【正文】 另外，由于該項目離溧水市中心較近，當地的一些配套設施也成為金碧天下的附屬配套。就目前看來，以高爾夫球場為主打的高檔體育健身中心將成為碧桂園的主打配套產品。 配套碧桂園如山湖城項目概況恒大金碧天下五星級標準度假酒店酒店配套五星級酒店近萬平米休閑商業(yè)中心商業(yè)配套商業(yè)中心高爾夫、小球訓練基地、香泉溫泉娛樂設施運動中心、娛樂中心、3大會所、高爾夫果嶺　資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)碧桂園如山湖城集體育運動、休閑娛樂、旅游度假、投資居住等功能于一體。項目的別墅有雙拼、聯排、獨棟，較如山湖城更加齊全，也給購房者更多的選擇空間。 資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)恒大金碧天下的公寓從90平米的兩房到140平米的四房一應俱全，實用與舒適兼?zhèn)?。而別墅主要是聯排和雙拼，配上一層地下室，具有較高的性價比。資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)178。園林設計引入高爾夫綠化設計理念，讓建筑與層次豐富的綠化體系完美結合。178。寧杭高速二期入口距離項目約2公里。資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)恒大?金碧天下項目位于南京溧水城區(qū)北面，臥龍湖東南側，是臥龍湖旅游度假區(qū)的重要建設項目。南京溧水永陽鎮(zhèn) 住宅、別墅、休閑度假中心 產品形態(tài)住宅、別墅、商業(yè)60、70平方公寓，均價3400元170500平方雙拼別墅，均價4500元當前價格126196平米疊加別墅，均價4500元271547平米獨、聯別墅，均價7500元 20091002開盤日期2009913/建筑面積103萬平方米/綠化率45%/容積率資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 碧桂園如山湖城位于與南京一衣帶水的巢湖市和縣，和縣是中國最佳休閑旅游縣、長三角最具投資價值縣、安徽投資環(huán)境十佳縣，項目所在地是和縣各種旅游資源匯聚的核心。178。同樣擁有優(yōu)美的景觀資源，一個位于安徽和縣，一個在南京溧水，一個是碧桂園進軍南京市場的第一個項目，一個是恒大在南京的首個高端產品。 特點三：.面積利用率高，資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)二、典型研究碧桂園如山湖城 PK 恒大金碧天下隨著今年房地產市場的整體回暖，南京房價節(jié)節(jié)攀升，火熱的市場環(huán)境已經吸引了周邊城市的許多樓盤進駐南京市場。 特點二：分區(qū)科學：廚房、衛(wèi)生間在一側，且尺寸緊湊。隨著12月萬達購物中心的開業(yè)及河西板塊的高人氣，低總價小戶型萬達soho受到投資客青睞。萬達廣場銷售狀況：10月認購近400套，有投資客一人購買45套。其中江北首創(chuàng)的65平米魔術戶型，以及88平米緊湊小三房，戶型布局合理實用。10月成交363套，位列南京樓市成交套數榜首。另外，項目地處大廠成熟區(qū)域，周邊大型生活超市、公交站臺、學校、醫(yī)院等都十分便利。1. 熱銷產品阿爾卡迪亞銷售狀況：10月成交207套，位列南京樓市成交套數第七名。綜合類物業(yè)的媒體投放份額基本持平。和9月份的投放分布相比，本月除了揚子晚報媒體投放金額微幅上調外，其他報紙的媒體投放金額都較9月有所回落。圖62：2000年9月至2009年10月南京房地產平面媒體廣告投放走勢圖 數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 10月的媒體投放的主力以10月開盤和下月開盤的樓盤為主，雖然樓盤的投放數量比上月增加了6家，但是單個樓盤的平均投放金額僅有32萬元，環(huán)比下降了29%，樓盤的投放力度明顯降低了很多。二、媒體分析媒體市場投放綜述根據易居中國CRIC系統(tǒng)監(jiān)測數據顯示： 10月，平面媒體樓盤投放數量77家，環(huán)比上升了8%，同比下降10%。此次奢侈品展，南京人對奢侈品的熱情異常高漲，所展現出的購買實力也相當驚人。一共賣出了10輛自行車，最貴的10萬，最便宜的也要1萬以上。就在秀場前后，價值200萬的鉆石和珠寶當場就被富豪們搶購一空。在南京剛剛首發(fā)的中國第一輛也是唯一一輛F1民用版跑車、價值400萬左右的蘭博基尼、首次登陸南京的阿斯頓馬丁007等豪華跑車都已經“名車有主”。主辦方為了讓參觀的嘉賓零距離體驗奢侈品文化，特設立抽獎環(huán)節(jié)，每位邀請函都有條形碼，只要嘉賓在參觀時留下詳細聯系方式，就有機會將瑞士名表、頂級洋酒或是純手工八音盒、高級雪茄等總價值高達50多萬的禮品贏回家。世界頂級名車蘭博基尼、90年珍藏版賓利、豪華賽車銳益軻、名酒人頭馬189奢華珠寶品牌大衛(wèi)世諾、以及英國女王伊麗莎白二世御用床具品牌許普諾等，之前有所聽聞，但卻極少有機會接觸到的世界頂級奢侈品一起亮相鐘山國際高爾夫。 活動時間：10月16日18日216。（2）、鐘山國際高爾夫216?；顒訄D片圖片來源：House365，易居整理■效果點評：該活動來為項目斂聚了人氣，為后續(xù)推案做市場預熱?；顒赢斕旒扔械慕浀涓鑴∵x段，也有充滿神秘色彩的假面舞，眾多模特還帶來高雅的現場走秀。綠城玫瑰園此次是與國內首家民營通用航空企業(yè)若航展開合作。 活動時間：10月2日 10月2日，位于老山深處的綠城玫瑰的B、C組團盛情公開，同時為了答謝新老客戶，綠城方面特地在項目現場舉行了盛大的中秋客戶答謝會。 營銷活動點評（1）、綠城玫瑰園216。為了更快的擴大客群，促進銷售， 老帶新優(yōu)惠力度也從以往的送服務、送購物券的方式演變到直接獎勵現金，獎勵金額最高漲到5000元。圖61：2009年10月南京營銷活動份額圖 數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)從營銷活動的內容來看，仍然以傳統(tǒng)的營銷活動為主。大都是采用了小眾營銷的模式，或者利用意向金的形式圈定目標客戶，在開盤時提供13個點左右的優(yōu)惠?！敖^跡”已久的打折優(yōu)惠活動也悄然出現市場。10月的營銷活動大都是對于9月活動延續(xù)。老盤推陳出新，眾多新盤也呼之欲出，從單純的提倡產品品質轉變成對一種生活品質的推崇，產品路徑與營銷通路的多樣化，將使得南京別墅市場的年底盛宴更加異彩紛呈。本月獨棟產品價格為15957元/平方米，%，雙拼與疊加產品價格則基本保持平穩(wěn)，其中，疊加產品價格僅為6538元/平方米，這一價格遠低于全市大部分區(qū)域普通公寓的價格。%圖518： 2008年9月2009年10月南京市別墅各產品類型價格走勢圖數據來源： CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)10月在各類產品價格中，聯排產品價格再次沖破萬元，達到10017元/平方米，甚至超過雙拼產品價格，%。同時，獨棟產品作為高端產品的終極形態(tài)，不僅僅是市場銷量的比拼，也是產品品質與生活理念的比拼。而在聯排別墅市場容量擴大的同時，在產品設計、景觀打造與物業(yè)服務等方面也不斷提升，使得聯排產品逐漸脫離了所謂經濟型別墅的隊列，產品品質有了一次質的飛躍。聯排別墅何以成為別墅市場中的領跑者？獨棟別墅用地的停批使得獨棟產品越發(fā)珍貴，導致價格預期上漲，促使部分原本關注獨棟產品的客源轉移到品質較高的聯排產品上，從而導致聯排產品市場供應的增加。隨著遠郊主要以跑量為主的低價別墅的銷售殆盡，伴隨區(qū)域市場條件的成熟，在售個案單價紛紛以千元的迅速提升，加之部分高端別墅項目在本月紛紛重出江湖，后市市場價格將再一次呈現大幅度飛躍。隨著遠郊主要以跑量為主的低價別墅的銷售殆盡，伴隨區(qū)域市場條件的成熟，在售個案單價紛紛以千元的迅速提升，加之部分高端別墅項目在本月紛紛重出江湖，后市市場價格將再一次呈現大幅度飛躍。價格情況%。其中，本月仙林棲園項目為萬元別墅中最熱銷的項目，共成交40套房源，成交均價為15089元/平方米。加州城項目作為擁有高爾夫的高品質別墅，萬元以下的單價著實可以稱得上是高性價比。無疑，價格優(yōu)勢是這兩個項目取勝的共同點，頤和南園獨棟產品價格僅為15000元/平方米左右，這在獨棟產品本已稀缺的江寧板塊來說實在難得。同時，地鐵二號線東延線通車在即，鼓樓醫(yī)院與金鷹國際購物中心在仙林的成功落戶，也促使購房者不肯錯過該項目最后銷售的末班車。表54：10月別墅銷售面積排行榜排名項目名稱板塊銷售面積（m2）套數（套）銷售均價（元/m2）１恒大金碧天下國際花園溧水1154738２棲園仙林4015089３頤和南園江寧3410989４加州城江寧239265５奧斯博恩江寧194330數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)一向穩(wěn)扎穩(wěn)打的城市別墅棲園項目不斷創(chuàng)造別墅市場熱銷的神話，本月再次來到銷售排行榜的亞軍位置。從成交個案來看，成交套數在10套以上的項目有11個，共成交302套，占全市成交總套數的72%。此外，本月江寧將軍大道附近的運盛美之國項目有80套聯排房源集中取得預售許可證，面積在180240平米之間，平均售價13000元/平方米。同時，在中秋客戶答謝會上，推出了專為業(yè)主提供私人飛行服務，業(yè)主可以自動成為航空企業(yè)會員，提前預約，直升飛機會給業(yè)主提供私人飛行等服務，這在南京還是首家，確立了項目頂級別墅的地位。此次推出的22套房源，主力面積在370平米左右，總價 400多萬/套。此次新房源推出“福布山：謝謝這座山”廣告語，福布山是什么？是項目內的一座山？是財富之山，還是人生與智慧之山？總之，激活了人們的好奇心是其根本目的，福布山也因此將成為南京成功人士新的現代隱居之所。山河水項目繼半島、依云、藍溪之后推出五期全新“福布山”組團，全新的創(chuàng)意讓人眼前一亮。10月別墅市場有5個項目推出新房源。同時，國慶前期推出的“湖語山”別墅，創(chuàng)造出單日熱賣50套的出眾業(yè)績，但由于成交數據的滯后性，暫未統(tǒng)計在當月的成交數據中。單從表象上看，市場有所降溫，但這種銷量“隱性”的減少并不代表市場質的變化。10月，別墅市場共有52個別墅項目有房源成交，成交總套數420套，環(huán)比下降33%，同比則增長3倍多，三季度市場銷量連續(xù)沖高至10萬平以上的市場高潮期有所收斂。預計11月，歐式皇家風格的珍珠泉9號、藏山納城的陽明山莊、城市聯排匯錦國際等項目也將紛紛“首秀”，2009年年底的南京別墅市場將更加的異彩紛呈。同時，綠城玫瑰園的“專機私人飛行”，山河水花園的“福布山”都給人以無限的遐想。圖516： 2008年9月至2009年10月南京市別墅供求走勢圖 數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)隨著年中6月份市場新增供應高潮的結束，市場并沒有因量的減少而歸于平靜，老盤改頭換面的重新亮相，新盤入市計驚四座，讓2009年南京這場別墅盛宴格外的豐富。二 、別墅市場供銷情況10月別墅市場雖然新增供應量減少，但年底別墅市場將更加精彩10月，全市共有5個別墅項目推出新房源，新增供應套數142套，環(huán)比呈現小幅下降趨勢。和熙翔苑、聚錦園、鳳凰港藍寶灣花園、星雨華府為本地開發(fā)商項目，其他均為外來開發(fā)商項目。從成交均價看，萬元以下的樓盤僅有兩家，分別為城南的金色城品花園、江寧的鳳凰港藍寶灣花園。表51：全市商品住宅銷售面積十強項目名稱板塊成交總面積成交總套數成交均價銷售金額（億元）鳳凰港藍寶灣花園江寧 2407550 和熙翔苑河西 27312207 天華硅谷莊園江北 3625436 金色城品花園城南 3369569 雅居樂花園二期城南 27514964 仁恒江灣城一期河西 12518580 海德北岸城江北 2304811 阿爾卡迪亞江北 2073993 鉆石華府江北 1833806 金都悅園江北 1763902 數據來源：易居CRIC2008系統(tǒng)，%，市場的成交集中度非常高。從成交均價看，本月萬元樓盤上榜三家，為河西的和熙翔苑、城南的雅居樂花園及河西的仁恒江灣城，其中雅居樂、仁恒江灣城均創(chuàng)各自區(qū)域的新高；而江寧的鳳凰港藍寶灣花園破7500大關，江北天華硅谷莊園接近5500大關。數據來源：易居CRIC2008系統(tǒng)項目解析，%，市場的成交集中度較高。 從上市面積段看，8090平米是占比最高，120144平米次之；從銷售面積段看， 8090平米的戶型銷售比例最高，其次是120144平米；從各面積段供銷對比看，90100平米的單月供銷比接近1，其他面積段的房源處于去化階段。 數據來源：易居CRIC2008系統(tǒng)注：內環(huán)為上市套數占比，外環(huán)是銷售套數占比。從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量均超過20萬平米；河西、江寧其次，月度銷售量均超過10萬平米；城南、城北也取一定銷售業(yè)績；從板塊供銷對比看，除了郊縣，全市大部分區(qū)域均處于存量消化過程。占比明顯上升；從銷售區(qū)域分布看，%，目前新三區(qū)與江南八區(qū)成交量基本相當。 數據來源：易居CRIC2008系統(tǒng)分板塊成交價格看，除了仙林，江南八區(qū)的其他板塊的成交均價都超過萬元，城中、河西、城東成交均價均達新高；仙林、江北、江寧價格均有明顯的上升，仙林逼近9000，江寧逼近7000，江北不含六合已經超過5000大關（浦口10月均價5051）。 數據來源：易居CRIC2008系統(tǒng)成交價格情況住宅均價沖九，泡沫累積提速10月商品住宅成交均價飆升，達到8829元/平米，%，創(chuàng)單月均價及漲幅的新高；其中，江南八區(qū)均價為13401元/平米，%。來看。但是房地產市場的季節(jié)性變動較大，每年的23月、78月為淡季，因此根據淡季周期頻次，分別采用半年、一年進行測算，因一年的市場敏