某房地產(chǎn)項目入市價格制定策略報告(參考版)
2025-01-04 08:20本頁面
【正文】 Copyright BRC 2023 謝 謝 :01:1213:0113::01 13:0113:01::01:12 2023年 1月 19日星期四 1時 1分 12秒 169。 Copyright BRC 2023 七、優(yōu)惠策略 38 ?分戶價格 169。 Copyright BRC 2023 36 1 12標準層價栺分布》 戶型編號 2 套數(shù) 64 單套建面 擬售均價 5097 單套總價 406246 總建面 戶型編號 1 套數(shù) 64 單套建面 擬售均價 5324 單套總價 340229 總建面 戶型編號 3 套數(shù) 64 單套建面 70 擬售均價 5184 單套總價 362908 總建面 4480 戶型編號 4 套數(shù) 64 單套建面 擬售均價 5074 單套總價 404397 總建面 戶型編號 5 套數(shù) 64 單套建面 79 擬售均價 5128 單套總價 405080 總建面 5056 戶型編號 6 套數(shù) 64 單套建面 擬售均價 5282 單套總價 339658 總建面 一梯六戶型 價格樣本： 12棟 1層 169。 169。 Copyright BRC 2023 市場比較法 五、均價制定 天嬌城高層基準均價 =∑（參考物業(yè)均價247。 書香大地：大學(xué)城旁的高密度大型項目，是目前成交較多的二手房，賦予權(quán)重 5%； 169。 Copyright BRC 2023 五、均價制定 市場比較法 采用市場比較法作為定價的主要方法， 以呈貢區(qū)周邊的在售樓盤和二手房為主要參考對象，重點以項目旁競爭樓盤現(xiàn)推售房源現(xiàn)執(zhí)行的均價為標桿，除代表性的片區(qū)競爭對手外，另選取與天嬌城產(chǎn)品、區(qū)位和入市時間相近及 13年昆明較具代表性的樓盤進行評分賦值。因為建議在本次開盤時頂部樓層樓層差價進行扁平化處理，并進一步做好銷控工作，置業(yè)顧問應(yīng)當對高層的抗性有說辭準備。 客戶居住區(qū)域 60% 10% 20% 10% 客戶成分 白藥廠團購 地州客戶 呈貢客戶 昆明客戶 169。 29 169。 Copyright BRC 2023 二、價栺制定策略 定價思路： 整盤定價思路：項目采取低開高走的營銷策略，逐步抬高項目的價值，本項目銷售目標整盤均價為 7500元 /平米，首批房源建議均價為 5200元 /平米，后續(xù)分批開盤擬建議以 410%的上浮空間進行走量。 Copyright BRC 2023 28 一、價栺制定的背景 項目 品牌 地段 規(guī)模 產(chǎn)品 贈送率 交房時間 物業(yè)服務(wù) 合計分數(shù) 七彩云南第壹城 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 25 實力心城 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★★★ 22 東盟森林 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 24 時代俊園 ★★★ ★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ 19 書香大地 ★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ ★ 19 廣電苑二期 ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★ 14 天嬌城 ★★★ ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★ ★★★★ 22 總述： 項目競品地段都較好，天嬌城癿地段幵丌占優(yōu)勢； 競品今年中新房加二手房兩面夾擊，幵丌缺乏低價盤，而高價盤無法出貨，競爭激烈； 天驕城綜合評分位于所有競爭項目癿中上部分，有勝利癿機會。 容積率 在售產(chǎn)品 戶型范圍： 94~130 價栺 尚未開盤，預(yù)計開盤時間 11月，報價 6500左右 169。 Copyright BRC 2023 26 園城 項目名稱 園城 位置 昌源北路與科新路交叉口（月半彎小區(qū)旁） 建筑面積 項目總占地 147畝，綠地率為 %，建筑密度 %。 ?捆綁銷售車位，價格為 12萬。 Copyright BRC 2023 24 實力心城 80 平米，套均總價約 36萬，戶型分析：戶型方正、大陽臺贈送、采光較弱，臥室僅有豎條窗采光，廚房、餐廳較窄； 對比： 空間利用率不足； 戶型方正，陽臺贈送較少； 浪費空間較多； 戶型緊湊，沒有可改造的余地； 天嬌城 實力心城 169。 Copyright BRC 2023 一、價栺制定的背景 競品項目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成 ——實力心城 客戶類型 購買力 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)特征 購買要素 面積需求 房型需求 總價承受力 剛需 年收入 1015萬 2735歲，已婚， 三口之家 大學(xué)城新進老師、地州客戶、實力客戶推薦 價栺低、區(qū)位好、有教育 7590 2房 3房 3540萬 首次改善 年收入 1520萬 2838歲，已婚，三口之家 周邊拆遷戶、地州 客戶、投資客 價栺低，位置 好、配套好 90100 3房 4045萬 再次改善 年收入 3050萬 3050歲，已婚， 三口之家，五口之家 地州老板、大學(xué)城 老師、村民 價栺低、區(qū)位 好、配套好 120130 大 3房 5560萬 ?實力心城團購價格，比旁邊七彩云南 Copyright BRC 2023 22 項目名稱 實力心城 位置 呈貢彩云北路與市府路交叉口 建筑面積 容積率 在售產(chǎn)品 89126 價栺 住宅起價 5380元 /㎡，公寓價栺 62007000元 /㎡ ?實力心城是一個已在售兩年癿項目，開盤時間為 20231126； 2023年 3月 24日； 2023年 4月 28日； 2023年 5月26日 ?針對大學(xué)城敃師，政府工作人員以及拆遷戶實行團購，價格為 4500元 /㎡，目前 89126㎡少量房源在售。 Copyright BRC 2023 二、價栺制定的背景 21 七彩云南 第壹城 客
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