【正文】 Copyright Centaline Group, 2023階段蓄客目標(biāo)　 樓棟 套數(shù) 蓄客目標(biāo)第一階段 6棟 692 1300第二階段 2。 Copyright Centaline Group, 2023推售建議四階段開盤，分批次推售，小批量，多頻次8月 1日 10月 1日 11月 27日 3月 26日 4月 23日 5日 29日6月 25日蓄客階段 推 6棟高層產(chǎn)品二房 299套三房 393套推出 3棟 超高層產(chǎn)品；四房 296套推 8棟 高層單位 。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目整體價(jià)值曲線圖原整體價(jià)值增值價(jià)值無(wú)江景物業(yè)一線江景物業(yè)一線江景物業(yè)增值無(wú)江景物業(yè)增值產(chǎn)品價(jià)值推售原則：一線江景和無(wú)江景房源互動(dòng)推售，價(jià)值拉升，提升整體價(jià)值體系具體運(yùn)用：Code of this report | 137169。1號(hào)2號(hào)3號(hào)7號(hào)8號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟Code of this report | 135169。景觀江景房，并位于中心園林景觀處；戶型全部為 93133㎡ 的三房?jī)蓮d。二線景觀江景房；全部為 8489㎡ 的兩房?jī)蓮d及 134151㎡ 的三房?jī)蓮d戶型。 3號(hào)樓與 2號(hào)樓一樣，為臨江一線江景房，并位于中心園林景觀處；帶空中花園，舒適度高。工程節(jié)點(diǎn)鋪排D3E5Code of this report | 134169。同期主體封頂。 Copyright Centaline Group, 2023競(jìng)爭(zhēng)分析：本案無(wú)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，干擾型競(jìng)爭(zhēng)主要為湘江世紀(jì)城、萬(wàn)科城、凱樂國(guó)際城、萬(wàn)國(guó)城 MOMA12月7月 8月 9月 10月 11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月湘江世紀(jì)城： 40萬(wàn)方， 88180，每月推出萬(wàn)科城： 3萬(wàn)，十字高層， 88140平米，凱樂國(guó)際城二期江景： 10萬(wàn)方， 88180平米萬(wàn)國(guó)城 MOMA： 8萬(wàn)方， 86160平米不等Code of this report | 133169。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)大勢(shì)：根據(jù)冰封期出現(xiàn)規(guī)律，長(zhǎng)沙樓市在 10年 9月 10月會(huì)是市場(chǎng)最冷淡時(shí)期， 11年 6月 8月樓市回暖4月 6月 2023年 6月 8月新政出臺(tái)，新項(xiàng)目降低預(yù)期，平價(jià)入市，市場(chǎng)開始出現(xiàn)價(jià)格平走局面長(zhǎng)沙價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)曲線市場(chǎng)相持，客戶進(jìn)入觀望，新老項(xiàng)目開始尾貨促銷，以求盡快回款，整體價(jià)格開始下浮。 長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)：10年 910月為長(zhǎng)沙樓市最冷淡期； 11年 68月為長(zhǎng)沙樓市回暖期。 按中原周期理論 ： 危險(xiǎn)期過(guò)后的蕭條期大約為： 1： 4~6216。 Copyright Centaline Group, 2023市場(chǎng)大勢(shì)：根據(jù)中原周期理論，長(zhǎng)沙樓市在 10年 9月 10月會(huì)是市場(chǎng)最冷淡時(shí)期， 11年 6月 8月樓市回暖。 Copyright Centaline Group, 202302040608010012094/01 95/01 96/01 97/01 98/01 99/01 00/01 01/01 02/01 03/01 04/01 05/01年 /月05/11樓價(jià)指數(shù)CCI_Mass私人住宅樓價(jià)走勢(shì)CCI_MASS中原地產(chǎn)研究部2023年 11月 25日注： 1) 樓價(jià)指數(shù)為中原城市大型屋苑指數(shù) CCI_Mass暴漲期 危機(jī)期 蕭條期復(fù)蘇期市場(chǎng)大勢(shì)：香港 10年樓市監(jiān)測(cè)圖與中原周期理論預(yù)測(cè)一致，內(nèi)地樓市發(fā)展水平不完善，成交規(guī)律與香港 94年 05年規(guī)律相似。 Copyright Centaline Group, 2023入市策略落地 ——D3如何順利銷售，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？客戶：以湖南為主，對(duì)全國(guó)鋪排推售：互動(dòng)式推售，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)格：市場(chǎng)比較，撇脂定價(jià)Code of this report | 128169。 Copyright Centaline Group, 20232023年9月 10月 11月 12月營(yíng)銷中心進(jìn)場(chǎng) 盛大開盤啟動(dòng)認(rèn)籌2023年 1月2023年2月 3月 4月 5月拓客整體鋪排針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶進(jìn)行全面強(qiáng)力拓客， 11月進(jìn)行地市級(jí)拓客啟動(dòng)中原轉(zhuǎn)借和狼騰Code of this report | 126169。圈層介入 重點(diǎn)突破針對(duì)地市客戶拓客 —— 商務(wù)客戶Code of this report | 124169。主要建議在地市的人流密集地，主要商業(yè)地帶；針對(duì)地市拓客 —— 巡展巡展Code of this report | 123169。項(xiàng)目前期的形象建立和品牌落地；216。主要建議在地市的強(qiáng)勢(shì)媒體北辰 —— 傳承湖湘我為七十三峰 北辰 —— 72峰之后 誰(shuí)是第 73峰針對(duì)地市長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 報(bào)廣報(bào)廣衡 陽(yáng) 日 報(bào)Code of this report | 122169。項(xiàng)目前期的形象建立和品牌落地；216。 建議在高速主要出入口或收費(fèi)站昭示性強(qiáng)的區(qū)域拉戶外，如： 京珠高速株洲段、郴州段等高速戶外攔截針對(duì)地市長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 戶外地市收費(fèi)站，號(hào)召力彰顯地！郴州邵陽(yáng)株洲衡陽(yáng)Code of this report | 121169。針對(duì)長(zhǎng)沙客戶拓客 —— 中原狼騰和全國(guó)資源Code of this report | 120169。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原優(yōu)勢(shì)中原 客戶資源庫(kù)銷售員 電話 CALL客 ， CALL中原平臺(tái)客戶資源，以及長(zhǎng)沙各項(xiàng)目客戶資源。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district中原 長(zhǎng)沙代理樓盤 ，各高檔項(xiàng)目客戶資源轉(zhuǎn)介：嘉盛國(guó)際、格蘭小鎮(zhèn)、恒基凱旋門、萬(wàn)科金域華府、卓越蔚藍(lán)海岸、卓越麓山別墅等高檔項(xiàng)目客戶群；中原中國(guó) 各大城市投資客戶資源轉(zhuǎn)介 ：如：深圳、上海、北京等大城市的投資客戶資源聯(lián)動(dòng)?？煽紤]跟蹤的重點(diǎn)客戶： 信用卡額度超高的客戶（白金卡）電子賬單。優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新營(yíng)銷渠道，擴(kuò)大覆蓋面，并直面消費(fèi)者，效果好。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district啟動(dòng)郵箱客戶直郵營(yíng)銷渠道，鎖定重點(diǎn)人群，跟蹤潛在客戶。 Copyright Centaline Group, 2023深入 “ 鴻銘中心、 “ 惟一星城、 “ 亞華香舍 ” 、 “ 王府花園 ” 、 “ 夢(mèng)澤園 ” 等社區(qū)及單位挖掘客戶。 Copyright Centaline Group, 2023Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務(wù)客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場(chǎng) 、 重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商會(huì) 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動(dòng)，進(jìn)行圈層挖掘。Code of this report | 114169。Code of this report | 113169。Code of this report | 112169。Code of this report | 111169。 Copyright Centaline Group, 2023資源整合，集中運(yùn)營(yíng)時(shí)間：結(jié)合開盤的時(shí)機(jī)，正式啟動(dòng)北辰社；目的：對(duì)現(xiàn)有客戶資源實(shí)現(xiàn)更好的管理機(jī)制；通過(guò)專業(yè)客戶資源的管理，吸納更多的新客戶資源為本案積累客戶。 圈層客戶：如中國(guó)銀行所有員工、證券銀行及移動(dòng)大客戶月消費(fèi)額在500元以上的。 Copyright Centaline Group, 2023216。 房地產(chǎn)門戶：搜房、 0731網(wǎng)。 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)的力量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體價(jià)值的 宣導(dǎo) ；216。主要建議在瀟湘晨報(bào)和長(zhǎng)沙晚報(bào)北辰 —— 傳承湖湘我為七十三峰 北辰 —— 72峰之后 誰(shuí)是第 73峰針對(duì)長(zhǎng)沙長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 報(bào)廣報(bào)廣Code of this report | 108169。項(xiàng)目前期的形象建立和品牌落地；216。 建議在市中區(qū)昭示性強(qiáng)的區(qū)域拉戶外，如： 五一路、東塘、侯家塘商圈、井灣子本案戶外攔截針對(duì)長(zhǎng)沙長(zhǎng)期 性渠道推廣 —— 戶外Code of this report | 107169。 Copyright Centaline Group, 2023目標(biāo)客戶地圖長(zhǎng)沙客戶主要來(lái)源于 10大商圈、板塊市府板塊五一商圈省委板塊東塘商圈雨花商圈紅星、井灣子商圈 武廣新城星沙板塊城北板塊衡陽(yáng)煤礦產(chǎn)業(yè)瀏陽(yáng)花炮產(chǎn)業(yè)常德煙草產(chǎn)業(yè)湘西礦產(chǎn)郴州煤礦產(chǎn)業(yè)冷水江漣源湖南省客戶主要來(lái)源于郴州、衡陽(yáng)、湘西等礦業(yè)地區(qū)及有明顯產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域Code of this report | 106169。 Copyright Centaline Group, 2023湖湘情節(jié)的湘籍客戶在外奔波多年，代表了一代湖湘人的功成與名就；落葉歸根，夢(mèng)牽縈繞的瀟湘故土；他們見識(shí)廣博，品位卓著，追求地段的核心，追求資源的奢享，追求生活的品味。 Copyright Centaline Group, 2023省會(huì)情節(jié)的地市客戶14市洲，他們擁有自己的成就，但長(zhǎng)沙是他們的單級(jí)向往，他們希望在長(zhǎng)置業(yè)他們希望在長(zhǎng)沙最核心的區(qū)域擁有價(jià)值居所在一省之上，擁有最奢華的都會(huì)榮耀，在省會(huì)核心，尋求品質(zhì)和身份的價(jià)值支撐。 Copyright Centaline Group, 2023實(shí)現(xiàn) D3區(qū)消化的區(qū)域客戶城市豪宅情節(jié)的長(zhǎng)沙客戶 省會(huì)情節(jié)的地市及湘籍客戶Code of this report | 102169。216。特別是私營(yíng)老板，占到 42%。特別是自主生意人較多，占到 35%。同時(shí)五一商圈約 10%，外地約 10%。 Copyright Centaline Group, 2023?支撐嘉盛國(guó)際破 “萬(wàn) ” 的客戶來(lái)源區(qū)域： 主要來(lái)自商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚的侯家塘及周邊。216。客戶來(lái)源： 乾臺(tái)成交客戶以長(zhǎng)沙本人為主，占 44%，同時(shí)省外客戶占了 40%（湘西、郴州、邵陽(yáng)），這與過(guò)年返鄉(xiāng)過(guò)年有很大關(guān)系，比例也較大；地州市客戶以長(zhǎng)沙周邊地州市為主。 Copyright Centaline Group, 2023頂級(jí)平層豪宅奧園乾臺(tái)的買單客戶客戶偏好： 客戶主要為項(xiàng)目所處的地段、項(xiàng)目環(huán)境、園林、升值潛力及樓牌品質(zhì)買單，成交中有部分客戶對(duì)于 8大智能系統(tǒng)表現(xiàn)出濃厚興趣置業(yè)目的： 客戶以改善型居住及自住兼投資為主，自住客戶占 50%，投資客占到一定比重 21%，自住兼投資客戶有 19%，投資客戶主要看中總價(jià)相對(duì)較低的乾臺(tái)單位?？蛻魜?lái)源： 主要來(lái)源于雨花區(qū)和省內(nèi)其他地州市（邵陽(yáng)、湘西、郴州等），地市高端客戶的挖掘?qū)?xiàng)目成交有重大影響；客戶職業(yè)： 成交客戶以私營(yíng)業(yè)主為主，占 46%，中高層管理者占 24%216。吸引客戶的首先是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的位置，周邊配套以及城市中心地段稀缺的大戶型板樓也是影響其是否購(gòu)買的重要因素。根據(jù)中原長(zhǎng)沙中心區(qū)豪宅操作項(xiàng)目的成交客戶分析Code of this report | 98169。 Copyright Centaline Group, 2023尋找高端項(xiàng)目的本區(qū)域目標(biāo)客群奧林匹克花園 省外和地市客戶 促成了中原進(jìn)場(chǎng)后月均去化 30套平層乾臺(tái)！嘉盛國(guó)際 市中心區(qū)域的客戶， 締造長(zhǎng)沙樓市傳奇，售創(chuàng)長(zhǎng)沙樓價(jià)破萬(wàn)記錄。 Copyright Centaline Group, 2023整體營(yíng)銷推售鋪排結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析，銷售節(jié)點(diǎn)安排如圖：10年 9月 10月 11月 2月 3月 4月蓄客 開盤銷售蓄客 二次開盤四次開盤11年 1月12月正常開售三次開盤蓄客5月D3區(qū)推出E5區(qū)推出Code of this report | 96169。 Q2： D3如何順利銷售，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)？項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須解決的兩個(gè)核心問(wèn)題Code of this report | 94169。 Copyright Centaline Group, 2023216。 Copyright Centaline Group, 2023深圳中原強(qiáng)大的三級(jí)市場(chǎng)資源平臺(tái)Code of this report | 91169。 Copyright Centaline Group, 2023深圳設(shè)立項(xiàng)目相對(duì)固定分銷售中心n 湖南駐深圳辦事處芙蓉賓館 或附近酒店設(shè)立北辰深圳分銷售中心，直接面積深圳客戶銷售。 Copyright Centaline Group, 2023推廣活動(dòng)：　　　　 2023財(cái)富之夜u邀請(qǐng)上海 /深圳金融、證券、銀行、保險(xiǎn)、企業(yè)家等知名人士參加u充分挖掘本項(xiàng)目的投資價(jià)值點(diǎn)和未來(lái)升值潛力u通過(guò)當(dāng)?shù)馗呒?jí)財(cái)富階層的與會(huì)與言論，進(jìn)行媒體造勢(shì)，樹立品牌形象—— 深圳行活動(dòng)渠道：引爆項(xiàng)目投資價(jià)值Co