農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考(參考版)
2025-01-05 15:32本頁面
【正文】 進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，把政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理重點(diǎn)放在強(qiáng)化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控，加強(qiáng)規(guī)劃管理上，嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，嚴(yán)格土地執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。針對(duì)這種情況，國土資源部已提出加大土地市場(chǎng)秩序治理整頓力度，規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地?！ ?九)加大立法、執(zhí)法力度和土地市場(chǎng)秩序治理整頓力度。 經(jīng)發(fā)包方同意。入股農(nóng)民不僅可以領(lǐng)取工資，而且可以在年終領(lǐng)取股息。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地農(nóng)民的經(jīng)營越來越靈活，在一些地方出現(xiàn)了農(nóng)民以土地入股辦企業(yè)的情況?！ ?八)依法探索適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的土地流轉(zhuǎn)新方式。為此土地使用權(quán)買斷經(jīng)營，須遵循土地經(jīng)營邊際收益遞減的規(guī)律，在量上應(yīng)有一個(gè)“度”，即以土地規(guī)模經(jīng)營，取得最大規(guī)模效益為限。但是由于允許外國資本和本國工商業(yè)經(jīng)營土地，可能會(huì)出現(xiàn)大量的土地壟斷經(jīng)營者?？梢钥隙ǖ卣f，不會(huì)出現(xiàn)大土地所有者?？尚械霓k法是一方面減少對(duì)農(nóng)村的負(fù)擔(dān)，同時(shí)要在已經(jīng)基本完成30年延包工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行農(nóng)村稅費(fèi)改革的過程中，完善村一級(jí)的社會(huì)保障，要由土地的承包經(jīng)營者來負(fù)擔(dān)一部分本村集體成員的保障基金。單純的依靠社會(huì)一方的投入是不可能解決問題的。同時(shí)，國家要加大對(duì)這批農(nóng)民的義務(wù)職業(yè)教育培訓(xùn)和就業(yè)導(dǎo)向的力度，并且給予相應(yīng)的生活補(bǔ)助。農(nóng)村土地使用權(quán)改革，使農(nóng)村中的剩余人口分流，一部分從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，一部分作為農(nóng)業(yè)工人，一部分大規(guī)模經(jīng)營土地，為了避免兩極分化，抑富扶貧，須加強(qiáng)個(gè)人所得稅征管，同時(shí)開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅、土地使用稅、土地增值稅、土地交易稅等。在實(shí)現(xiàn)放松人口管制的同時(shí)要鼓勵(lì)有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)、科技含量高的土地經(jīng)營權(quán)者率先走向現(xiàn)代化經(jīng)營。但是改革戶籍制度，取消或者降低正在逐步拉大的城鄉(xiāng)差異，不但能夠?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)提供更多的機(jī)會(huì)，而且也會(huì)在無形中形成由城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村進(jìn)行補(bǔ)貼的局面。但當(dāng)工業(yè)的發(fā)展達(dá)到一定的水平時(shí)，政府就會(huì)隨著人均收入的增長(zhǎng)由對(duì)農(nóng)業(yè)征稅轉(zhuǎn)向?qū)嵭斜Ｗo(hù)。限制了土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，所以必須要改革中國農(nóng)村現(xiàn)有的戶籍制度。迄今為止，中國的戶籍制度仍在很大的程度上限制了中國農(nóng)業(yè)人口在城鄉(xiāng)之間甚至于不同的鄉(xiāng)村之間的自由流動(dòng)。同時(shí)為土地的流轉(zhuǎn)建立多元化的資金來源，建立農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的融資體系。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的作用在上文中已有涉及，現(xiàn)在部分地區(qū)和省份已建立了土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。要保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)其積極性，促進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高整，維護(hù)黨和國家農(nóng)村政策的長(zhǎng)期穩(wěn)定。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人以方協(xié)商確定?！ ∪嗣穹ㄔ涸趯徖砩婕稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時(shí)，要依法保護(hù)承包方
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