【正文】 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:04:22 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 沒有萬一僥幸，只有萬全準(zhǔn)備！ 境德地產(chǎn)在服務(wù)項(xiàng)目的過程中 ,經(jīng)歷著汗水和喜悅 , 將 客戶的成功 作為 工作的最好衡量標(biāo)準(zhǔn) 。 住宅部分銷售及回款建議 在境德的字典中只有 “ 0” 和“ 1” “ 0”無終點(diǎn)也無起點(diǎn)，永遠(yuǎn)是終點(diǎn)也永遠(yuǎn)是起點(diǎn)，對(duì)待每一件事永遠(yuǎn)充滿激情全身心投入。 準(zhǔn)備期 開盤期 熱銷期 認(rèn)籌期 2023516 2023826（周日） 20231117 工程節(jié)點(diǎn)支持 銷售體驗(yàn)區(qū)開放 主體施工滿足預(yù)售 售樓部開放 清盤期 持續(xù)銷 12年年底前后 12年 34月 主體封頂 2023926 銷售周期控制 營銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 售樓部亮相 2023年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 3月 前期 蓄勢(shì)期 認(rèn)籌期 開盤熱銷期 清盤期 準(zhǔn)備期 11月 12月 1月 2023年 工 程 線 銷 售 線 動(dòng)工 177。 另拐角樓面積 5300 2 5777 50 / / 計(jì)入 4總量 3 18600 162 1576 1200 0 4 5585 50 810 含 2商業(yè) 合計(jì) 33442 294 2023 項(xiàng)目住宅部分總銷金額 約 10136 萬元；商業(yè)部分總銷金額約 4030 萬元 ； 住宅商業(yè)總銷額合計(jì)約 . 住宅價(jià)格按 3031元 /㎡ ，商鋪整體（一二層）均價(jià)按 5000元 /㎡ 計(jì)。 4樓共 50套， 11,30套； 22,20套 戶型編號(hào) A802B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 84% 客戶定位 中 產(chǎn)品特點(diǎn) 80平米二房二廳 得房率 83% 小高層公寓， 南北通透 獨(dú)立玄關(guān) 分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺(tái) 80系列緊湊二房 兩分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 產(chǎn)品戶型參考 戶型編號(hào) A902B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 72 平方 平方 85% 客戶定位 中 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米二房二廳 得房率 85% 小高層公寓， 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺(tái) 90系列舒適二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 產(chǎn)品戶型參考 空調(diào)位 三分離衛(wèi)生間 廚房和餐廳互動(dòng)性較好 臥室都帶凸窗 獨(dú)立工作陽臺(tái) 獨(dú)立玄關(guān)收納 戶型編號(hào) A1003B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 86% 客戶定位 中、高 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米三房二廳 得房率 85% 小高層公寓， 三分離衛(wèi)生間 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 1舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺(tái) 100系列緊湊三房 產(chǎn)品戶型參考 三分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 獨(dú)立工作陽臺(tái) 廚房與餐廳互動(dòng)較好 次臥固定收納 戶型編號(hào) A1153B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 82% 客戶定位 中、高 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米三房二廳 得房率 83% 18層電梯公寓， 兩梯三戶，品質(zhì)更高 南北通透 廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 三分離衛(wèi)生間， 方便多人同時(shí)使用 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺(tái) 115系列精致三房 餐廳與客廳互通 產(chǎn)品戶型參考 小高層、高層；戶型：三室二廳，建筑面積： 100115平米 產(chǎn)品戶型參考 產(chǎn) 品 優(yōu) 化 規(guī)劃 景觀 建筑 戶型 配套 社區(qū)商業(yè)配套建議 1 西側(cè)臨 107商業(yè)，洗浴休閑、金融配套為主 社區(qū)生活配套和餐飲為主 社區(qū)內(nèi)部棋牌等休閑娛樂、社區(qū)配套用房 社區(qū)商業(yè)配套建議 2 快捷酒店 社區(qū)生活配套和餐飲為主 底部商業(yè)取消 西側(cè)臨 107商業(yè)，洗浴休閑、金融配套為主 社區(qū)商業(yè)配套建議 備注：前期銷售賣點(diǎn)，經(jīng)營后期，可轉(zhuǎn)為以洗浴休閑娛樂商業(yè)為主進(jìn)行外包，讓物業(yè)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 16M 控制商鋪進(jìn)深，減小到 （具體參照總平圖）； 調(diào)整為 戶型優(yōu)化建議 ——1樓 結(jié)合 1樓的實(shí)際情況： 1樓東西總體長 77米，建議在設(shè)計(jì)戶型組合時(shí)，采用兩房與三房相結(jié)合、 2房單元與 3房單元搭配的布局形式，如中間單元為緊湊三房，兩端單元為緊湊兩房 1樓戶型布局示意圖 緊湊 兩房 緊湊 三房 緊湊 兩房 緊湊 三房 戶型配比建議 —— 主力戶型為緊湊兩房 80平米左右，緊湊小三房 95~100平米三房一廳，110平米左右的三房兩廳，功能齊全，面積緊湊。（可比較總體收入） 弊 ——1壓縮了樓間距 2占用景觀綠地 3降低整個(gè)小區(qū)的品質(zhì) 4影響住宅部分售價(jià) 5超長進(jìn)深，采光差，降低了商鋪的品質(zhì)，影響商鋪價(jià)格提升空間。 戶型優(yōu)化建議 ——3樓 戶型細(xì)節(jié)需進(jìn)一步調(diào)整 調(diào)整后：兩梯三戶 兩房 三房 三房 調(diào)整前：兩梯四戶 二房 一房 一房 三房 與左側(cè)邊單元對(duì)稱 戶型優(yōu)化建議 ——1樓 19M 22M 原方案中（戶型平面圖）商鋪進(jìn)深 19米。 ?建筑色彩，建議以偏暖色系為主 ?建筑立面，可兩段式，亦可以三段式 產(chǎn) 品 優(yōu) 化 規(guī)劃 景觀 建筑 戶型 配套 戶型定位原則 空間實(shí)用、功能合理、尺度適中，刪除多余的與浪費(fèi)的面積，追求零浪費(fèi)，降低置業(yè)門檻（總房款）。 ?原有六層拐角樓保留（ 5300平米）的情況下 在規(guī)劃上要與 1樓底商、宗地西側(cè)臨 107國道商業(yè)形成有機(jī)銜接，考慮到商業(yè)規(guī)模及整體小區(qū)品質(zhì)，建議取消 3號(hào)一層底商 ?如取消六層拐角樓的情況下 商業(yè)可按現(xiàn)行規(guī)劃方案執(zhí)行 關(guān)于商業(yè)規(guī)劃優(yōu)化建議 規(guī)劃優(yōu)化建議 產(chǎn) 品 優(yōu) 化 規(guī)劃 景觀 建筑 戶型 配套 景觀優(yōu)化建議 景觀優(yōu)化原則 —— 參與性強(qiáng)、有主題、線性與節(jié)點(diǎn)相結(jié)合； 小投入、出效果，有特色、靚點(diǎn)； 景觀風(fēng)格 ——園林特色，因面積有限，多以“ 庭院景致 ”形式體現(xiàn)，同時(shí)引入“水元素”作為點(diǎn)綴 ， 后期可與綠化用水相結(jié)合。 、建筑灰空間的利用。造型別致講究，樓頂綠化，成為小區(qū)的亮點(diǎn)之一。充分挖掘臨街面（臨 107國道）功能，最大化利用邊側(cè)土地的價(jià)值。 來源：城西南客戶為主，主要是城西南第一次臵業(yè)者及外地生意人 職業(yè)：個(gè)體商戶、企事業(yè)中層員工等 行業(yè)：建材、汽貿(mào)、醫(yī)生、貿(mào)易批發(fā)、食品加工等 目的：居住為主，部分長期儲(chǔ)值 年齡： 2535歲 收入：家庭年收入 6萬元以上 核心客戶 重要客戶 其他客戶 來源：城西南以及周邊鎮(zhèn)的其他地區(qū) 職業(yè)：泛公務(wù)員、商貿(mào)、物流業(yè)從業(yè)人員 行業(yè)：食品加工、汽貿(mào)等 目的：居住、儲(chǔ)值、父母養(yǎng)老 年齡： 3550歲 收入：家庭年收入 10萬元以上 周邊 3公里內(nèi)客戶群 項(xiàng)目地公交覆蓋的范圍內(nèi)城區(qū) 其它區(qū)域的外出生意人（郾城區(qū)、西城區(qū)） 隨機(jī)客群 次主流客群 主流客群 [原居民群需求特征 ] ?周邊第一代居民的改善住房需求； ?原居住家庭衍生分化產(chǎn)生的購房需求； ?生活工作與此區(qū)域密切相關(guān)客群的居住需求； 主流客群： [專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶等客群需求特征 ] ? 文化不一定高 /素質(zhì)普通 /品味一般，新興樸實(shí)型消費(fèi)群體； ? 理智 /客觀 /現(xiàn)實(shí)； ? 注重產(chǎn)品實(shí)用性和整個(gè)社區(qū)的氣質(zhì) . [尋求低價(jià)的市區(qū)外沿市場(chǎng) ] ? 市內(nèi)普通階層或漯河本地不是太富裕的客群； ? 資金不多，在市區(qū)已經(jīng)難覓這樣價(jià)位的樓盤，迫使他們購房沿軌道交通向外延伸； 出生于 70年代以后，地域概念不強(qiáng)，注重交通便捷性和產(chǎn)品； ? 外地來漯的知識(shí)型新青年移民（新漯河人） ? 本區(qū)域內(nèi)獨(dú)立于家庭、追求時(shí)尚的青年群體 次主流客群需求特征： [市區(qū)企事業(yè)單位中層需求特征 ] ?該類客群資本并不雄厚，在市區(qū)好地段買房資本不足，把購房目標(biāo)向外轉(zhuǎn)移； 項(xiàng)目背景 區(qū)域市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析 開發(fā)戰(zhàn)略 銷售周期 優(yōu)化產(chǎn)品線 提升競(jìng)爭力 產(chǎn)品優(yōu)化建議與競(jìng)爭力分析 規(guī)劃 戶型 建筑 配套 風(fēng)格 規(guī)劃為靈魂，戶型乃基礎(chǔ)，建筑是形象，景觀、配套是附加值 現(xiàn) 狀 分 析 項(xiàng)目整體鳥瞰 現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)價(jià)： ?建筑高低錯(cuò)落，天際線落差明顯； ?遠(yuǎn)觀，建筑色彩明快、柔和，不乏亮麗，品質(zhì)感較強(qiáng)； ?單獨(dú)近觀，效果略輸于遠(yuǎn)觀。而對(duì)其他各區(qū)域消費(fèi)人群的吸引上，本項(xiàng)目要弱于淞江新區(qū)和依靠西客站發(fā)展的西城區(qū)。 看中房屋質(zhì)量。 價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭 35% 收入不是很高，還處于事業(yè)的起點(diǎn)或者奮斗期。 房屋時(shí)孩子健康成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。 社區(qū)環(huán)境、周邊配套 注重家庭的望子成龍家庭 15% 以孩子為生活核心，小孩的健康成長使他們精神上的寄托。對(duì)價(jià)格也較敏感 關(guān)心健康的老齡化家庭 22% 家庭結(jié)構(gòu)趨同老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。 社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、理念。 思想觀念多元化，注重個(gè)性、品位和自我享受。 社區(qū)品牌，規(guī)模，檔次，景觀、物業(yè)服務(wù)及購買人群等綜合性因素。 商業(yè)價(jià)值定位 經(jīng)分析，我司對(duì)項(xiàng)目的主要對(duì)比個(gè)案對(duì)項(xiàng)目影響所占的權(quán)重如下： A： Wa=40 B： Wb=30 C： Wc=15 D: Wc=10 E: Wc=5 項(xiàng)目 指標(biāo) 本案 A B C D E 均價(jià)（元 /平方） Px Pa=5400 Pb=3400 Pc=4790 Pd=3400 Pe=6750 位置 23 15 16 18 17 20 21 環(huán)境 25 10 10 12 15 20 23 交通 9 7 7 6 7 8 8 配套 13 5 5 8 7 10 11 規(guī)模 8 5 3 4 3 5 6 產(chǎn)品 22 15 13 14 10 16 18 合計(jì) Q總 =100 Qx=57 Qa=54 Qb=62 Q