【正文】 正在開發(fā)的有占地 1000畝的高新 目前，高新地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第 23位，銷售額與銷售利潤僅次于紫薇，名列西安房地產(chǎn)市場第二位，資產(chǎn)規(guī)模名列第一位。高新地產(chǎn)是西安房地產(chǎn)市場資產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)企業(yè)綜述西安項目戰(zhàn)略目標(biāo)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱高新地產(chǎn)）成立于一九九一年五月。 其中紫薇城市花園、紫薇田園都市等項目的策劃、建設(shè)均在市場上起到了巨大的轟動效應(yīng) ,得到社會各界的好評，同時為紫薇實業(yè)贏得了巨大效益。構(gòu)建了不斷完善的大服務(wù)體系。作為主出資人，將提供給紫薇實業(yè)大量的房產(chǎn)開發(fā)土地，為紫薇實業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。注重前期策劃和品牌塑造是紫薇成功的關(guān)鍵注重前期策劃和品牌塑造，紫薇創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)市場的多個第一西安第一家營造大環(huán)境概念的企業(yè)西安第一家引入策劃概念的企業(yè)西安第一家注重現(xiàn)場包裝和品牌塑造的企業(yè)西安第一家將房產(chǎn)引入商場來促銷宣傳的企業(yè)西安唯一一家在電視臺開辟欄目的開發(fā)商西安唯一一家舉辦全國房地產(chǎn)大型研討會的企業(yè)西安首家將 “紫薇 ”作為商標(biāo)在國家工商行政管理局注冊的開發(fā)商西安第一家潛心研究室內(nèi)空間與室外環(huán)境關(guān)系的企業(yè)紫薇無形資產(chǎn)價值已逾 11億元，銷售額與利潤率都居西安房地產(chǎn)市場首位大股東豐富的土地儲備是紫薇成功的基礎(chǔ) 西安紫薇實業(yè)發(fā)展有限公司的主出資人為西安高科（集團）新西部實業(yè)發(fā)展公司，出資人主要承擔(dān)西安高新區(qū)電子工業(yè)園、長安科技產(chǎn)業(yè)園、韋曲科技產(chǎn)業(yè)園、灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)工作，與相應(yīng)的園區(qū)管理辦公室合署辦公，在各園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作中承擔(dān)著從規(guī)劃、征地到土地配套全過程的科技園區(qū)開發(fā)建設(shè)工作。紫薇實業(yè)將依托紫薇地產(chǎn)品牌 ,充分發(fā)揮公司在管理和資源儲備等方面的優(yōu)勢，不斷提升公司在行業(yè)競爭中的市場份額，通過聯(lián)合其它房地產(chǎn)商，以互惠互利，協(xié)同發(fā)展的方式，帶動陜西房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，精心打造房地產(chǎn)行業(yè)的 “旗艦 ”企業(yè) ,力爭三年內(nèi)發(fā)展成為經(jīng)營 50億元以上資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并具備年開工面積 200萬平方米，交付面積 200 萬平方米的能力 。紫薇山莊： 紫薇山莊占地 1074畝，建筑面積約 。紫薇城市花園： 占地 156畝、 。 占地 2023畝，建筑面積 180萬 m2,此項目是西安乃至西部地區(qū)第一個真正意義上的 “大盤 ”。 公司及所開發(fā)的項目多次榮獲國家、省、市及有關(guān)部門的獎勵，是西安房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者。紫薇實業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)已完成的開發(fā)項目主要有紫薇花園、紫薇苑、歐洲世家、紫薇大廈、紫薇城市花園和紫薇商業(yè)廣場 ,截止 2023年 6月底，累計建筑面積50多萬 m2。v對周邊環(huán)境依賴性強。劣勢v單位開發(fā)成本高。v管理成本低。優(yōu)勢v開發(fā)時間短。v對開發(fā)商的設(shè)計能力、成本控制能力和對地段的判斷能力要求較高。v建設(shè)與周邊環(huán)境相匹配的單個樓盤。開發(fā)的思路開發(fā)的思路開發(fā)模式四：點式開發(fā)模式模式介紹v在城市的繁華地段，配套設(shè)施齊全的地段獲取小片開發(fā)的土地。保留上海石庫門住宅建筑風(fēng)貌、改變其內(nèi)部居住功能，賦予 “商業(yè)經(jīng)營 ”價值，以此滾動開發(fā)上海的老城區(qū)。v第三階段，在周邊地區(qū)開發(fā)現(xiàn)代化住宅小區(qū)，形成房地產(chǎn)綜合聯(lián)動效應(yīng)。v第二階段，擴大改造內(nèi)容，整修原有特色建筑，如整舊如舊一幢 20年代建造的荷蘭式屋頂石庫門住宅，同時穿插部分現(xiàn)代建筑，還建立 “石庫門博物館 ”、綜合商務(wù)樓以及帶有中西文化交流色彩的 “英語文化中心 ”等。一個融歷史、文化、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅以及房地產(chǎn)于一體的 “特色小區(qū) ”正式 “入市 ”。 一、二環(huán)之間黃金地段，交通十分便利，地理位置優(yōu)越資料來源：西安市招商引資網(wǎng)開發(fā)模式三：上海 “ 新天地 ” 舊城改造模式借鑒““ 新天地新天地 ”” 舊舊城改造獲得成城改造獲得成功功分階段、梯度分階段、梯度開發(fā)開發(fā)1999年初，香港瑞安集團選擇了盧灣區(qū)一個石庫門集中地塊著手進行改造和開發(fā)，到 2023年 2 月底，這個以黃陂南路、自忠路、馬當(dāng)路及太倉路為界被稱為 “新天地 ”的開發(fā)項目已初具規(guī)模，小區(qū)中的餐飲、娛樂、旅游等門店已有90％出租，不少人爭相要求租賃經(jīng)營。擬建商品住宅樓 20萬平方米總投資人民幣處于 興學(xué)巷以東，北火巷以南，環(huán)城西路以西，西關(guān)正街以北占地 94963． 333平方米 (折合142． 445畝，其中代拆城市規(guī)劃道路用地 33， 3南稍門什字西北角 占地約 12畝，擬建設(shè)臨街綜合樓一棟，配套樓一棟，面積，其中營業(yè)面積。計劃投資3紅廟坡地區(qū)騰遷改造項目 東大街建國巷騰遷項目開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀 (續(xù)）開發(fā)模式三： 2023年西安舊城改造項目一覽表項目名稱 地段 改造面積 需要資金 其他碑林博物館周邊保護性翻 (改 )建項目 專業(yè)化的拆遷公司使移民安置不再成為瓶頸v西安的舊城改造已進行了 10多年，移民安置方式由實物補償逐漸轉(zhuǎn)變成貨幣補償方式，使得安置程序大大簡單了。舊城改造有一定潛力v雖然西安的舊城改造已經(jīng)進行了多年，城區(qū)改造也進行了 2／ 3，但城區(qū)內(nèi)的黃金地段仍然有上世紀(jì)五六十年代建造的簡易房，致使黃金地段的土地利用率很低，造成國有土地資源的浪費。舊城改造的土地已經(jīng)由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為市場拍賣v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從2023年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。原有的城市規(guī)劃有可能束縛舊城改造的開展v最早提出都市板塊的天朗地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人表示，擬在西安市玉祥門外建設(shè)蔚藍 國際、蔚藍森林、蔚藍陽光和蔚藍云天等物業(yè)類型，希望做成一個都市板塊。舊城改造還沒有形成片區(qū)開發(fā) v老城區(qū)舊城改造的分量非常大，但在城區(qū)往往是一個開發(fā) 商開發(fā)一個單體樓的項目，沒有形成區(qū)域開發(fā)的概念，西安沒有人在都市里去談板 塊。開發(fā)模式三：西安舊城改造現(xiàn)狀“打造商業(yè)、服務(wù)中心 ”為舊城改造發(fā)展方向v根據(jù)西安市十五規(guī)劃 “中心市區(qū)集中發(fā)展 “井 ”字型都市商務(wù)軸線，形成功能更為突出的城市核心區(qū)，并按照多中心格局分散建設(shè)商業(yè)文化服務(wù)中心、商業(yè)街區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點。對房地產(chǎn)商的融資能力是一個考驗。 居民住戶作為房屋權(quán)人，維護自己的權(quán)益天經(jīng)地義，因此搬遷步調(diào)往往與開發(fā)商或者政府不一致，另外有些拆遷戶漫天要價，致使政府或開發(fā)商無法承受，從而 可能造成工期延長，增加開發(fā)成本。舊城區(qū)普遍市政基礎(chǔ)設(shè)施條 件較差，增加了舊城 項目成本。v由于舊城改造涉及人員眾多，牽涉各方面的利益，一旦成功，可以較容易形成品牌效應(yīng)。v雖然城區(qū)土地價格比郊區(qū)高 ,但開發(fā)成本相對郊區(qū)偏低 ,不用為市政配套發(fā)愁。因而開發(fā)商可以獲得政府的大力支持。模式特點一般由一家大的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合幾家小開發(fā)商共同開發(fā)。容易破壞整體的規(guī)劃。v可以大大縮短開發(fā)周期，避免因開發(fā)周期長而帶來的各方面風(fēng)險。開發(fā)模式二：城市邊緣統(tǒng)一規(guī)劃，數(shù)個開發(fā)商同時開發(fā)開發(fā)模式一開發(fā)模式二解決資金瓶頸問題、開發(fā)期太長問題為了共同占領(lǐng)市場，獲得規(guī)模效益，房地產(chǎn)企業(yè)開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，同時共同開發(fā)大片郊區(qū)土地。如楓葉新都市的杰座項目，由于設(shè)計思路老化不得不從新設(shè)計。西安的雅荷地產(chǎn)就是受政府政策變化影響較大的實例。v對資金要求較大，需要很強的融資能力。v規(guī)模開發(fā)可以大幅度降低土地成本和建筑成本。v郊區(qū)的樓盤環(huán)境上可以形成高綠化覆蓋率、風(fēng)格各異的景觀群落，便于形成區(qū)域性的獨特的風(fēng)格，樹立品牌形象。目前西安市場大規(guī)模開發(fā)主要以異質(zhì)開發(fā)和多品種開發(fā)為主，代表的樓盤如楓葉新都市、紫薇都市田園等。v異質(zhì)規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤類型單一，但檔次不同，品質(zhì)有別，風(fēng)格各異，目標(biāo)市場相對寬泛，所建樓盤高、中、低檔次齊備。從開發(fā)模式看，房地產(chǎn)開發(fā)一般有四種模式v城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā)v城市邊緣統(tǒng)一規(guī)劃，數(shù)個開發(fā)商同時開發(fā)v大規(guī)模舊城改造v點式開發(fā)模式開發(fā)模式一：城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā)城市邊緣大規(guī)模圈地 成片規(guī)劃 配套設(shè)施建 設(shè) 分期開發(fā)、分 期銷售政府公關(guān)能力政府公關(guān)能力一次性獲取大片土地對潮流的預(yù)知能力施工建設(shè)能力談判能力成功關(guān)鍵因素地塊的投資分析能力迎合市場的設(shè)計規(guī)劃不斷創(chuàng)新的項目策劃科學(xué)合理的規(guī)劃完善的配套設(shè)施建成施工管理能力市場推廣能力銷售能力成功銷售開發(fā)模式一：不同的市場定位，開發(fā)方式各異v 同質(zhì)規(guī)模開發(fā)　　在城市邊緣建設(shè)大規(guī)模社區(qū)，所開發(fā)的樓盤類型單一，檔次、風(fēng)格、品質(zhì)無差異，目標(biāo)市場狹窄，或以經(jīng)濟價位面向無產(chǎn)階級銷售，或以中等價位面向中產(chǎn)階級銷售，以薄利多銷方式獲得規(guī)模效益。內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款目前西安房地產(chǎn)開發(fā)資金的最主要來源是銀行貸款，同時銷售預(yù)收款和其他方式自籌也是資金主要來源2001年西安房地產(chǎn)開發(fā)資金來源v有實力的房地產(chǎn)公司正利用上市擴大資金的來源，使資金鏈更加穩(wěn)固。因此政府公關(guān)能力在獲取土地的過程中作用十分巨大，但隨著過渡期向市場導(dǎo)向期轉(zhuǎn)化，該能力將逐步弱化。 一般因素一般因素區(qū)域因素個別因素影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。－ 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個別性地產(chǎn)房產(chǎn)－ 房產(chǎn)是實現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體v房地產(chǎn)項目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價值，把它作為作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)。市場上還沒出現(xiàn)比較成熟的獨立的物業(yè)管理公司，少數(shù)有實力的開發(fā)商如高新地產(chǎn)，自辦物業(yè)公司一定程度緩解了物業(yè)管理不足的問題。 物業(yè)管理整體水平也不高物業(yè)管理水平不高大部分樓盤都是發(fā)展商自產(chǎn)自銷自管，很少委托物業(yè)公司管理的。付款方式簡單，西安市購房的付款方式以一次性付款和銀行按揭方式為主，個別樓盤有簡單的短期分期付款。尤其城北地產(chǎn)項目更為明顯 資料來源：業(yè)內(nèi)專家訪談樓盤銷售方式簡單，銷售水平較差除了楓葉新都市、紫薇城市花園、群賢莊等較少幾個知名樓盤外，其他大部分樓盤大都不設(shè)樣品房。如何進入西安精裝修商品房的市場空白將是業(yè)內(nèi)人士在未來一段時間內(nèi)須認(rèn)真思考的問題。裝修標(biāo)準(zhǔn)大都雷同 樓盤命名單一，缺乏商品意識 v西安市的商品住宅小區(qū)，絕大部分是以公司名稱、淺層次的歐陸風(fēng)等來命名，如鑫匯苑、瑞鑫苑、嘉匯大廈、雅荷花園、歐錦園、歐風(fēng)園等，全都是以上述角度來命名，象楓葉新都市、 E陽國際、紫薇城市花園等帶有商品房特點的樓盤命名還僅僅是個小小支流，這多少反映了西安市的房地產(chǎn)業(yè)尚未完全導(dǎo)入專業(yè)的市場化營銷包裝機制，開發(fā)商的市場導(dǎo)向、營銷意識還比較落后。如紫薇城市花園、楓葉新都市、群賢莊等平層大戶型基本都在150平米以上，躍層式住宅，最小的躍層戶型建筑面積都在 250平方米以上，最大的達 350平米。 v以 “國家級 2A住宅 ”楓葉新都市、紫薇城市花園為例，他們雖然有了中庭花園、幼兒園和小學(xué)、超市等配套建設(shè)，但對居民的活動、休閑和娛樂空間尚未充分重視，許多物業(yè)管理與服務(wù)功能尚未完全引入小區(qū)規(guī)劃。功能間隔方面還比較落后v西安住宅設(shè)計基本上還沒有脫離北方住宅半廳或小廳的傳統(tǒng)格局，即便是超大戶型，對廳的利用、衛(wèi)生間的配置、陽臺結(jié)構(gòu)的變化、各使用功能空間的劃分等方面，都還沒有跟上時代的步伐。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)：西安的物業(yè)管理是虧損的就樓盤產(chǎn)品而言目前西安市與發(fā)達城市還有一定距離（一）建筑外立面設(shè)計結(jié)構(gòu)呆板、色彩單調(diào) v結(jié)構(gòu)上大體保留了傳統(tǒng)住宅的建筑風(fēng)格，門、窗、陽臺、屋頂，無論造型還是線條，都不夠時尚、簡約、流暢，缺少現(xiàn)代建筑的美感。營銷人員的管理體系：激勵、考核措施活動管理、培訓(xùn)、團隊作業(yè)模式總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點、策略重點媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識。 廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對誰、傳達什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。各級合作單位對成本和工作量統(tǒng)計報量，編制預(yù)決算167。開發(fā)公司的對成本實行總量和階段性目標(biāo)控制，對報量、預(yù)決算審批認(rèn)可167。形成全面的167。監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進展167。各級合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進用過程精品保證工程總體精品形成層層落實的計劃控制體系：167。開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達167?？茖W(xué)、實用的規(guī)劃設(shè)計控制能降低工程成本的 60％～ 70％。招 標(biāo)選擇 評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格安全性衛(wèi)生性