【正文】 天津萬(wàn)科玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告天津萬(wàn)科興業(yè)(集團(tuán))有限公司目 錄第一章 項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第四章 市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇2. 開(kāi)發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議第一章 項(xiàng)目決策背景 萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。 ：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤以來(lái)熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布: 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:　該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì): ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。第二章 項(xiàng)目概述該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：名稱 面積(萬(wàn)平米) 折算成畝數(shù)毛地面積 525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地) 94可建設(shè)用地面積 431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 41凈住宅用地面積 391可建設(shè)用地用地率 82%凈住宅用地率 74%:序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積(萬(wàn)平米) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率(%)1 住宅地塊1 30 50 402 住宅地塊2 30 80 403 住宅地塊3 30 50 404 住宅地塊4 30 30 405 24班小學(xué)及15班幼兒園用地 25 25 406 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 50 50 20:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無(wú)影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門廠區(qū)植被 廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設(shè)施分類 名稱教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無(wú)商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施 無(wú)市場(chǎng) 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施 門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站文化設(shè)施 無(wú)體育設(shè)施 無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱教育設(shè)施 大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施 天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施 河西體育場(chǎng)大型公園 天津樂(lè)園大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓 鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。1