【正文】 然而，跡象表明利潤(rùn)率下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇將是必然結(jié)果 ?為了加快北京住房建設(shè)，政府加大了土地供應(yīng)的投放力度 ?同時(shí)打壓北京房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 政府的政策導(dǎo)向 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作正在規(guī)范之中 ?土地的使用 ?環(huán)境的要求 ?施工的條件 ?房屋的設(shè)計(jì)、施工 ?房屋的交易 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 ?縮小房地產(chǎn)企業(yè)的贏利空間 ?提高企業(yè)自有資本的投入比例 ?增加項(xiàng)目成本 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 59 面對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)通需要研究企業(yè)的獲利模式問(wèn)題 服務(wù) 銷售 營(yíng)銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購(gòu) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 主要通過(guò)自身管理能力獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做得比對(duì)手多、快、好、省 2 3 創(chuàng)造新需求（ Create new demand） 4 地產(chǎn)商、物業(yè)管理 通過(guò)與上下游的合作或參與獲取超出同行的優(yōu)勢(shì)，提高門(mén)檻，形成壟斷 購(gòu)房者 關(guān)注消費(fèi)需求，研究消費(fèi)價(jià)值，在滿足客戶要求的同時(shí)獲取社會(huì)回報(bào) 購(gòu)房者 尋找客戶的潛在需求，引導(dǎo)消費(fèi)者，開(kāi)辟新市場(chǎng)，獲取高利潤(rùn) 競(jìng)爭(zhēng)獲利 （ Compete for surplus） 1 通過(guò)供銷渠道（ Concentrate surplus from channels） 滿足消費(fèi)需求（ Capture consumer surplus） 整合資源獲取利潤(rùn) （ Cooperate to capture surplus） 5 ?獲利模式取決于競(jìng)爭(zhēng)條件與市場(chǎng)環(huán)境 ?在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段企業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)不同 ?同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)企業(yè)管理能力提出了越來(lái)越高的要求 5C 獲利模式 萬(wàn)通當(dāng)前定位 萬(wàn)通當(dāng)前定位 5. 獲利模式評(píng)估 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 60 但萬(wàn)通首先應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有內(nèi)部能力及外部環(huán)境，確定未來(lái)的發(fā)展方向。企業(yè)也只有不斷自我調(diào)整，才能適應(yīng)市場(chǎng)的變化，在競(jìng)爭(zhēng)中得以生存、發(fā)展。萬(wàn)通同樣面臨現(xiàn)金富余期的現(xiàn)金管理問(wèn)題 萬(wàn)通未來(lái)現(xiàn)金流動(dòng)和資金需求分析 119107448252952875799724997 2485033252230615610 5970 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022資料來(lái)源：萬(wàn)通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 三個(gè)項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率為 23%； 1994年凈現(xiàn)值是 2億 7600萬(wàn)人民幣，若以 2022年的價(jià)值折算，為 3億6800萬(wàn)人民幣 （此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅） 單位：萬(wàn)元 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 53 縱觀信息技術(shù)在企業(yè)中的各項(xiàng)應(yīng)用， IT技術(shù)和信息系統(tǒng)將帶來(lái)眾多領(lǐng)域的增值機(jī)會(huì) 顧客 銷售商 企業(yè) 第一層供應(yīng) 商 第 X層供應(yīng)商 信息 產(chǎn)品 需求方 供應(yīng)方 企業(yè) ? eProcurement（ 電子采購(gòu)） ? 供應(yīng)鏈協(xié)作 ? B2B Exchange（ 電子交易平臺(tái) ） ? ERP （ 企業(yè)資源計(jì)劃 ） ? Enterprise Portal( 企業(yè)門(mén)戶） ? eDesign（ 電子化設(shè)計(jì)） ? CRM （ 客戶關(guān)系管理 ） ? eRetail （ 網(wǎng)上分銷 ） ? eService（ 電子化售后服務(wù) ） 提高 銷售 降低成本 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 IT應(yīng)用機(jī)會(huì)分析 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 54 評(píng)估萬(wàn)通的信息技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀，萬(wàn)通有許多值得投資和完善的領(lǐng)域 技術(shù)架構(gòu) (TA) 知 識(shí) 管 理 (KM) 企業(yè)資源計(jì)劃 (ERP) 供應(yīng)鏈 管理 /電子 采購(gòu) (SCM)/eP 產(chǎn)品 數(shù)據(jù) 管理 (PDM) 決策支持 (DS) 企業(yè)網(wǎng)站 (Enterprise Portal) 客戶 關(guān)系 管理 (CRM) 資料來(lái)源： 瑞通管理分析 萬(wàn)通已經(jīng)建成信息發(fā)布和信息交互為主的企業(yè)網(wǎng)站 目前的技術(shù)架構(gòu)主要支持辦公自動(dòng)化為主的的內(nèi)部局域網(wǎng) 萬(wàn)通至今仍然沒(méi)有系統(tǒng)實(shí)施 ERP管理軟件以及 ERP基礎(chǔ)之上的供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理和客戶關(guān)系管理軟件，這將使萬(wàn)通在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。 5. 設(shè)計(jì)適應(yīng)新的組織需求的績(jī)效管理和薪籌體系。 3. 確定新的組織所需要的能力。 可行 1. 重新設(shè)計(jì)流程，以去除不增值的活動(dòng)。 4. 相信變革對(duì)于企業(yè)有利。 2. 相信他們的意見(jiàn)和想法獲得關(guān)注和反饋。 5. 對(duì)于變革所作的有效溝通。 3. 經(jīng)理和主管有責(zé)任為成功的變革作出貢獻(xiàn)。 領(lǐng)導(dǎo) 高級(jí)管理者 : 1. 作為值得尊敬的行為典范。 4. 變革的協(xié)作 (左手要知道右手在干什么。 2. 不同的變革方式在員工的頭腦中整合。 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 41 人力資源管理在組織中的重要性和復(fù)雜性通常體現(xiàn)在四個(gè)不同的層面 行政管理 確保用人的合法性以及獲得合格人才的有效性 戰(zhàn)略制定支持 人力資源能力作為策略決策的重要考量因素。 萬(wàn)通項(xiàng)目經(jīng)理：對(duì)薪資反映的意見(jiàn)多。 3. 組織能力評(píng)估 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 40 萬(wàn)通曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)高收入企業(yè)，但是近三年工資水平基本沒(méi)有調(diào)整，目前僅處于行業(yè)中等水平 3. 組織能力評(píng)估 0100002022030000行政事務(wù)人員 工程技術(shù)人員 研發(fā)策劃人員 部門(mén)經(jīng)理 項(xiàng)目總經(jīng)理 副總經(jīng)理行業(yè)低等水平 行業(yè)中等水平 行業(yè)高等水平萬(wàn)通的技術(shù)人員：工齡長(zhǎng)的薪資可以達(dá)到行業(yè)中、高等水平。人力資源管理的執(zhí)行能力不是主要問(wèn)題。 一居 二居 三居 四居 五居 六居 項(xiàng)目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計(jì) 4 18 24 11 1 1 24比例 % % % % % %1213171%%%%%%%%8萬(wàn)泉 資料來(lái)源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 26 北京向國(guó)際化城市邁進(jìn)，而ＣＤＢ是北京與國(guó)際接軌的一個(gè)端口和標(biāo)志，ＣＢＤ的建設(shè)引起世人的關(guān)注，房地產(chǎn)項(xiàng)目廣受置業(yè)者青睞 CBD區(qū)域高檔項(xiàng)目分布01000002022003000004000005000006000000 5000 10000 15000 20220均價(jià)（元/平方米）面積（萬(wàn)平方米）新城國(guó)際 第一商城 旺座 光彩國(guó)際 京達(dá) 世貿(mào) 陽(yáng)光 100 宅 .美詩(shī) 現(xiàn)代城 吉慶里 資料來(lái)源 : 搜房網(wǎng)，瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 27 CBD區(qū)域現(xiàn)有高檔住宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)在 2022年最為激烈，對(duì)202 2022年市場(chǎng)都將產(chǎn)生顯著影響 ? 此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的 1000余個(gè)樓盤(pán)中選取，對(duì) 97年前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目對(duì) 972022年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及 2022年后新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響未考慮在內(nèi) ? 假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后在 4年內(nèi)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生影響 年 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 項(xiàng)目數(shù) 比例年度項(xiàng)目量 1 3 9 13 17 15 9 5 18%%51 %264%%新城 資料來(lái)源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 28 在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，新城在建筑設(shè)計(jì)和密度上亦占有優(yōu)勢(shì) CBD區(qū)域高檔公寓項(xiàng)目容積率較高，平均為 ，高層建筑占總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近 90%，綠化率平均為 36%，體現(xiàn)了商務(wù)中心區(qū)的公寓特色，新城國(guó)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)上引入國(guó)際招標(biāo)、新型的環(huán)行樓體設(shè)計(jì)，國(guó)際公寓部分容積率為 、綠化率為 43%，領(lǐng)先于市場(chǎng) CBD區(qū)域項(xiàng)目容積率分布1413 3123012345〈2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 〉8容積率范圍項(xiàng)目數(shù)量CBD區(qū)域項(xiàng)目建筑形式1 1 11905101520多層/小高層 小高層 小高層/高層 高層建筑形式項(xiàng)目數(shù)量新城 新城 資料來(lái)源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 單位：個(gè) 單位：個(gè) 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 29 在戶型設(shè)計(jì)上，新城國(guó)際滿足系列化需求，但不強(qiáng)調(diào)鬧市中的大面積設(shè)計(jì)，定位于市場(chǎng)廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)，具有其合理性 在 CBD區(qū)域開(kāi)發(fā)商傾向于二居、三居戶型，四居和一居有一定供應(yīng)，而五居只有一個(gè)項(xiàng)目，新城國(guó)際項(xiàng)目戶型有一居、二居、三居、四居，在戶型選擇上針對(duì)市場(chǎng)廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn) 一居 二居 三居 四居 五居 項(xiàng)目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計(jì) 4 10 11 7 1 11比例 % % % % %2311%%%%%%22新城 資料來(lái)源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 30 目錄 – 組織能力評(píng)估 2. 業(yè)務(wù)能力評(píng)估 3. 組織能力評(píng)估 1. 整體績(jī)效評(píng)估 4. 財(cái)務(wù)能力評(píng)估 5. 獲利模式評(píng)估 機(jī)密文件，僅供北京萬(wàn)通內(nèi)部使用 31 比較萬(wàn)通組織結(jié)構(gòu)發(fā)展特點(diǎn)，萬(wàn)通目前正處于項(xiàng)目制分權(quán)管理階段，由單一項(xiàng)目轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目分頭并進(jìn)階段 起步期 增長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 下一周期；再興 初級(jí)組織，以個(gè)人能力為主導(dǎo)；組織以分散的職能有關(guān) 權(quán)力分散，以事業(yè)部為主導(dǎo) 整合資源 ，以矩陣為主導(dǎo) 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制 集團(tuán)消除內(nèi)部危機(jī) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集中權(quán)力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序 企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新 市場(chǎng)與公