【正文】 2023/1/24 6:20:5106:20:5124 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 24 一月 20236:20:51 上午 06:20:51一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 一月 2106:20:5106:20Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/24 6:20:5106:20:5124 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2106:20:5106:20:51January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2106:20:5106:20Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/24 6:20:5106:20:5124 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 一月 21一月 2106:20:5106:20:51January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2106:20:5106:20Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。要點三：為保證項目能夠在一期推出實現(xiàn)較高的價值，并客戶也能接受，一定是在充分解決了客戶基本生活需求的物質(zhì)性上，增加個性營銷的溢價，才有可能突破市場限制，實現(xiàn)價格的驚險一跳。 Mar May第三階段現(xiàn)場包裝在輕易間被 改 變 的視覺習(xí)慣商業(yè)街包裝報告要點回顧 6要點一：在變化很快的市場情況下，如何清晰的掌握客戶需求和動態(tài)，從而準(zhǔn)確分析客戶，為項目的價格和銷售做有力的支撐，將成為開盤前工作的重點。p 電腦算價的軟硬件配備：軟件使用世聯(lián)明源操作系統(tǒng)；硬件配備為電腦，根據(jù)上門算價人數(shù)的預(yù)估配置數(shù)量。 “電子化服務(wù) ”將形成全新的服務(wù)模式，充分體現(xiàn)豪宅形象，提升項目品質(zhì)。信息透明做法三：u邀請 “ 金地系 ” 的 意見領(lǐng)袖 參與項目，對建筑材料選擇、各種設(shè)計方案、物業(yè)管理等參與建議，合理即采納，整個過程記錄存檔。已出售單位標(biāo)明 “ 抱歉，已出售 ”—— 明碼實價，現(xiàn)場銷控，開標(biāo)價先鋒，樹誠信品牌。各開發(fā)商必須在交易場所的顯著位置張貼由市物價局制作的《商品房價目表》。本月，市物價局將在全市地產(chǎn)商和在售樓盤中組織一次明碼標(biāo)價大檢查，對房地產(chǎn)市場中發(fā)現(xiàn)的價格欺詐行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理。u同期市場的其他樓盤簡介及優(yōu)劣勢比較。u在現(xiàn)場準(zhǔn)備電腦，將各個單位的價格情況一一列明，客戶可在電腦上查詢即時的單位認(rèn)購情況，并真正實現(xiàn) 網(wǎng)絡(luò)購房交易 。屬于梅隴鎮(zhèn)的人，是一群充分具有 DIY精神的人，包括 SALES。影音館 —— 可播放項目專題片、活動剪輯、多媒體演示；消費群的洗腦室。講茶的哲理，在共鳴溝通中賣樓。圖書館 —— 可承擔(dān)部分銷售處功能的隱性售賣空間。 Mar May第三階段活動 2在會所的擊劍、攀巖、瑜珈等運動場所外，附加全新的居住服務(wù)體驗。各種地方特色小吃、零食等。本色酒吧：城市酒吧夜文化，以年輕人之夜生活題材為話題互動傳播?？身灧唬何魇教瘘c文化的挖掘及其背后的生活主張。必勝客：現(xiàn)場活動， PIZZA聚眾饕餮之夜。定期舉辦各種活動，將該舞臺打造成為目標(biāo)客戶最為關(guān)注和場所。 Mar MayRight hereRight now，第三階段主題象喜歡汽車一樣熱愛金地 梅隴鎮(zhèn)熱愛系列，可隨意替換的事務(wù)，引起客戶的興趣。p 大量使用 手機(jī)短信 定期給客戶發(fā)送節(jié)日祝福、時尚信息、龍華規(guī)劃新 政等。第二階段現(xiàn)場包裝 Mar May大尺度的形象墻第二階段現(xiàn)場包裝 Mar May現(xiàn)場開放后，提供給客戶娛樂的小品售樓處燈光工程夜景展示小區(qū)平面圖社區(qū)內(nèi)導(dǎo)示 看樓車候車亭看樓路線醒目的標(biāo)識系統(tǒng)通過直效營銷渠道，逐步滲透金地梅隴鎮(zhèn)生活態(tài)度與社區(qū)文化?！?梅隴鎮(zhèn)與新文化的嫁接： “ 未中標(biāo)方案的模型或照片展 ” ，脫離一個 “ 賣場 ” 的意義，而更趨近一片開放的藝術(shù)展示空間。被 形象淹沒的車箱；CD免費試聽機(jī)：享受音樂與地點無關(guān)，甚至可以 “ 想唱就唱 ” ；雜志、書刊陣列架：《被改變的城市生活》、項目期刊 …車載電視播放廣告： 、嘉年華濃情開業(yè)、深圳城市建筑雙年展、 城市創(chuàng)意海報展；背景音樂：時尚動感的，一聽就讓人想起梅隴鎮(zhèn)；相關(guān)活動贈券免費索取。同時結(jié)合本次與騰訊的活動介紹。城市創(chuàng)意海報展。玩具是任何年齡的人都不會抗拒的，玩具世界充滿了樂趣，讓人真正的放松享受。p 配合四篇主題的報紙軟文，主要以發(fā)展商實力、梅隴鎮(zhèn) 規(guī)劃理念、客戶、區(qū)域規(guī)劃等為主?！?梅隴鎮(zhèn)與城市文化的嫁接 Mar May合作意向基本達(dá)成，將于 12月開始，持續(xù)到開盤前，并在開盤月舉辦頒獎儀式。? 項目網(wǎng)站和騰訊網(wǎng)站即時報道， 鏈接參選作品，并可由網(wǎng)友上網(wǎng) 投票和自由評論。u 集中對龍華公務(wù)員或社區(qū)郵寄直郵資料，進(jìn)行直效宣傳。宣傳渠道：u 在龍華鎮(zhèn)中心位置設(shè)置戶外廣告牌，吸引客戶注意力。龍華本地客戶的價格承受能力相對市區(qū)客戶較強，需求的戶型面積也相對較大，對于本項目高價、大面積的產(chǎn)品有一定承受能力。從目前各在售樓盤的成交客戶看，市區(qū)客戶比例相對較大，其次為龍華本地客戶。如 adidas專賣店 設(shè)置明信片架子p 梅隴鎮(zhèn)《 now雜志》在各大場所派發(fā)p 夾報系列：城市畫報、新周刊、三聯(lián)生活周刊、時尚的系列雜志等。p 針對的客戶：金地家天下客戶、世聯(lián)內(nèi)部員工 /客戶平臺、龍華片區(qū)的上門客戶、銀行信用卡客戶等。手機(jī)短信：p 建議在宣傳期內(nèi)大量使用手機(jī)短信。p 在報紙版面上，設(shè)計屬于梅隴鎮(zhèn)的特殊版面，如豎 1/3版，增加廣告突破性和記憶性。報紙廣告：p 從 2月開始發(fā)放軟新聞類滲透。06年 5月開始： “ 熱愛 ” 系列，表達(dá)強烈的感情訴求。戶外廣告牌：現(xiàn)在－ 06年 1月底：代言城市未來06年 2月－ 3月： “ 梅隴鎮(zhèn)來了 ” 系列，每周更換主題，畫面保持；06年 4月－ 5月： “right now ， right here，這里是梅隴鎮(zhèn) ” 。E 各推廣渠道計劃項目網(wǎng)站：建議春節(jié)期間開放 “ 生活態(tài)度 ” 和 “ 生活享樂 ” 、游戲類相關(guān)的欄目；3月初開始上項目形象宣傳，鏈接網(wǎng)站。按照結(jié)轉(zhuǎn) 10萬平方米計算，則 06年要完成銷售 1050套。具體的價格和推售策略，將有一定客戶基礎(chǔ)后提供詳細(xì)的方案和計劃。p 第一批房號能夠保證銷售速度，有一定的價格正向標(biāo)桿，既有高性價比的房號， 也有提高項目形象的房號。在解決客戶真正生活問題的基礎(chǔ)上，加上營銷個性的溢價，能夠突破片區(qū)價格的限制，并能夠形成持續(xù)的客戶關(guān)注和利潤增值。l 請名家設(shè)計多種風(fēng)格的裝修套餐（包括風(fēng)格介紹 /搭配家具 /飾品等，給客戶提 供豐富的選擇。p 提供 裝修套餐 服務(wù)，解決客戶的裝修煩惱。p 項目商業(yè)配套的及時引進(jìn)，解決住戶生活的實際問題。p 解決客戶對 “ 子女教育 ” 的需求，提升項目知名度和附加值，有效促成 成交（與錦繡江南學(xué)校洽談學(xué)位事宜）。對老業(yè)主的關(guān)系維護(hù)和實時獎勵如萬科利用積分吸引客戶參加各種活動，或購房，年底兌換獎勵用現(xiàn)金和獎勵旅游的形式，讓客戶得到真正的實惠，從而形成客戶維系的良性循環(huán)。營銷個性將為社區(qū)文化的形成鋪墊堅實的基礎(chǔ)。好的 物業(yè)管理公司 不僅僅是維護(hù)小區(qū)的安全和秩序，更重要的是在住戶生活中能夠真正的解決實際問題，能夠通過各種方式豐富社區(qū)住戶的生活內(nèi)容，增加住戶之間的交流和溝通。安全可靠、為客戶著想細(xì)致的物業(yè)管理也是保證樓盤升值的重要因素。典型案例 :福田中心區(qū)樓盤p 稀缺資源的占有部分樓盤因為擁有獨特的景觀資源或教育及其他配套資源，對樓盤價格的支撐相當(dāng)大。p 不能導(dǎo)致銷售速度太慢p 大盤考慮二期能夠順暢銷售p 整個項目一直保持生勢p 作為片區(qū)啟動者，入市價格應(yīng)與市場情況持平，避免銷售風(fēng)險本項目入市價格考慮的因素世聯(lián)希望在滿足客戶長期需求的情況下，深入研究客戶行為，讓客戶能夠接受更高的價格。概念體系和延展本報告解決的問題價格預(yù)測與銷售計劃 405年上半年前片區(qū)價格自然增長率為 ％05年下半年片區(qū)均價為5500，則增長率為 ％。熱愛生活 /汽車 /朋友就象熱愛梅隴鎮(zhèn)一樣Enjoy Yourself梅隴鎮(zhèn)來了，生活 /城市 /朋友還會遠(yuǎn)嗎？Right now， right here。我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價值觀 ——Enjoy Yourself /喜歡自己的理由“ 喜歡自己的理由 ”價值觀可以不用說，但必須銘記在心，成為 Action的驅(qū)動力區(qū)別于北京人因 “ 中心 ” 而自大，上海人因 “ 上海 ” 而優(yōu)越，深圳人只因 “ 自我（實現(xiàn)） ” 而意氣風(fēng)發(fā)。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費者，如果你忽略他們，我們的房子就會被 PK掉。本報告解決的問題概念整合 3尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（ Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益 /價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值A(chǔ)B 找到項目的價值消費者：他們買什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個性立面大盤商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商二線拓展區(qū)現(xiàn)代感會所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商知名物管獨特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)—— 成就生活樂趣找到項目的價值開發(fā)商 /營銷人：我們做什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）分期開發(fā)主流市場項目操作空間大市場參與人投入度高—— 成就市場樂趣（ Market Visionaries）我們就此看到了交易雙方的一致性： EnjoyC 營銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強勢： “ 明天我們住在哪里？ ” ， “ 到東部去 ” ， “ 灣區(qū)物業(yè) ” 。其實我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個方面對自己更好一點。愛生活從愛自己開始 。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺的地方，而是一個避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的