【正文】 。 ? 2023年 10月 20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權(quán)房糾紛訴農(nóng)民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r(jià)款，而沒有涉及土地增值和溢價(jià)部分。 案例 小產(chǎn)權(quán)房 2 ? 2023年 12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。 ? 于是， 2023年 12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還房屋。這樣的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，由于現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)民自己的住房和宅基地只能在農(nóng)民之間買賣流轉(zhuǎn)，因此，當(dāng)初雙方這一買賣不能獲得國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，亦不受法律保護(hù)。法官認(rèn)為，如果靳先生不履行法院判決，法院強(qiáng)制執(zhí)行該案子時(shí)，也只能執(zhí)行靳先生的房產(chǎn)，而這又走了個(gè)怪圈，讓案件回到了起點(diǎn)。法院據(jù)此判決，靳先生在判決生效１０日內(nèi)，除返還代小姐購房款５萬元外，還應(yīng)賠償代小姐因合同解除造成的損失99840元，而代小姐則需支付靳先生６年來的租金 21360元。 案例 小產(chǎn)權(quán)房 1 ? 而靳先生則提出，代小姐應(yīng)支付６年來的租金計(jì) 37795元。法院判決解除雙方的購房合同后，給她帶來了巨大經(jīng)濟(jì)損失，其中裝修費(fèi) 47805元，該房屋升值給其帶來經(jīng)濟(jì)損失 元，合計(jì) 242805元。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款５萬元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的５．５萬元。因此靳先生要求解除雙方購房合同并返還房屋的訴訟請(qǐng)求得到了法院的支持。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在2023年６月簽訂的購房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時(shí)才知道，這種房屋屬于農(nóng)村集體自主開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理過戶手續(xù)。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫在內(nèi)共１３０多平方米的房子絕對(duì)可以讓代小姐安居樂業(yè)。 背景： ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果 ? 城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢(shì) ? 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物 ? 提高土地利用效率，參與市場(chǎng)競爭的客觀需要 形式 ? 轉(zhuǎn)包 ? 租賃 ? “四荒”拍賣 ? 承租轉(zhuǎn)包或返包 ? 轉(zhuǎn)讓 ? 入股 （二）農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式 ?涵義 ?農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn) ?根據(jù) 《 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 》 第四條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。 農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得 ?依法承包經(jīng)營取得 ?通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得 ?依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ?依法用作宅基地、自留地、自留山 ?其他方式取得 （二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn) ?農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確認(rèn) ?根據(jù) 《 土地管理法 》 第十一條以及 《 土地管理法實(shí)施條例 》 第四條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。 （二）法律規(guī)定 ?抵押權(quán)的設(shè)立與登記：房地分管體制 ?抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記 ? 抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的 注銷登記 ? 因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的 過戶登記 ? 以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)， 處分 土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金 （三）合同 特征 ? 抵押合同是 從屬合同 ，附屬于以擔(dān)保債務(wù)為內(nèi)容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅 ? 土地使用權(quán)抵押合同只能由土地使用權(quán)人與債權(quán)人簽訂，土地使用權(quán)人與債務(wù)人須為同一人 ? 抵押合同是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生，是抵押權(quán)成立的要件之一 ? 抵押合同經(jīng)有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而生效，其有效期為抵押登記 3個(gè)月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止 條款 ?抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所 ?主合同的主要內(nèi)容 ?抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件 ?當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù) ?當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng) 違反抵押合同的法律責(zé)任 ? 停止侵害 ? 消除危險(xiǎn) ? 恢復(fù)原狀 ? 賠償損失 ? 重新提出擔(dān)保等 第五節(jié) 農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理 一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn) 農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得 ? 農(nóng)民集體土地所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民集體對(duì)屬其所有土地的 共同共有 關(guān)系。不要被合同中的這類承諾所誘惑。 ?二、由于“優(yōu)先承租權(quán)”沒有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性保障，建議在合同中約定足夠程度的違約責(zé)任，以防止出租人在利益驅(qū)使下違約將房屋租賃給第三人。 ?本案例的啟示： ?一、“優(yōu)先承租權(quán)”并非是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同約定的“優(yōu)先承租權(quán)”無法對(duì)抗不知情的善意第三人。然而，原、被告關(guān)于 “ 優(yōu)先承租權(quán) ” 的約定也并非無效條款，對(duì)被告具有合同的拘束力。結(jié)合本案，第三人與被告簽訂房屋租賃合同時(shí)，對(duì)原、被告之間的 “ 優(yōu)先承租權(quán) ” 的約定并不知情，不存在與被告合謀損害原告利益的惡意，因而屬于善意第三人，不屬于 “ 惡意串通 ” ，故第三人與被告之間的合同應(yīng)是合法有效的。故本案中的關(guān)于 “優(yōu)先承租權(quán) ” 約定合法有效，但效力僅限于約定人之間，對(duì)善意第三人不產(chǎn)生約束力。 ?(2)那么，沒有法律強(qiáng)制規(guī)定而合同約定的 “ 優(yōu)先承租權(quán) ” 的效力如何？雖然我國現(xiàn)行法律沒有 “ 優(yōu)先承租權(quán) ” 的規(guī)定，但有關(guān)法律、行政法規(guī)也并沒有禁止合同當(dāng)事人約定這種權(quán)利，因此只要這種約定是雙方經(jīng)過協(xié)商一致，就應(yīng)認(rèn)為約定有效而受法律保護(hù)。 ?(1)在原告與被告簽訂的房屋租賃合同中，雙方約定了原告的“ 優(yōu)先承租權(quán) ” ，即原告在同等的條件下有優(yōu)先承租房屋的權(quán)利。 ?問：原告的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑? ?【 法律分析 】 ?本案中被告與第三人簽訂的合同是否有效是爭議的焦點(diǎn)。被告認(rèn)為自己已與第三人達(dá)成了協(xié)議，不能再反悔，因而拒絕了原告的要求。此時(shí)，第三人某電腦公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金 2200元；被告乙在未告知原告甲的情況下將此房以每月 2200元的租價(jià)租給第三人丙，合同簽訂后雙方辦理了房屋租賃登記手續(xù)。合同期滿前后，原、被告曾多次商談續(xù)租事宜。 特征： ? 土地使用權(quán)出租也是一種 民事法律行為 ，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)、信用等民法原則 ? 土地使用權(quán)出租是出租人在 保留土地使用權(quán) 的前提下，把 部分土地使用權(quán)能 租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)的轉(zhuǎn)移 ? 出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊 ? 土地使用權(quán)出租后， 出租人 仍需 繼續(xù)履行 出讓合同規(guī)定的義務(wù) ? 土地使用權(quán)出租主體是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人 ——國家或代表的出讓主體 ? 土地使用權(quán)出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租 （二）合同 ? 合同主要條款 ? 合同標(biāo)的：出租土地 ? 租期 ? 租金：地價(jià)評(píng)估 ? 使用條件：出讓合同規(guī)定 ? 違約責(zé)任 ?違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任 ? 土地使用權(quán)出租合同經(jīng)到有權(quán)登記機(jī)關(guān)登記生效后，出租人應(yīng)按合同規(guī)定將土地使用權(quán)交付承租人使用，不按時(shí)交付，應(yīng)償付違約金 ? 出租人未按合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)提供土地，使承租人達(dá)不到對(duì)土地使用目的，承租人有權(quán)要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此而造成的損失 ? 承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時(shí)，除補(bǔ)交租金，應(yīng)償付違約金 ? 由于承租人使用不當(dāng)，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復(fù)原有狀況，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 ? 承租人將租賃土地非法轉(zhuǎn)租或進(jìn)行非法活動(dòng)的，出租人有權(quán)解除合同 租賃期限屆滿承租人能否主張“優(yōu)先承租權(quán)”？ ?【 案情介紹 】 ?2023年 5月，原告甲與被告乙簽訂了一份房屋租賃合同。另外，當(dāng)時(shí)該宗地正處于人民法院的查封之下， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 37條明確規(guī)定： “ 查封房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓， ? 所以，于都縣某公司在本案中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為時(shí)不合法的，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)無效的。 ? 無償取得的土地使用權(quán)若轉(zhuǎn)讓，須先由使用人與土地管理部門簽訂合同，補(bǔ)交土地出讓金。 ?本案的焦點(diǎn)為原、被告間的合同是否有效？而解決這一問題的關(guān)鍵在于正確認(rèn)識(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 ? 依照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，只有通過有償取得的國有土地使用權(quán)，才可以轉(zhuǎn)讓。 ? 請(qǐng)問：法院會(huì)怎樣判？ 【 裁判結(jié)果 】 ? 2023年 5月 25日贛州市中級(jí)人民法院就本案作出了（ 2023）贛中民一初字第 32號(hào)判決，判決如下： ?一、原告王某與被告于都縣五交化公司簽訂的 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 及 《 補(bǔ)充協(xié)議 》 無效； ?二、由被告于都縣五交化公司返還給原告王某人民幣 50萬元，并支付該款利息（自 2023年 11月 22日始至還清之日起，利率按銀行同期貸款利率計(jì)算），利隨本清，限在本判決發(fā)生法律效力后 10日內(nèi)一次付清。 3月 30日，于都縣土地交易中心與第三人王春招簽訂 《 土地成交確認(rèn)書 》 ，第三人依約定支付了該土地的全部成交款。 2023年 2月，于都縣土地交易中心經(jīng)于都縣政府批準(zhǔn)，于都縣國土局決定，將被告使用的紅旗大道 14號(hào)國有土地 1658平方米掛牌公開出讓。合同簽訂后，原告按被告要求，于當(dāng)日下午將定金 50萬元交給被告。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。