房地產(chǎn)估價(jià)-5(參考版)
2025-01-08 21:34本頁(yè)面
【正文】 34 解： (1)計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi) = (6+2)萬(wàn)元 /畝 =120(元 /M2) （ 2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) =2億元 /平方公里 =200 (元 /M2) （ 3）計(jì)算投資利息，土地取得費(fèi)期初一次性投入，其計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)分段均勻投入，第 1年投入的計(jì)息期為 ，第 2年投入的計(jì)息期為 。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為 6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均每畝為 2萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均每平方公里為 2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為 10%，每畝征地完成后，土地開(kāi)發(fā)周期平均為兩年，且第一年開(kāi)發(fā)投資額一般占全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 40%，總投資回報(bào)率一般為 20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?20%，土地還原率為 7%。 48)=(萬(wàn)元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)： 60+=(萬(wàn)元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)：247。試用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 25 四、求取積算價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)積算價(jià)格 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 26 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定： (一 )商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成 成本 (1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) (3)住宅建筑、安裝工程費(fèi) (4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi) (5)管理費(fèi)：以上述 (1)至 (4)項(xiàng)之和為基數(shù)的 1%3%計(jì)算 (6)貸款利息 利潤(rùn)：以上述成本中的 (1)至 (4)項(xiàng)之和為基數(shù)確定 稅金 地段差價(jià) 下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格： (1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用； (2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 實(shí)務(wù)上強(qiáng)調(diào)求取折舊 時(shí)不直接采用經(jīng)過(guò)年限 t，而采用尚可使用年限 n。 建筑物的主體與附屬設(shè)備應(yīng)分別進(jìn)行折舊。 23 已知 C=100 500=50000(元 ) R=5%,N=30,t=10 (1)解： 年折舊額 D=C(1R)/N=50000 (15%)/30=1583(元 ) 折舊總額 Et=C(1R)t/N=50000 (15%) 10/30=15833(元 ) 建筑物現(xiàn)值 V=C[1(1R)t/N] =50000 [1(15%) 10/30]=34167(元 ) (2)解： 年折舊額 Dt=C(1d)t1d=50000()t1 =4750 (元 ) D1=4750(元 ) D2=4299(元 ) D3 =3890(元 ) D4 =3521(元 ) D5 =3186(元 ) D6 =2884(元 ) D7 =2610(元 ) D8 =2362(元 ) D9 =2137(元 ) D10 =1934(元 ) 折舊總額 Et=C[1(1d)t]=50000[1()10]=31576(元 ) 建筑物現(xiàn)值 V=C(1d)t=50000()10=18427(元 ) %5111 30 ????????
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