【正文】 2023年 2月 11日星期六 9時(shí) 23分 19秒 09:23:1911 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時(shí) 23分 19秒 09:23: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :23:1909:23Feb2311Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 9時(shí) 23分 19秒 09:23:1911 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 11日星期六 上午 9時(shí) 23分 19秒 09:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 09:23:1909:23:1909:23Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 09:23:1909:23:1909:232/11/2023 9:23:19 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 9時(shí) 23分 19秒 上午 9時(shí) 23分 09:23: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 上午 9時(shí) 23分 :23February 11, 2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 :23:1909:23:19February 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :23:1909:23Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 第 74頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 本項(xiàng)目分期開發(fā)原則 ?滿足制約條件 1： 滿足政府規(guī)劃要求 ?滿足開發(fā)目標(biāo) 1： 分期定位有利于區(qū)域商務(wù)屬性概念的持續(xù)性 ?滿足制約條件 2： 分期階段應(yīng)充分考慮當(dāng)期能夠面對相對成熟的市場機(jī)遇 ?滿足開發(fā)目標(biāo) 2： 通過合理的分期，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)健與開發(fā)的可持續(xù) ?定位緯度： 分期策略在滿足條件基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)當(dāng)期的價(jià)值最大化 ?客戶緯度： 客戶資源的互動通過分期開發(fā)實(shí)現(xiàn)有序整合 ?滿足制約條件 3： 分期開發(fā)應(yīng)充分考慮當(dāng)期的物業(yè)功能組成與協(xié)調(diào)配合 ?滿足制約條件 4： 分期開發(fā)應(yīng)充分考慮當(dāng)期的資金計(jì)劃及現(xiàn)金流要求 ?銷售緯度： 為了實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大必要時(shí)犧牲階段性開發(fā)利潤 ?營銷緯度： 分期策略應(yīng)有利于營銷品牌形象的持續(xù)性塑造 ?資金緯度： 分期開發(fā)的成本投入策略應(yīng)以實(shí)現(xiàn)收入的最大利潤指標(biāo)和回款為依據(jù) 第 75頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏方案，銷售收入另行計(jì)算 ?方案建議：商務(wù)主題穩(wěn)步推出同時(shí)整合大客戶資源吸引優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集（具體指標(biāo)運(yùn)算見資金測算表） ? 07年減少 A區(qū)綜合物業(yè)總體利潤以換取 A區(qū)寫字樓和商業(yè)產(chǎn)品的快速銷售和回款，同時(shí)年內(nèi)力爭實(shí)現(xiàn) A區(qū)綜合部分的整體開業(yè)經(jīng)營，以獲取初期的人氣支持 ?獲得初期現(xiàn)金流支持后迅速開發(fā) B區(qū)，住宅部分應(yīng)實(shí)現(xiàn)快速開盤銷售回款以支持初期緊張的現(xiàn)金流 ?開發(fā) B區(qū)公寓部分，以實(shí)現(xiàn)較高利潤率，同時(shí) SOHO及商務(wù)服務(wù)公寓產(chǎn)品能夠提升大盤項(xiàng)目商務(wù)形象，吸引周邊商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群提升本區(qū)域商務(wù)價(jià)值和潛力 ?順勢開發(fā) B區(qū)商業(yè)部分，整體 B區(qū)以支持現(xiàn)金流考慮可適當(dāng)減少總利潤 ? 2023年啟動 C區(qū)銷售， C區(qū)產(chǎn)品應(yīng)充分樹立商務(wù)價(jià)值形象，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品以支持商務(wù)定位開發(fā)的持續(xù)性 ? 2023年應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)綜合利潤總規(guī)模，且前期欠款全部歸還完畢，本階段可考慮避稅策略，適當(dāng)、適時(shí)持有利潤率較高的物業(yè)（ C區(qū)商業(yè)或?qū)懽謽牵┱凶怃N售，以實(shí)現(xiàn)整盤價(jià)值最大化的突破 ? D區(qū)的開發(fā)應(yīng)與以前臵，整合大客戶資源，力爭實(shí)現(xiàn)以 D區(qū)為核心的天津?yàn)晨偛拷?jīng)濟(jì)圈 第 76頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 三、財(cái)務(wù)緯度 第 77頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流狀況 銷售收入排布 工程進(jìn)度及成本投入 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流狀況 第 78頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 四、客戶緯度 第 79頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 第 80頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 E區(qū) D區(qū) A區(qū) B區(qū) C區(qū) 為吸引進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)人群提供居住配套，同時(shí)考慮多極化辦公需求進(jìn)一步提供綜合商務(wù)配套 升級居住及商務(wù)生活標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步滿足高端商務(wù)客戶需求 引進(jìn)高端大客戶資源，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，形成特色主題商務(wù)的區(qū)域聚集，高端產(chǎn)業(yè)人群提升整體區(qū)域人群素質(zhì) 聚攏區(qū)域內(nèi)人氣為商務(wù)人群提供購物消費(fèi)場所 穩(wěn)步推出商務(wù)概念，以休閑娛樂功能滿足高端商務(wù)人群需求同時(shí)吸引城市其他商務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群 第 81頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 客戶緯度作用圖示 就業(yè)機(jī)會增加 ，個(gè)人收入增加 ，客戶需求提升 通過前 、 后聯(lián)系吸引商務(wù)類相關(guān)活動 綜合消費(fèi)力水平的提升其他如休閑 、 娛樂等均需得到滿足 區(qū)域內(nèi)整體人群素質(zhì)提升 ， 帶動新近外來人口涌入 區(qū)域總?cè)丝谠黾? 區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 吸引研發(fā)活動 吸引服務(wù)活動 本項(xiàng)目商務(wù)屬性主題開發(fā) 吸引 產(chǎn)業(yè) 辦公 吸引 人群 居住 消費(fèi) 第 82頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 六、營銷緯度 第 83頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 以穩(wěn)步提升商務(wù)為主策略，同時(shí)營銷前臵，挖掘大客戶資源，如不能實(shí)現(xiàn)則按照原策略繼續(xù)穩(wěn)步提升商務(wù)形象 營銷主策略 第 84頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 第一階段：結(jié)合 E區(qū)開工、 A區(qū)入住等一系列事件點(diǎn)進(jìn)行高調(diào)的新聞炒作，吸引外界關(guān)注，同時(shí)商務(wù)綜合屬性價(jià)值穩(wěn)步推出 營銷形象策略延展 第二階段：結(jié)合 B區(qū)住宅、公寓推出以服務(wù)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的居住環(huán)境等產(chǎn)品內(nèi)外部優(yōu)勢吸引周邊商務(wù)人群進(jìn)入，提高區(qū)域內(nèi)商務(wù)人群基數(shù)，并通過商業(yè)的開發(fā)滿足商務(wù)型消費(fèi)需求，提升商務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步確立天津?yàn)尘C合商務(wù)屬性主題形象 第三階段：結(jié)合 C區(qū)寫字樓（整層出售） D區(qū)寫字樓（總部集群）推出提升商務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并以市中心總部集群的產(chǎn)品差異吸引高端產(chǎn)業(yè)大客戶進(jìn)入，分物業(yè)的形象主題帶動整體商務(wù)形象主題升級 機(jī)動階段：酒店、商業(yè)等物業(yè)應(yīng)充分滿足高端商務(wù)需求并結(jié)合客戶資源整合策略擇機(jī)而動 第 85頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 大盤分階段推廣思路（推廣主線） 2023 2023 2023 2023 大盤商務(wù)形象的營造，通過起步區(qū)的入住進(jìn)行相應(yīng)的事件炒作，同時(shí)通過一系列工程節(jié)點(diǎn)形成商務(wù)基礎(chǔ)體驗(yàn)，07年推廣工作以商務(wù)體驗(yàn)為主 在商務(wù)住形象推廣基礎(chǔ)上，以商務(wù)生活區(qū)、休閑活力區(qū)等形成 08年推廣主題“商務(wù)休閑活力體驗(yàn)?zāi)辍? 借勢住宅、公寓物業(yè)的入住，更為深層次的吸引高端商務(wù)客群，實(shí)現(xiàn)整體大盤商務(wù)屬性的客群基礎(chǔ)提升 品質(zhì)商務(wù)和新區(qū)的推廣為大盤商務(wù)主題進(jìn)行更好的定位及詮釋，高檔次形象的酒店、公寓、寫字樓產(chǎn)品的紛紛亮相形成大盤核心主題體驗(yàn) 整盤推廣以聲勢的營造、事件的炒作、體驗(yàn)的營銷進(jìn)行有序排布 第 86頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 大盤分階段推廣思路（推廣專線） 2023 2023 2023 2023 大盤商務(wù)主題推廣為主，中環(huán) OFFICE推廣為輔 面向商務(wù)客戶的居住投資、生活品質(zhì)、便利便捷等進(jìn)行有針對性地客戶專線推廣 休閑特色功能的定向推廣，在商務(wù)價(jià)值屬性基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)休閑的特色補(bǔ)充 品質(zhì)商務(wù)想象的強(qiáng)勢推廣，大盤的商務(wù)主題良好營造，廣泛吸引高端商務(wù)客戶及企業(yè)關(guān)注 分物業(yè)類型應(yīng)統(tǒng)領(lǐng)于大盤商務(wù)主題形象，同時(shí)各物業(yè)之間實(shí)現(xiàn)推廣互動 第 87頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 大盤 07年下 08年上推廣 第 88頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 ? 對于本項(xiàng)目公建為主的項(xiàng)目基本條件，如果我們能夠通過合理有序的開發(fā)排布、策略整合，是 能夠?qū)⒅萍s條件轉(zhuǎn)化為我們的操作機(jī)會 的，同時(shí)結(jié)合公建類產(chǎn)品的特點(diǎn)也能夠?yàn)楸卷?xiàng)目 獲取較高的利潤規(guī)模 ，因此把握公建項(xiàng)目的操作機(jī)會、抓住機(jī)遇，能夠?qū)⑻旖驗(yàn)稠?xiàng)目成功操作 塑造為首開集團(tuán)在公建類物業(yè)操作方面的一大經(jīng)典案例 結(jié)束語： ?天津?yàn)稠?xiàng)目公建類產(chǎn)品為主導(dǎo)的政府規(guī)劃狀況對于我們來說是操作難點(diǎn)還是我們可以把它轉(zhuǎn)化成為一種機(jī)會從而加以利用？ 第 89頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 ? 結(jié)合前面論述方案調(diào)整后的現(xiàn)金流測算，項(xiàng)目 進(jìn)入 2023年后不再需要股東的開發(fā)資金支持 ，能夠通過開發(fā)銷售、地塊轉(zhuǎn)讓、持有租售等策略 實(shí)現(xiàn)自有資金開發(fā)經(jīng)營 ，且在 2023年也能夠?qū)⑶捌诠蓶|借款歸還完畢，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了在 實(shí)現(xiàn)積累利潤階段持有高價(jià)值物業(yè) 的良性開發(fā)策略， 為股東獲取更大的收益 提供了可持續(xù)的資源保障 ?后期的項(xiàng)目操作是否需要股東加大資金力度支持，還是我們可以通過開發(fā)的調(diào)整實(shí)現(xiàn)自由資金的可持續(xù)運(yùn)作？ 第 90頁 思源經(jīng)紀(jì) 4/2/2023 ? 天津?yàn)稠?xiàng)目是首開集團(tuán)進(jìn)入天津的第一個(gè)項(xiàng)目，是 立足天津?qū)崿F(xiàn)在該區(qū)域可持續(xù)開發(fā)的根本 ，可以說天津?yàn)稠?xiàng)目的口碑影響力和成功操作直接決定今后集團(tuán)在天津的開發(fā)戰(zhàn)略布局。 豪華酒店、名牌商場、 A級寫字樓配套，作為“百萬平米建筑綜合體”，華貿(mào)