【正文】 在天津又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬(wàn)科 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 （4）本案所在區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬(wàn)元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。（2）萬(wàn)科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬(wàn)科在西南部市場(chǎng)一直未有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬(wàn)科品牌的潛在客群存在，宗地的開(kāi)發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。第八章 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬(wàn)元、4季度缺口5000萬(wàn)元、2002年1季度約500萬(wàn)元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 52% 七、內(nèi)部收益率IRR 325 245六、資金成本 1,232 3,804五、平均資金占用 2,920 10,102 14,387 3,966 16,371 4,902 10,102 80,155 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 21,629 33,668 27,968 10,102 12,844 706 4,310 稅金 1,330 1,330 1,664 5,540 15,688 付工程款 11,983 8,091 付地價(jià)款 89,784 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 2,280 114,000 38,000 38,570 35,150 114,000 45,600 15,200 15,200平均售價(jià)(元/m2) 100,000 銷(xiāo)售面積（m2） 合計(jì) 05年 03年2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。 　 10,銷(xiāo)售凈利率% % % % % %內(nèi)部收益率% % 14, 18, 22, 21, 25, 78, 82, 93, 122,總投資 114, 300,營(yíng)業(yè)收入 300, 主要指標(biāo) 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（）可售面積（m2） 內(nèi)部收益率% % % % % %3） 稅后利潤(rùn) 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 營(yíng)業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3,總投資 86, 82, 78, 91, 95,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 29, 34, 21, 16,稅后利潤(rùn) 14, 17, 20, 11, 8,銷(xiāo)售凈利率% % % % % %內(nèi)部收益率% % % % % %2） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 資金峰值比例 銷(xiāo)售毛利率 % 銷(xiāo)售凈利率 % ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入 3800 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 營(yíng)業(yè)稅及附加：%； 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 808 27 直接成本*1%九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開(kāi)發(fā)成本 82,778 2,759 兒童游樂(lè)設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施, 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi) 1,495 50 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén),約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 道路及廣場(chǎng) 763 25 室外智能系統(tǒng) 671 22 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外高低壓 3,353 112 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米； 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元. 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷 目 總成本(萬(wàn)元） 單位成本 說(shuō) 成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專(zhuān)業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)一.第七章：2002年銷(xiāo)售6萬(wàn)平米，結(jié)算6萬(wàn)平米；2003年銷(xiāo)售8萬(wàn)平米，結(jié)算8萬(wàn)平米；2004年銷(xiāo)售7萬(wàn)平米，結(jié)算7萬(wàn)平米2005年銷(xiāo)售4萬(wàn)平米，結(jié)算4萬(wàn)平米。2004年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。2003年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬(wàn)平米由合作方建設(shè),。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開(kāi)工。 果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。左右，屬黃金朝向。 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 10%　　　　　　　　　 小高層 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。 住宅容積率: 其中:非營(yíng)業(yè)性公建：營(yíng)業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 居住用地容積率: ②總建筑面積: ，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬(wàn)科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬(wàn)科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開(kāi)發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)?！　　　?.推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。l 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類(lèi)型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿(mǎn)足“以人為本”的居住理念。 合理的市政設(shè)施配套ll 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 優(yōu)秀的住宅戶(hù)型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì) 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置lll 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。1.第五章客戶(hù)輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類(lèi)人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán)，故該類(lèi)人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán)，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。 梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。 多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比 多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開(kāi)發(fā)）：220 m2 主力總價(jià) 41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅） 可售面積 118280 m2 工程進(jìn)度 2001年12月底交工