【正文】 項(xiàng)目總結(jié)山水云房雖然地處江北，但是無(wú)論從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)建筑成本、項(xiàng)目戶型到產(chǎn)品的整體附加值等方面來(lái)看，其差異化優(yōu)勢(shì)在江北獨(dú)樹(shù)一幟，從而成為“價(jià)格盆地”江北板塊為數(shù)不多的高價(jià)住宅。 一期收房時(shí)，一樓的花池由開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)公司填上了泥土并種上植物，而樓上住戶的花池則是空蕩蕩的，既沒(méi)有泥土也沒(méi)有植物，要種花的話先搬土，然后還要系上安全帶才行進(jìn)行各項(xiàng)操作。而中間的鏤空設(shè)計(jì)，除了是適當(dāng)?shù)耐腹庾饔弥?，也制造出?lái)變換的光影效果。戶戶享有庭院或退臺(tái)或露臺(tái)，前庭后院、層層退臺(tái)、露臺(tái)、外沿花池等設(shè)計(jì)，最大程度地將室外的風(fēng)景延伸至室內(nèi)。根據(jù)物理學(xué)的原理，雙層墻體之間的狹長(zhǎng)“風(fēng)洞”能夠產(chǎn)生“拔風(fēng)效應(yīng)”，向上的氣流能夠帶走煙塵和熱量，又能夠節(jié)能降耗。 “被動(dòng)式節(jié)能”的生態(tài)設(shè)計(jì)理念。這種北美紅雪松是別墅所用的材質(zhì)，每平方米成本800元。建筑外立面的木質(zhì)貼面、木隔柵、木百葉、木吊頂?shù)炔捎梅栏阅軜O強(qiáng)的北美紅雪松制成。產(chǎn)品特色——豐富細(xì)節(jié)提升價(jià)值在山水云房的建筑設(shè)計(jì)中，不同種類的建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思和外觀特征，均融入了豐富的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)點(diǎn)綴于社區(qū)內(nèi)的所有建筑。秉持“溫暖的現(xiàn)代主義都市功能建筑”設(shè)計(jì)理念，在錯(cuò)落有至的建筑中加入了大量北美紅雪松木制成的木貼面、木百葉，來(lái)提升居住者的“溫暖”感受，并采用大量的生態(tài)設(shè)計(jì)，來(lái)提升居住品質(zhì)。 規(guī)劃亮點(diǎn)：利用地勢(shì)起伏，將建筑由南向北漸次提高，保證每家住戶都能最大限度地接受陽(yáng)光。層層退臺(tái)、戶戶花園（一樓有私人花園，二樓有大露臺(tái)、三樓、四樓有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、頂樓有屋頂花園等），大多數(shù)建筑都是4+1層，部分為5+1層。 項(xiàng)目地址：南京市浦口區(qū)浦珠北路126號(hào)216。規(guī)劃指標(biāo)——主打低密度花庭洋房216。地鐵2號(hào)線也正在興建中。過(guò)江交通主要依靠長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋和長(zhǎng)江三橋，公交線路有鼓珍線和漢江線。三、案例分析 n 山水云房——溫暖的現(xiàn)代主義都市功能建筑區(qū)位與交通——現(xiàn)狀不足，前景可期山水云房項(xiàng)目位于與金陵主城一江之隔的浦口，在南京浦口區(qū)主干道浦珠路與新馬路交接處西北側(cè)。當(dāng)然，鋒尚的客戶定位很準(zhǔn)確，這里的業(yè)主一般也不會(huì)太在乎個(gè)中的種種。冷眼旁觀“零耗能”生態(tài)節(jié)能“零能耗”系統(tǒng)是南京鋒尚國(guó)際的最大賣點(diǎn)，但是這個(gè)系統(tǒng)的缺點(diǎn)和投資費(fèi)用也不容忽視。 除精裝修質(zhì)量外，在建筑科技上還設(shè)有衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)（根除衛(wèi)生間異味）、新風(fēng)系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)等八大子系統(tǒng)。產(chǎn)品特色二：精制的建造南京鋒尚國(guó)際公寓的項(xiàng)目定位是“零能耗六星級(jí)”品質(zhì)樓王，在舒適節(jié)能環(huán)保和精裝修標(biāo)準(zhǔn)方面都推崇精制建造?！啊傲隳芎摹笔侵附ㄖ趯?shí)現(xiàn)“低能耗”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充太陽(yáng)能、風(fēng)能和淺層地能等可再生能源，實(shí)現(xiàn)在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面節(jié)約或者不用傳統(tǒng)化石能源的目的，創(chuàng)造室內(nèi)恒溫恒濕恒氧的舒適環(huán)境。產(chǎn)品特色一：中國(guó)第一個(gè)“零能耗”住宅 南京鋒尚國(guó)際公寓號(hào)稱是世界第五、中國(guó)第一個(gè)零耗能amp。 另外，客衛(wèi)功能沒(méi)有考慮淋浴，面積較小。如果這樣的房型用于出租，主人和房客各自生活的私密性可以保護(hù)得很好，相互可以避免諸多干擾。2. 特色樓盤(pán)推薦n 新城尚座：88平米魔幻小三房推薦理由：以大門(mén)和廚房為界限，整個(gè)戶型可以分為兩個(gè)活動(dòng)區(qū)域，相對(duì)獨(dú)立。百家湖國(guó)際花園銷售狀況：、302套房源，位列7月南京江寧板塊商品住宅銷售面積第一名、銷售套數(shù)第一名。二、新盤(pán)速覽1. 熱銷產(chǎn)品明發(fā)濱江新城 銷售狀況：、386套房源，位列7月南京商品住宅銷售面積第一名、銷售套數(shù)第二名。江北板塊上市量主要還是來(lái)自天潤(rùn)城、天華硅谷等項(xiàng)目；此外，城東、城北、河西仙林、溧水等板塊也各有樓盤(pán)上市。建筑形態(tài)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)09年7月份新盤(pán)的建筑形態(tài)以多層、小高層樓盤(pán)為主，各10個(gè)；多層項(xiàng)目主要分布在江北、城北，小高層主要分布在江北和河西。從規(guī)模分析，26個(gè)樓盤(pán)的新推盤(pán)量13萬(wàn)平米之間有13個(gè)，1萬(wàn)平米以下的為10個(gè)。主要原因是今年有個(gè)別大型商商業(yè)項(xiàng)目推出如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大觀天地MALL等推出，同時(shí)，一部分收官的樓盤(pán)推出項(xiàng)目配套的社區(qū)商業(yè)，因而加大了媒體投放的力度。別墅和辦公類物業(yè)媒體投放份額均較上月下降明顯。和6月份各媒體的投放比例相比較，7月除了現(xiàn)代快報(bào)和金陵晚報(bào)這兩個(gè)主流的投放媒體的占比微幅上升外，其他三個(gè)媒體則是相互間有細(xì)微調(diào)整。%，%。二、媒體分析媒體市場(chǎng)投放綜述 根據(jù)易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份樓市媒體投放量受季節(jié)的影響，繼今年 5月份以來(lái)持續(xù)三個(gè)月回落。南園印象”攝影大賽于7月11日落下帷幕，本次大賽頤和南園的業(yè)主占到了絕大數(shù)，參賽者的積極性出乎了主辦方的預(yù)料，經(jīng)過(guò)網(wǎng)上投票、現(xiàn)場(chǎng)投票及南京攝影協(xié)會(huì)專家評(píng)選的三重評(píng)比，從眾多參賽作品中選出入圍作品20幅，所有的參賽者都獲得了由中糧地產(chǎn)頤和南園提供的獎(jiǎng)品，其中包括一等獎(jiǎng)1名、二等獎(jiǎng)2名、三等獎(jiǎng)5名、入圍獎(jiǎng)12名以及參與獎(jiǎng)若干。南園印象”攝影大賽216。（2）、中糧地產(chǎn)216?！鞍偃f(wàn)買(mǎi)房，千萬(wàn)買(mǎi)鄰，共建社區(qū)EMBA”，將身份和尊貴的宣傳發(fā)揮到極致。與此同時(shí)，鋒尚還攜價(jià)值680多萬(wàn)的法拉利跑車、北歐風(fēng)情家居在德基展開(kāi)了為期兩天的鋒尚品牌文化展示。營(yíng)銷活動(dòng)點(diǎn)評(píng)（1）、鋒尚國(guó)際活動(dòng)主題：藍(lán)血貴族活動(dòng)時(shí)間：2009年7月25日活動(dòng)地點(diǎn)：鋒尚售樓處7月25日晚，鋒尚“格調(diào)?藍(lán)血貴族”生活方式酒會(huì)在600年明城墻下絢麗綻放，眾多南京一線品牌商家共聚鋒尚項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，同饗盛宴。且不說(shuō)該事件是否是開(kāi)發(fā)商人為操作。點(diǎn)評(píng)：7月，仁恒江灣城無(wú)疑是最大的贏家，吸引了全城的關(guān)注，從樣板間的推出到放號(hào)到售房，每一個(gè)階段都是炒的炙手可熱，高調(diào)又神秘的烘托出高檔樓盤(pán)的格調(diào)。7月18日上午，仁恒江灣城正式選房。7月16日和17日上午，仁恒江灣城恢復(fù)發(fā)號(hào)，依舊人氣不減。　　 接下來(lái)的4天，仁恒江灣城的每一個(gè)動(dòng)作都牽引著全城的目光。營(yíng)銷策略關(guān)鍵詞——搶號(hào) 7月13日晚，河西新盤(pán)仁恒江灣城低調(diào)通知客戶發(fā)放選房順序號(hào)。除了部分有新推案的樓盤(pán)推出相應(yīng)的開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠外，業(yè)主活動(dòng)依舊是營(yíng)銷活動(dòng)的主旋律。本次開(kāi)盤(pán)熱銷則真正的展現(xiàn)了品牌的作用力和客戶忠誠(chéng)度對(duì)樓盤(pán)銷售的直接作用?？v觀7月?tīng)I(yíng)銷手段，品牌營(yíng)銷、客戶營(yíng)銷是重心，仁恒江灣城則是本月典范。第六章、營(yíng)銷媒體一、營(yíng)銷透析營(yíng)銷綜述7月，受季節(jié)和天氣的影響，近期市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，本月的整體營(yíng)銷活動(dòng)投放量也相對(duì)較少。同時(shí)，在高端別墅項(xiàng)目成交放量的帶動(dòng)下，別墅市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步得到攀升。而本月雙拼產(chǎn)品價(jià)格在高位上有所下調(diào)，環(huán)比下降6%，依云溪谷項(xiàng)目仍是雙拼產(chǎn)品價(jià)格的主要支撐。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng) 本月聯(lián)排與疊加產(chǎn)品價(jià)格基本保持穩(wěn)定，%%。 7月獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)成交價(jià)格為15582元/平方米，環(huán)比大幅上漲31%，本月獨(dú)棟別墅價(jià)格上漲最為明顯的是綠城玫瑰園項(xiàng)目，上漲幅度近30%，同時(shí)，另一主力項(xiàng)目瑪斯蘭德價(jià)格也上漲4%。而經(jīng)過(guò)這一輪的市場(chǎng)熱銷后，獨(dú)棟別墅的檔次將會(huì)再次被推向一個(gè)新的高度。獨(dú)棟與雙拼產(chǎn)品市場(chǎng)銷量基本持平，占全市總銷量的15%，但雙拼市場(chǎng)新增供應(yīng)明顯不足，僅為市場(chǎng)銷量的15%。別墅分類型情況聯(lián)排別墅將成為未來(lái)別墅市場(chǎng)的主流，獨(dú)棟別墅檔次將進(jìn)一步升級(jí)17月，聯(lián)排別墅無(wú)論在供給還是成交上都一支獨(dú)秀，占全市供求總量的比重分別為47%與34%，市場(chǎng)新房源推出量較大，同時(shí)客戶接受度也相對(duì)較高。而山河水花園本月也有15套房源成交備案，9361元/平方米的成交均價(jià)與前期基本保持平穩(wěn)。本月瑪斯蘭德與山河水花園作為高端項(xiàng)目的代表尤為值得關(guān)注。7月萬(wàn)元以上的房源共成交199套，占全市成交總套數(shù)的34%。一方面，商品住宅價(jià)格整體上升的市場(chǎng)環(huán)境為別墅物業(yè)價(jià)格的上漲提供了軟環(huán)境；另一方面，別墅作為最高端的住宅形式，將成為絕對(duì)的稀缺產(chǎn)品，別墅物業(yè)的稀缺性直接拉動(dòng)價(jià)格全面上漲。此外，本月東郊板塊依云溪谷依然保持穩(wěn)健的銷售態(tài)勢(shì)，居于別墅銷量第三位，其中，雙拼別墅共成交43套，成交均價(jià)為15619元/平方米，同時(shí)，三期墅立方也成交3套房源，成交價(jià)格明顯攀升已突破萬(wàn)元。這一噱頭為項(xiàng)目奠定了高端品質(zhì)，同時(shí)也創(chuàng)造了市場(chǎng)熱銷的局面，本月以62套的銷售佳績(jī)位于別墅銷量第二位。本月溧水板塊的恒大金碧天下項(xiàng)目終于抄底成功，以4672元/平方米的均價(jià)成交備案65套房源，摘得本月別墅市場(chǎng)的頭魁，該項(xiàng)目的未來(lái)升值潛力得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)面的豐富，使得購(gòu)買(mǎi)群體也呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力也不斷有所放大，同時(shí)，別墅產(chǎn)品供應(yīng)的多樣化，也擴(kuò)大了潛在客戶的選擇范圍。從市場(chǎng)累積成交量來(lái)看，漲幅高達(dá)90%。由于受工程進(jìn)度限制，兩項(xiàng)目在近期再次大規(guī)模推出新房源的可能性較小。目前開(kāi)發(fā)商仍相對(duì)低調(diào)，保持神秘色彩。江北的山河水花園繼上月推出藍(lán)溪組團(tuán)14棟中心水景別墅后， 本月再次加推14套房源，面積在460530平米之間，對(duì)外報(bào)價(jià)為900013000元/平米，價(jià)格上浮并不明顯。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，本月已開(kāi)始前期認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)在8月正式開(kāi)盤(pán)銷售。曾炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的城東價(jià)格標(biāo)桿紫園項(xiàng)目本月終于揭開(kāi)神秘面紗，推出1棟小高層及1棟聯(lián)排別墅。7月，別墅新增供應(yīng)套數(shù)59套，陷入近一年以來(lái)的供應(yīng)谷底，僅有4個(gè)項(xiàng)目有少量新房源推出。百家湖花園、融僑中央花園、明發(fā)濱江新城、鐘山南苑為雙上榜樓盤(pán)（銷售金額十強(qiáng)、銷售面積十強(qiáng)）。從開(kāi)發(fā)企業(yè)看，除了百家湖花園的開(kāi)發(fā)商為本地品牌，其他均為外來(lái)品牌，其中長(zhǎng)江路九號(hào)、金陵尚府的開(kāi)發(fā)商來(lái)自浙江，融僑中央花園、明發(fā)濱江新城為福建開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)，鐘鼎山莊有央企背景，金地名京、世茂外灘新城均為上市企業(yè)所開(kāi)發(fā)，仁恒江灣城、鐘山南苑都有外資背景。從成交區(qū)域看，本月河西占三席，城中、城東各兩席，江北、城北、江寧各一席；；從成交均價(jià)看，一共六家萬(wàn)元樓盤(pán)。從成交戶型來(lái)看，明發(fā)濱江新城、恒大綠洲花園、融僑中央花園、北外灘水城、鐘山南苑以大面積的三房為主，百家湖花園、天華硅谷莊園的兩房、三房均有一定比例，天潤(rùn)城、旭日愛(ài)上城、左鄰右里以二房為主。從成交區(qū)域看，本月江北獨(dú)占5席，江寧3席，河西、城東各一席。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)從價(jià)格段來(lái)看，本月40005000元/平方米成交比例較高，主要是橋北幾個(gè)大盤(pán)的成交；3000元/平方米以下的比例較少；其他價(jià)格段，隨價(jià)格的上升占比呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)從上市面積段看，90平方米以下、90144平米的占比基本等同，144平米以上占比較小；從銷售面積段看，90平米銷售比例為34%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)；本月90144平米銷售比例基本保持穩(wěn)定，占到達(dá)到55%，較上月上升1個(gè)百分點(diǎn)。占比明顯下降；從銷售區(qū)域分布看，%，新三區(qū)、郊縣銷售占比有所下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)分板塊成交價(jià)格看，城中、河西、城東的價(jià)格在萬(wàn)元以上，這些區(qū)域價(jià)格均有大幅度的提升，環(huán)比分別上升15%、13%、10%；城南價(jià)格超過(guò)9000，城北均價(jià)在8500元/平米左右，仙林均價(jià)在8000元/平米左右；江寧、江北、郊縣的成交均價(jià)都有所回升，其中江寧突破6000?？梢钥吹?，7月單月漲幅超過(guò)10%，已經(jīng)超過(guò)上個(gè)半年前六個(gè)月漲幅水平。來(lái)看，由于市場(chǎng)交易活躍，本月去化周期持續(xù)下降，該水平基本接近07年最低水平（），房?jī)r(jià)面臨巨大的上漲壓力。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性變動(dòng)較大，每年的23月、78月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進(jìn)行測(cè)算，因一年的市場(chǎng)敏感度太低，所以采用半年為周期。6（個(gè)月）}。月數(shù)，例如，截至到2008年7月31日為止的待售面積的去化周期=截至到7月31日的市場(chǎng)待售面積247。從去化周期 去化周期=截至到本月底為止的市場(chǎng)待售面積247。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC2008系統(tǒng)供銷對(duì)比情況市場(chǎng)存量明顯降低，房?jī)r(jià)上行壓力繼續(xù)加大上市量不足，成交持續(xù)高位，單月供銷比連續(xù)6個(gè)月維持在1以下。究其近期市場(chǎng)交易活躍的原因，改善需求、投資需求、恐慌性首次置業(yè)需求是市場(chǎng)的主要推動(dòng)力；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商饑餓營(yíng)銷策略、媒體大量報(bào)道、專家的唱多基調(diào)都加劇了市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房心理；此外，由于二套房緊縮政策及其他優(yōu)惠政策即將到期，不排除部分購(gòu)房者在政策落實(shí)前突擊鑒證的可能。究其原因，一是開(kāi)發(fā)商開(kāi)工建設(shè)、推案計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)節(jié)奏；二是部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)囤房苗頭。市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)低位。供應(yīng)情況全市、江南八區(qū)單月新增供應(yīng)持續(xù)低位，累計(jì)供應(yīng)量遠(yuǎn)低于往年水平進(jìn)入7月，環(huán)比上月有所上升，但遠(yuǎn)低于去年同期水平（）。/680.2009710 370370中國(guó)石油化工股份有限公司江蘇南京石油分公司河西二類居住200971070007800南京翡翠金輪置業(yè)有限公司城南商業(yè)金融業(yè)用地20097173430034300南京豐盛大族科技股份有限公司（河西中部49號(hào)）地塊河西二類居住用地20097173080052600天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司，燕山路以東地塊