【正文】 ? 空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場空白，可依靠稀缺性實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢。 區(qū)域未來 規(guī)劃發(fā)展 市場價 格走勢 產(chǎn)品稀缺性 在基準價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本項目整盤大平層產(chǎn)品動態(tài)銷售均價 —— 綜合效益對比 動態(tài)價格測算 純大平層官邸 93 綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案 2年后的銷售價格（預計一年后入市，銷售期兩年）： 項目入市基準價格 大平層 元 /㎡ 22023 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 5% 5060 市場價格自然波動 16%/年 稀缺性 2% 合計 27060 建議本案全裝修，裝修標準 4000元 /㎡ ， 本地塊 2年后的大平層整體均價約為： 大平層精裝修均價： 31000元 /㎡ 動態(tài)價格測算 純大平層官邸 綜合效益對比 94 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 107900 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計 112300 可銷售型 地下建筑 地下車位 18000（ 450個） 可銷售型 可銷售面積小計 18000（ 450個） 可銷售型 項目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116300 常規(guī)性方案總銷測算（ 20%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟指標 序號 內(nèi)容 金額 銷售均價 1 精裝大平層官邸 精裝修均價 29650元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2700 預計該區(qū)域車位 6萬元 /個（ 450個） 銷售收入合計 萬元 銷售收入 5F大平層私密感和獨棟別墅的替代價值都較低，因此毛坯單價負向修正 5% 純大平層官邸 綜合效益對比 95 建筑形態(tài) 建筑面積（ m2） 銷售類型 地上建筑 大平層官邸 108160 可銷售型 金融配套 4400 可銷售型 會所 4000 不可銷售型 可銷售面積小計 112560 可銷售型 地下建筑 地下車位 16960（ 424個） 可銷售型 可銷售面積小計 16960（ 424個） 可銷售型 項目性質(zhì) 總占地（ ㎡ ） 容積率 總建面 （ ㎡ ） 住宅 116560 突破性方案總銷測算（ 25%建筑密度） 產(chǎn)品經(jīng)濟指標 序號 內(nèi)容 金額 銷售均價 1 精裝大平層官邸 335296 精裝修均價 31000元 /平方米 2 金融配套 15400 保守估算 /平方米 3 地下車位 2544 預計該區(qū)域車位 6萬元 /個（ 424個） 銷售收入合計 353240 萬元 銷售收入 純大平層官邸 綜合效益對比 96 方案二 小獨棟 雙拼 +空中別院 97 ? 地處西區(qū)高端別墅區(qū)圍合輻射地帶，板塊高端別墅氛圍日趨濃厚； ? 區(qū)域高端及大型商業(yè)日趨成熟完善，區(qū)域居住價值將得到很大提升，高端客戶導入能力進一步提升； ? 上海文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的入駐將帶來大量高端客戶進入； ? 大虹橋泛西區(qū) CBD規(guī)劃的實現(xiàn)將吸引更多元化高端客戶。 ? 整體宏觀大市場運行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； ? 佘山板塊獨棟別墅年均復合增長率為 %，泗涇板塊獨棟別墅年均復合增長率為 %。 產(chǎn)品線三：空中別院 78 產(chǎn)品線選擇 單價： 19600元 /㎡ （裝修標準 4000元 /㎡ ） 總價： 230萬 戶型面積落點： 170175㎡ 目標客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體 空中別院 產(chǎn)品線三：空中別院 79 規(guī)劃方案建議 80 方案一 純大平層官邸 ? 充分挖掘項目價值，通過提升產(chǎn)品本身的特點及品質(zhì)，為項目贏得定位空間和價值競爭，實現(xiàn)利潤最大化目標； ? ：考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質(zhì)。 復式住宅打破傳統(tǒng)居住理念，大空間、大尺度設(shè)計，打破居住空間固有限制，強調(diào)主人居住的舒適度 六米挑高空中花園 案例三 墅外 70 管道直飲水系統(tǒng) 降板同層排水系統(tǒng) 芬蘭 KONE無機房電梯 法國 SaintGobain雙層中空 （充氮氣） + Lowe玻璃 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 家庭防盜報警系統(tǒng) ? 有害氣體探測、報警系統(tǒng) ? 彩色可視對講系統(tǒng) ? 門禁系統(tǒng) ?車輛遠距離不停車讀卡系統(tǒng) ? 樓宇自控系統(tǒng) ? 電梯控制系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 周界報警系統(tǒng) 10重智能安防系統(tǒng) 其它特征 —— 節(jié)能 +智能 案例三 墅外 71 空中別院 墅外 客戶主要為市區(qū)及大浦東區(qū)域聯(lián)排類產(chǎn)品的意向購買客戶及已購客戶 客戶特征 ? 年齡主要集中在3045歲之間 年齡 ? 自住為主 購買目的 客戶來源 ? 超過 7成客戶來自上海本地 ? 上海本地客中35%來自南匯區(qū)，15%來自浦東新區(qū)，18%來自黃浦區(qū) 情感訴求 ?近 8成客戶曾有購買聯(lián)排別墅的意愿或是曾經(jīng)住過聯(lián)排別墅，對別墅的生活方式有一定的向往 案例三 墅外 墅外0 9 年成交客戶年齡特征分析5%9%24%18%22%14%4%3%1%2 0 2 5 歲 2 5 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲5 0 5 5 歲 5 5 6 0 歲 6 0 歲以上墅外0 9 年上海成交客戶來源分析2%2%2%2%4%18%4%2%35%15%2%7%5%上海寶山區(qū) 上海長寧區(qū) 上海崇明縣 上海奉賢區(qū) 上海虹口區(qū)上海黃浦區(qū) 上海金山區(qū) 上海盧灣區(qū) 上海南匯區(qū) 上海浦東新區(qū)上海普陀區(qū) 上海楊浦區(qū) 上海閘北區(qū)72 ? 現(xiàn)代簡約風格，外立面石材 +玻璃組合 ? 通過大尺度大空間、空中花園設(shè)計和入戶方式營造出小高層中的別墅體驗 價值借鑒點 產(chǎn)品 案例三 墅外 73 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線三：空中別院 未來市場競爭 區(qū)域內(nèi)空中別院產(chǎn)品呈市場空白，同質(zhì)競爭較弱，存在著較大機會 點，同時具備差異化競爭優(yōu)勢 盧灣區(qū)： 蘭馨公寓 黃浦區(qū)： 綠城黃浦灣 徐匯區(qū)： 尚海灣、中海瀛臺 浦東新區(qū)： 星河灣、墅外、金地灣流域 閔行區(qū)： 皇都花園 寶山區(qū)： 中鷹黑森林 、萬科琥珀郡園 全市主要空中別院項目分布 墅外 萬科琥珀郡園 金地灣流域 皇都花園 中鷹黑森林 中海瀛臺 尚海灣 蘭馨公寓 本項目地塊 星河灣 綠城黃浦灣 松江區(qū)（市場空白） 本項目所在地塊 74 產(chǎn)品線選擇 戶型面積落點 Resource: Data Report Sys. （ ） 西區(qū)公寓市場：七寶、泗涇、新橋、九亭 西區(qū)大戶型公寓供求面積段分布 本項目空中別墅面積段為 170175 ㎡ 戶型 面積段（㎡） 供應套數(shù) 成交套數(shù) 成交套數(shù)占比 三房 90110 843 918 % 110130 592 1115 % 130150 708 1140 % 150170 346 407 % 四房及復式 170200 166 211 % 200以上 288 145 % Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 西區(qū)聯(lián)排別墅供求面積段分布 面積段（ ㎡ ） 供應套數(shù) 成交套數(shù) 備注 成交套數(shù)比 180以下 44 64 175180㎡ 為主 145% 180200 327 344 195200㎡ 為主 105% 200220 146 183 200210㎡ 為主 125% 220240 89 120 230235㎡ 為主 135% 240以上 39 17 240250㎡ 為主 44% 西區(qū) 150㎡ 以上 的大戶型公寓供應匱乏，但成交表現(xiàn)良好，大戶型三房主力成交面積段集中在 110150 ㎡ 西區(qū)聯(lián)排別墅主力供求面積段集中在 195210㎡ 空中別墅面積范圍 150 195㎡ 之間 空中別墅面積段 170 175㎡ 產(chǎn)品線三：空中別院 與大戶型公寓、聯(lián)排保持 20㎡ 的面積梯度 75 產(chǎn)品線選擇 總價落點區(qū)間 西區(qū)聯(lián)排 主力總價段集中在 200260萬 總價段 銷售套數(shù) 成交占比 180萬以下 26 4% 180200 29 4% 200220 168 23% 220240 129 18% 240260 140 19% 260280 61 8% 280300 55 8% 300320 25 3% 320340 18 2% 340360 18 2% 360380 12 2% 380400 18 2% 400萬以上 29 4% Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 本項目空中別院總價約為 230萬 考慮本項目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對應競爭，以經(jīng)濟型聯(lián)體別墅總價區(qū)間中值作為當前價格參考 依據(jù)聯(lián)排市場價格，本案空中別院總價為 230萬元 產(chǎn)品線三：空中別院 76 產(chǎn)品線選擇 單價落點區(qū)間 ? 建議本項目 30%住宅裝修比例全部放置于空中別墅產(chǎn)品中； ? 建議裝修標準為 4000元 /m2，因此 裝修后價格為 19600元 /㎡ 。 本項目小獨棟別墅入市單價預計：毛坯 3202333000元 /㎡ 本案雙拼別墅與獨棟別墅組團，性價比高于競品，因此參考保利林語溪小獨棟 /雙拼價格系數(shù)比 本項目雙拼別墅入市單價預計：毛坯 2650027500元 /㎡ 注：本案預期一年后入市 西區(qū)小獨棟別墅成交量價走勢（0 5 0 9 . 9 ）020040060080010000500010000150002023025000元/ 平方米成交套數(shù) 成交均價成交套數(shù) 187 313 456 313 602成交均價 11088 13467 16280 13467 194642023 2023 2023 2023 2 0 0 9 . 1 9 月為提升項目競爭力，小獨棟別墅入市單價建議 3202333000元 /m2 雙拼別墅入市單價建議 2650027500元 /m2 60 產(chǎn)品線選擇 小獨棟總價及面積落點 產(chǎn)品線二：小獨棟 雙拼 小獨棟別墅 主要競爭項目 目前主力總價 （萬元） 佘山 3號 8001000 觀庭 800900 合生國際花園 750850 佘山東郡 500700 同潤 〃 圣塔路斯 700900 ? 目前市場狀況下，本案總價制定原則：高于雙拼別墅，略低于在售主要小獨棟項目總價，提升產(chǎn)品性價比和競爭優(yōu)勢，因此建議本案目前市場狀況下的總價區(qū)間是 750850萬元，西區(qū)小獨棟別墅單價年復合增長率為 %，則 本案小獨棟別墅一年后入市主力總價約為： 850950萬元 ? 本案 1年后入市單價 3202333000元 /㎡ ，則 本案小獨棟別墅面積約為： 260290㎡ 雙拼別墅 主要競爭項目 目前主力總價 （萬元） 凱迪 〃 澳瀾灣 450650 龍湖 〃 滟瀾山 400550 山語原墅 400500 合生國際花園 300400 沁風雅涇軒 550700 采用總價卡位法，建議本案小獨棟別墅入市主力總價約為 850950萬元，面積約為 260290㎡ 西區(qū)小獨棟別墅成交量價走勢（0 5 0 9 . 9 ）020040060080010000500010000150002023025000元/ 平方米成交套數(shù) 成交均價成交套數(shù) 187 313 456 313 602成交均價 11088 13467 16280 13467 194642023 2023 2023 2023 2 0 0 9 . 1 9 月61 產(chǎn)品線選擇 雙拼總價及面積落點 產(chǎn)品線二：小獨棟 雙拼 ? 泗涇及周邊板塊雙拼別墅產(chǎn)品較為稀缺，競爭壓力不大，建議本案采用跟隨市場主流的策略， 雙拼別墅面積約為 230240㎡ ? 本案入市單價約為 2650027500元 /㎡ ，則 雙拼別墅入市主力總價約為 600700萬元 雙拼別墅項目 主力面積段（ ㎡ ） 凱迪 〃 澳瀾灣 232274 龍湖 〃 滟瀾山 290 山語原墅 234253 合生國際花園 200242 沁風雅涇軒 220240 跟隨市場主流，本案雙拼別墅面積約為 230240㎡