【正文】 工程造價 低 — 高 — 開發(fā)總成本為 8686萬元 盈利指標 高 — 低 — 1143萬元 銷售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長 — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長 施工量大 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 81 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實施，方案規(guī)劃設計費為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個銷售底價，高出部分作為被委托方銷售所得； ? 被委托方定期按銷售進度向委托方支付銷售進度款； ? 委托方負責項目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費用（標準雙方商定）； ? 被委托方負責項目的廣告宣傳、銷售人員工資提成以及服裝等相關銷售費用； 20231 82 謝 謝 :54:1708:5408::54 08:5408:54::54:17 2023年 1月 23日星期一 8時 54分 17秒 演講完畢，謝謝觀看！ 。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 80 兩種方案優(yōu)劣對表： 新方案 舊方案 市場風險 低 — 產品創(chuàng)新，迎合潮流。 新方案里，購房者實得面積為 22400平米。 ?通過規(guī)劃設計的調整，制造市場亮點，產生差異化市場，進入產品真空地帶，避開同類產品的競爭焦點，以達到避實就虛、爭取戰(zhàn)略主動、規(guī)避市場風險的目的。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 75 ?通過項目規(guī)劃設計的調整，全面提升項目的品位與檔次，以達到全面提升產品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進行其他項目的開發(fā)奠定基礎。 ?在成本提升不多的前提下，通過規(guī)劃設計的改變，給予消費者更大的實惠與利益，同時滿足其對居住空間的要求以及精神上的要求。具體建議如下： ?不改變項目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項目的開工要求。 ?面對理性消費者應體現(xiàn)產品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。 項 目 再 定 位 建 議 20231 70 三、規(guī)劃理念 ?時尚而不高檔、實用而不奢華； ?獨特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價值明顯。 ?中小私營公司的老板、大公司與大單位的中高級白領階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標消費者。 ?其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個性”。 項 目 再 定 位 建 議 20231 69 目標客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 項 目 再 定 位 建 議 20231 68 二、消費者定位 目標客戶群描述 ? 公司的中高級職員、個體私營的小老板。 ? 產品本身的價值與河景的融合程度是項目開發(fā)成功與否的關鍵。 ? 工程造價高 ? 工程周期長 ? 市場風險高 ? 銷售周期長 ? 盈利指標低 項目 S W O T 分析 20231 66 第四部分 項目再定位建議 ?市場定位 ?消費者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 20231 67 一、市場定位 ? 對成都河居文化的再認識。 項目 S W O T 分析 20231 64 三、項目機會點（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設計上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經濟大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價格呈現(xiàn)下降走勢， 項目的機會點較少 。如：單層建筑面積僅為 952平方米，且全部是市場上空置率最高的平層設計。 如：住宅部分戶型設計缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場供求有較大出入，市場競爭力不足。 項目 S W O T 分析 20231 60 二、項目劣勢（ Weakness） 地理位置的局限性 ?項目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶； ?底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離； ?項目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套； 項目 S W O T 分析 20231 61 原規(guī)劃設計方案局限性 ?無特色： 項目目前的規(guī)劃設計方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個性，特別是在本區(qū)域內眾多特色樓盤的包圍下（如“ C型圍合”的國嘉華庭，“風車格局”的長城園，歐式雙塔樓的“錦江新時代”），更顯蒼白無力。 項目 S W O T 分析 20231 59 項目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較??； ?銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。 ? 配套：因為該區(qū)域的地理位置優(yōu)越，消費者對小區(qū)配套無特殊要求。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 56 其它： ? 環(huán)境：消費者對環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。 ? 消費者屬于輕度價格敏感者，更講究性價比。 ? 對多層的承受價格為 3000~3500元 /平米（均價）。 ? 注重景觀，講究開窗見景、戶戶見景等。 ? 消費者更傾向于方正、規(guī)則的條式結構，對點式結構的認可度較低。 ? 在多層與電梯公寓的選擇中，消費者往往傾向于前者，但對于個性化的、精彩紛呈的、性價比高的電梯公寓來說，消費者則趨之如鶩。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 50 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價格走勢 （表中電梯公寓為起價） 項目 名稱 項目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價格 盤谷花園 領事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 51 項目 名稱 項目 地址 202Q1 2000、Q2 2000、 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 52 大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽 項目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9