房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與相關(guān)法律法規(guī)(參考版)
2025-01-03 09:27本頁面
【正文】 注：以下情況商品房預(yù)售合同不能進行網(wǎng)上聯(lián)機打印，房屋行政管理部門不予辦理預(yù)售登記手續(xù)：A、 該商品房不在預(yù)售許可范圍內(nèi)；B、 該商品房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或取得竣工備案表超過四個月；C、 該商品房已被其他買受人聯(lián)機簽約或已預(yù)售登記；D、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準(zhǔn)預(yù)售許可的預(yù)售人名稱不一致；E、 該商品房被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi)，持以下資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預(yù)售登記： 管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份（雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）； 管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書一份； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負責(zé)人）身份證明復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份； 國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份： 買受人身份證明復(fù)印件，包括：A、 買受人為自然人的、提交身份證件的復(fù)印件，買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件；B、 買受人為法人或其他組織的，提交營業(yè)執(zhí)照或注冊證書的復(fù)印件；C、 向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準(zhǔn)文件；D、 預(yù)售已被抵押的商品房，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人雙方共同申請，還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。目前，單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元；《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級的借款人，貸款金額可上浮30%，可以到52萬元；AA級的可以上浮15%，可以到46萬元。E、 銀行按合同約定在借款人存款賬戶中按月代扣還款，還清貸款后，借款人向擔(dān)保公司領(lǐng)回房產(chǎn)證。C、 到擔(dān)保公司辦理貸款擔(dān)保手續(xù)，并簽訂相關(guān)合同。十三、 個人住房公積金借款 操作流程A、 申請人憑購房合同及夫妻雙方的住房公積金儲存卡到“公積金”管理中心領(lǐng)表。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證或購買綜合保險。十一、 商貸中的保證擔(dān)保由開發(fā)商提供 銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項目都是與銀行簽訂了協(xié)議的開發(fā)商的項目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購買商品房開發(fā)商都同意為貸款人提供保證。 保險費：由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需要支付評估費，如果按照要求必須評估，則其費用按500元計收。即：個人住房貸款的費用=律師費+保險費+抵押登記費+評估費上面公式并不準(zhǔn)確，因具體情況不同，所涉及費用也不盡相同。有地?zé)岵膳⒈趻鞝t采暖等。 物業(yè)管理費：按相關(guān)規(guī)定收取； 供暖費：A、 集中供暖：①、 熱力集團集中供暖價格為：24元/建筑平米/取暖季；②、 采用燃煤鍋爐（直供）集中供暖價格為：；③、 采用燃油、天然氣、煤氣、電鍋爐集中供暖價格為：30元/建筑平米/取暖季；④、 具體項目區(qū)域不同，收費標(biāo)準(zhǔn)也有不同。印花稅=總房款‰；B、 契稅：是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅（由稅務(wù)局收?。０?、 房產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房產(chǎn)抵押需要到房地產(chǎn)登記部門進行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》對抵押情況進行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的《房屋他項權(quán)證》和《國有土地他項權(quán)證》。經(jīng)濟適用住房簽訂認購書的，須在三十日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進行購買經(jīng)濟適用住房資格審核，符合購買條件的，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認購人應(yīng)自簽定認購書之日起七日內(nèi)簽定商品房預(yù)售合同，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。認購書網(wǎng)上備案后，簽定商品房預(yù)售合同是合同主體不得隨意變更。（根據(jù)區(qū)域，項目不同，具體情況各異。辦理時出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時可以得到補償，凡妨害所有權(quán)人對其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對所有權(quán)人的侵犯。三、 取得《房屋所有權(quán)證》的購房者，可以受到國家法律的那些保護？《房屋所有權(quán)證》是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。 土地使用權(quán)：是指以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營、社會公益事業(yè)為目的，在國家所有或者集體所有的土地上營造建筑物或者其他附著物并進行占有、使用、收益的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給中行，最后的貼息實惠仍落實到貸款人身上。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無需再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。 組合貸款：繳存公積金的職工購房時，即申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。是貸款人以贏利為目的的貸款。的坡屋頂建筑時，按坡屋頂高度一半處至室外地平面計算建筑高度。B、 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物質(zhì)屋頂突出部分的水平投影面積小于屋頂面積的20%，且高度不超過4m的不計入建筑高度。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100%因商品房銷售管理辦法規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)約定面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。B、 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。G、 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，、坡地建筑物吊腳架空層。F、 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。D、 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。B、 檢修、消防等用的室外爬梯。 分攤的公用建筑面積的計算方法：分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整棟建筑的建筑面積套內(nèi)建筑面積之和不應(yīng)分攤的建筑面積 任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪灿媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積） 原始設(shè)計的使用功能。B、 售房單位自營、自用的房屋。 可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變
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