【正文】 124 ? 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 122 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號 ? 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施， ? 建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ? 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 123 ? 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 121 ? 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 ? 有關稅收問題的公告 .doc 120 ? 基礎設施費，包括開發(fā) 小區(qū)內 道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 117 ? 甲供材營業(yè)稅處理劃 ? ? 實施細則 ? 第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（ 不含裝飾勞務 ）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內， 但不包括建設方提供的設備的價款。 ? ——施工單位每月按工程進度進行工程量結算時，財務部門按各施工單位材料的實際耗用成本與工程量合并計算，并要求開具工程款發(fā)票，避免偷逃材料部分營業(yè)稅。 ? 當工程某部位出現問題需要維修時，乙方立刻會提出是材料的問題。 ? 甲方購材，有時也會購得高價產品。 114 費用構成 單位 數量 單價 合計 1 直接費 100 A 人工費 20 B 材料費 60 C 機械費 20 2 管理費（ A 10 % ） 2 3 利潤（ 1+2） 10 % 4 成本（ 1+2+3） 5 各項規(guī)費 4 *% 6 稅金（ 4+5） % 4 7 費用總計 122 工程計價清單 115 ? 甲供材料在供貨時會出現集中供貨，前期投入的資金數量較大。 ? 甲供材料并不是在投標報價中扣除，招標人自行采購的材料，應列出相應材料的品種、規(guī)格、型號、數量及估算材料的單價，作為招標人編制工程項目的攔標價，投標人投標報價及工程竣工結算時招標人扣回所供材料價款的依據。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細的清單。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、 籌建 、場地通平等前期費用。 ? 如不屬于政府收回土地使用權行為而產生的拆遷補償，拆遷補償收入方需要按照 “ 銷售不動產 ” 繳納營業(yè)稅，其按規(guī)定支付的拆遷補償支出需取得稅務發(fā)票，同時提供相關協(xié)議或合同，方能計入拆遷補償支出扣除項目。 109 ? 企業(yè)拆遷補償支出是在政府征用的土地上進行，并取得政府及相關部門的收回土地使用權的正式文件，則拆遷補償收入方不需繳納營業(yè)稅，其按規(guī)定支付的拆遷補償支出不需取得稅務發(fā)票，憑拆遷補償協(xié)議或合同和收款收據即可計入開發(fā)成本中扣除。 108 ? 關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅 [2023]45號） ? 經國務院批準，現將城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策通知如下： 一、對被拆遷入按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法 規(guī)定的標準 取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 106 ? 關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 (國稅函 ? 2023? 277號 ) ? 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照 ? 國家稅務總局關于印發(fā) ? 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） ? 的通知 ? （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。根據國稅發(fā)[1993]149號的規(guī)定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。 104 ? 分析：征用土地使用權不征稅，地面建筑物是否繳納營業(yè)稅？ ? 關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復（國稅函發(fā) [1997]087號） ? 對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照 ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 的 “ 銷售不動產 —其他土地附著物 ” 稅目征收營業(yè)稅。 103 ? 四、房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。 遼寧地稅規(guī)定 .doc ? 所得稅規(guī)定： ? 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅 、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑臵費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安臵及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 100 ? （二）開發(fā)成本（兼與企業(yè)所得稅比較） ? 是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括： ? 土地征用及拆遷補償費 ? 前期工程費 ? 建筑安裝工程費 ? 基礎設施費 ? 公共配套設施費 ? 開發(fā)間接費用。 99 ? （一）取得土地使用權所支付的金額 ? 是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 ? 舉例： A房地產開發(fā)公司開發(fā)項目，與拆遷戶簽訂回遷房 40套，每套 150㎡ ，房屋對外售價為4000元 /㎡ 。 ? 實際收入： 75000 8000=60000萬元，視同銷售收入 4000萬元，拆遷補償費 4000萬元。假設稅金及附加 3400萬元。 （三）貨幣安臵拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據 計入拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。視同銷售收入按下列方法和順序確認： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的 平均價格 確定； ? ② 由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的 市場價格或評估價值 確定。 89 ? （二）價格問題 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收： ——隱瞞、虛報房地產成交價格的； ——提供扣除項目金額不實的； ——轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的 ? 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。 88 ? 關于代收費用的處理（財稅 [1995]48號） ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉上房地產的收入。 87 ? 國稅函 [2023]220號 ? 關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 ? 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 84 ? （三）清算單位 ? ①國稅發(fā) [2023]91號： 清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否 以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 83 ? （二） 對符合以下條件之一的，主管稅務機關 可要求 納稅人進行土地增值稅清算。 82 ? 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 ? 國稅發(fā) [2023]91號 ? （一）納稅人符合下列條件之一的， 應 進行土地增值稅的清算。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。 ? 應納稅收 =6990 40%－ 7010 5%= 80 ? （三）核定征收 ? 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應當設臵但未設臵賬簿的； ? ； ? ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ? ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 。計算過程如下： ? 扣除項目金額 =4800＋ 4800 10%＋ 770＋4800 20%=7010 ? 土地增值額 =14000－ 7010=6990 ? 增值率 =6990247。 76 ? 遼寧省地方稅務局關于印發(fā) ? 遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 的通知（遼地稅發(fā) [2023]102號） ? 第七條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年以上 再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。 73 ? （二）土地增值稅清算 ? 基本計算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收 . ? 增值額 =轉讓房地產所取得的收入 —扣除項目金額 ? 增值率 =增值額 247。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。經研究，現批復如下： ? 根據 ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ?規(guī)定，對轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物行為，應當征收土地增值稅。 ? 三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。 ? 一是僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。 67 第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? 二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 ? 三、清算的兩種類型 ? 四、清算收入的范圍及 3步確認法 ? 五、清算 5大扣除項目詳細解析 ? 六、扣除項目的 5種分配方法 ? 七、特殊事項的土地增值稅處理 68 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? ? 土地增值稅暫行條例 ? 第二條 轉讓①國有土地使用權、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳