物業(yè)管理 ,共建安全文明溫馨和諧的家園 ! ?欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng) ,損害最大的是廣大業(yè)主的利益 ! ?拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害 ! ?拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為 ! ?樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念 ,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為 ! ?樹立正確的榮辱觀 ,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為 ! ?加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù) ,提高物業(yè)管理品質(zhì) ! ?依法依規(guī)從事物業(yè)管理 ,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù) ! ?改善物業(yè)環(huán)境 ,加大清欠力度 ,解決歷史積欠 ! ?維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 ,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作 ! 物業(yè)管理費(fèi)的催收離不開良好的服務(wù)，有效的溝通以及催費(fèi)方法與技巧！這些都不僅僅是一種技巧，更是一門藝術(shù)！ 藝術(shù)貴在精，精存于心！ 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！ 。聲不過(guò)五，五聲之變，不可勝聽(tīng)也；色不過(guò)五，五色之變，不可勝觀也；味不過(guò)五，五味之變，不可勝嘗也；戰(zhàn)勢(shì)不過(guò)奇正，奇正之變，不可勝窮也。故善出奇者，無(wú)窮如天地，不竭如江海。 （限定繳納時(shí)間，暗示她如果不交，就會(huì)是正式起訴，發(fā)律師函并非只是嚇嚇?biāo)眩?……”經(jīng)過(guò)溝通，最終客戶在當(dāng)天便讓其親戚前來(lái)所有費(fèi)用。公司在擬定名單時(shí)只會(huì)考慮欠費(fèi)的長(zhǎng)短，所以才有你的。我方人員溝通如下：“張老師，你先別急，我知道公司最近好像是發(fā)了一批律師函，里邊好像是有你。律師函發(fā)出后第 8天，張老師主動(dòng)打來(lái)電話。 特致專函，敬希垂注！ XX律師事務(wù)所 律 師 *** 2023年 06月 18日 ? XX老師，小 X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問(wèn)題，我一直認(rèn)為能通過(guò)溝通解決 的，那是最好的，小 X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒(méi)好處，是吧。 本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費(fèi)用。 本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費(fèi)用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù)；但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費(fèi)用。 關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費(fèi)用的 律 師 函 XX函字（ 2023）第 號(hào) XXX 女士（ XX業(yè)主）： 本所受重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司（ “ 本所委托人 ” ）之委托，敬告如下事宜： 本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是 XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有 《 XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約 》 ，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從 2023年 11月開始，貴方一直未按時(shí)至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。 ? 在律師函的發(fā)放過(guò)程中，一定要讓客戶感覺(jué)這是從第三方律師事務(wù)所發(fā)出了（如用律師事務(wù)所的信封等） ? 切忌，在所有的溝通中一定要向客戶傳到你們是一個(gè)戰(zhàn)線的信息，以便后期的 交流。 ? 在發(fā)函后不要主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系，等其上門，你便可掌握主動(dòng)權(quán)。 ? 發(fā)函前，提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主，讓他趕緊前來(lái)繳納 ? 隨催費(fèi)函附上該業(yè)主的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說(shuō)明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問(wèn)查詢，耽誤繳納時(shí)間。而且，你這么拖著，最后公司沒(méi)有辦法還不是只有采取正常法律手段來(lái)維權(quán)，何必呢 （用意：潛臺(tái)詞告訴他，不要以為拿他沒(méi)辦法，在法律上他是站不住腳的） ? 要不這樣， XX老師，小 X幫你想想辦法，看能不能向公司申請(qǐng)滯納金的減免，在小 X能力范圍內(nèi)的，我肯定會(huì)幫你爭(zhēng)取 （用意：對(duì)于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動(dòng)其繳納） 話術(shù)： 對(duì)象： 所有關(guān)懷、催繳均無(wú)效，惡意欠費(fèi)費(fèi)用 3個(gè)月以上，發(fā)多 2封以上催費(fèi)函無(wú)效的客戶 招數(shù)說(shuō)明 此招能震懾惡意欠費(fèi)客戶，消除某些客戶認(rèn)為物業(yè)是弱勢(shì)方拿其沒(méi)辦法的觀點(diǎn)。但是 話又說(shuō)回來(lái)公司作為一個(gè)企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好 幾千人不是，你覺(jué)得呢 …… （用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說(shuō)服力） ? XX老師，我覺(jué)得你還是來(lái)交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。 感謝您的理解和支持 !我們希望隨時(shí)與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我 們提出。作為從事服務(wù)工作的企業(yè)， 我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂(lè)意給您提供力所能及的幫助，但同時(shí)也希望業(yè)主能站 在客觀理性的立場(chǎng)上 ,理解、支持和配合我們的工作。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于 2月 20日、 3月 18日多次嘗試與您聯(lián) 系，但電話均為拒接或無(wú)人接聽(tīng)。在我司積極協(xié)助您解決問(wèn)題的過(guò)程中，您多次提到 “ 人在外地不便繳納物管費(fèi) ” ,對(duì)此 我司與您幾次交流了意見(jiàn)：考慮到您身處外地，無(wú)法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或 代扣等方式，但您均以 “ 工作忙沒(méi)時(shí)間春節(jié)回來(lái)再繳 ” 為由拒絕。 XX物管費(fèi)催繳函 尊敬的 XX業(yè)主 XXX女士： 您好！ 首先，感謝您一直以來(lái)對(duì) XX物業(yè)管理工作的理解！近期我司一直就貴宅物管費(fèi)未繳納一事 與您進(jìn)行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流： 就您所反映 XX寫字樓租售情況不好的問(wèn)題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理 ,并已在近期 收到一定的成效，僅二月 XX就新增入住 8戶。 ? 催費(fèi)函寄出 1周內(nèi)，請(qǐng)勿主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動(dòng)權(quán)在誰(shuí)手上。 招數(shù)說(shuō)明： 此招將員工與業(yè)主間的個(gè)人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使客戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價(jià)還價(jià)”“你們拿我沒(méi)辦法”“能拖一時(shí)是一時(shí)”的念頭。當(dāng)客戶中心趕到業(yè)主家中時(shí)，業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費(fèi)，并表示日后一定按時(shí)繳費(fèi)。 2月的一天，客戶中心突然收到車管員 209崗的通知，該車位業(yè)主已回來(lái)了。 （潛臺(tái)詞是讓他拿錢出來(lái)） 話術(shù)： XX小區(qū)業(yè)主 B自 2023年 1月欠費(fèi)，多次電話溝通中，業(yè)主態(tài)度較好表示要交但卻一直以工作忙、不在家為由拖欠物管費(fèi)，因業(yè)主經(jīng)常出差外地，無(wú)法預(yù)計(jì)其何時(shí)在家。工作很忙吧！對(duì)了提醒您一下。 上門收取 對(duì)于始終不露面的客戶，可將戶位及相關(guān)信息傳遞車管員、門崗，遇業(yè)主回家時(shí)先與業(yè)主當(dāng)面提醒，再及時(shí)聯(lián)系客戶中心，由客戶中心人員侍機(jī)上門溝通收費(fèi) 通過(guò)系統(tǒng)軟件可以查到與業(yè)主有關(guān)聯(lián)